Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2022 г. N Ф08-12415/22 по делу N А18-736/2022

г. Краснодар

29 декабря 2022 г.

Дело N А18-736/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия, от истца - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571) - Ужаховой Р.М. (доверенность от 10.03.2022), в отсутствие представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Султыговой Азы Алихановны (ИНН 060700717828, ОГРНИП 32206000000473), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 15.06.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу N А18-736/2022, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к ИП Султыговой А.А. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9 площадью 12 300 кв. м, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала.

Решением от 15.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован недоказанностью министерством нарушения договора аренды от 28.05.2012 N 769 и неиспользования арендатором земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9 в соответствии с целями, указанными в договоре. Ответчик добросовестно выполняет свои обязательства по аренде земельного участка, о чем свидетельствуют представленные фотографии и DVD-диск, которыми зафиксировано, что на арендуемом земельном участке находится функционирующее летнее кафе, обустроены подъезд и парковочная площадка, имеется колодец с питьевой водой, санитарное состояние объекта аренды удовлетворительное. Свидетель Султыгов М.А. (супруг арендатора) подтвердил, что занимался обустройством арендуемого земельного участка, выравниванием территории и прочими работами. В целях соблюдения свободного доступа к пруду ограждение арендуемого участка запрещено. Для организации семейного отдыха на арендуемом земельном участке, помимо кафе, имеется лодочная станция (приобретены лодки и катамараны), обустроены пирсы. В 2021 году администрация города Карабулак (далее - администрация) усилиями подрядной организации провела работы по расчистке дна пруда, в ходе которых пирсы были снесены, на обращение о восстановлении пирсов, подрядчик обязался их восстановить, однако, восстановительные работы не провел. Оценив все представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Постановлением апелляционного суда от 14.09.2022 решение от 15.06.2022 отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Апелляционный суд исходил из того, что для удовлетворения иска о расторжении договора необходимо установить, соблюден ли досудебный порядок урегулирования спора; определить, предоставлено ли ответчику время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у истца возникает право требовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела не следует, что арендодатель направил арендатору требование об устранении нарушений, связанных с ненадлежащим использованием арендуемого земельного участка, а также предупреждения о необходимости устранения нарушений в разумный срок. Министерство только в исковом заявлении указало на неисполнение предпринимателем обязательств по договору аренды земельного участка в соответствии с его условиями. Письмо истца с соглашением о расторжении договора аренды и актом приема-передачи не являются доказательствами досудебного урегулирования спора, поскольку не содержат предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства по надлежащему использованию земельного участка.

В кассационной жалобе министерство просит решение от 15.06.2022 и апелляционное постановление от 14.09.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указав, что земельный участок с кадастровым номером 06:03:0100010:9 арендатором используется не по назначению, условия мирового соглашения, утвержденного Карабулакским районным судом Республики Ингушетия от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017, заключенного арендатором Султыговым Х.И. и администрацией, не исполняются (пирсы вдоль берега не установлены, территория не благоустроена, парковочная площадка отсутствует). В адрес ответчика истец направил претензию с предложением о расторжении договора аренды, которая проигнорирована. Предприниматель не приводил довод о несоблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора, следовательно, оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имелось.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия.

Представитель истца, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечил.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя министерства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с распоряжением Правительства Республики Ингушетия от 03.09.2007 N 487-р "Об утверждении протокола от 24.08.2007 N 27 заседания комиссии Правительства Республики Ингушетия по земельным вопросам" министерство (арендодатель) и Султыгов Хамзат Исраилович (арендатор) заключили договор аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 06:03:0100010:9 площадью 12 300 кв. м, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала, для строительства объектов зоны отдыха, в границах, указанных в кадастровом плане участка, сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законе порядке 27.06.2012.

Согласно пункту 3.1.1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В силу пунктов 3.4.2, 3.4.7, 3.4.9 договора арендатор обязан: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнения, захламления, ухудшения экологической обстановки, обеспечивать благоустройство; обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Согласно пункту 5.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменном виде.

Определением Карабулакского районного суда Республики Ингушетия от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017 по иску администрации к Султыгову Х.И. о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 утверждено мировое соглашение, по которому арендатор обязался за счет собственных средств установить летнее кафе для семейного отдыха до 01.09.2017; установить пирсы вдоль берега (до конца 2018 года); благоустроить территорию: выровнять территорию, создать аллею с высадкой деревьев, обеспечить эстетический вид (скос травы, санитарное состояние); обеспечить устройство парковочной площадки для стоянки автотранспорта при въезде на территорию. В свою очередь истец отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2012 N 769.

По договору уступки от 12.09.2018 права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2012 N 769 аренды земельного участка переданы предпринимателю. Договор прошел государственную регистрацию.

17 января 2022 года сопроводительным письмом N 108 истец направил ответчику для подписания соглашение о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка и акт приема-передачи, сославшись на неисполнение арендатором условий мирового соглашения, утвержденного определением от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017.

Указывая на существенные нарушения арендатором условий договора аренды от 28.05.2012 N 769, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9, министерство обратилось в арбитражный суд.

Поскольку суд апелляционной инстанции отменил судебное решение от 15.06.2022 по мотиву нарушения норм процессуального права, постольку предметом кассационного пересмотра является апелляционное постановление от 14.09.2022 (статья 269 Кодекса).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о несоблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, отметив, что письмо истца с соглашением о расторжении договора аренды и актом приема-передачи не содержат предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства по надлежащему использованию земельного участка.

Кассационный суд полагает, что апелляционное постановление состоялось без учета следующего.

Нормы пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 18 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном урегулировании спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, если ответчик в суде первой инстанции не заявлял довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, то данный довод не может быть рассмотрен в качестве основания для отмены судебных актов в арбитражном суде апелляционной или кассационной инстанций.

Из материалов дела не усматривается, что в суде первой инстанции ответчик заявлял о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. В этой связи вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора нельзя признать основанным на приведенных правовых нормах.

Поскольку суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, постановление апелляционного суда от 14.09.2022 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

При этой суд кассационной инстанции считает необходимым указать, что по смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса, пункта 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", расторжение долгосрочного договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, при новом рассмотрении дела апелляционному суду необходимо устранить отмеченные недостатки процессуальных норм; проверить обоснованность решения суда первой инстанции по существу спора, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле; проверить наличие правовых оснований для расторжения договора аренды, с учетом баланса интересов обеих сторон договора аренды; разрешить спор в соответствии с требованиями законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу N А18-736/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Т.Н. Драбо А.И. Мещерин