Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2023 г. N Ф08-14236/22 по делу N А22-2021/2020

г. Краснодар

23 января 2023 г.

Дело N А22-2021/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел", от истца - администрации Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ИНН 0801904135, ОГРН 1020800508684) - Бездольной Е.А. (доверенность от 20.07.2022), от ответчика - индивидуального предпринимателя главы (крестьянского) фермерского хозяйства Тетеревой Галины Николаевны (ИНН 080101294703, ОГРНИП 307080136000010) - Тетерева С.И. (доверенность от 04.04.2022), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (ИНН 0814162917, ОГРН 1040872150406), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тетеревой Галины Николаевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 31.05.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2022 по делу N А22-2021/2020, установил следующее.

Администрация Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе (крестьянского) фермерского хозяйства Тетеревой Галине Николаевне (далее - предприниматель) о взыскании 1 709 045 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате и 192 211 рубля 98 копеек пени, расторжении договора аренды земельного участка от 23.01.2019 N 130 и возложении на предпринимателя обязанности возвратить земельный участок (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель предъявил встречный иск о признании незаконными распоряжения администрации от 05.12.2018 N 808, итогов торгов в форме открытого аукциона от 11.01.2019 и признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.01.2019 N 130.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - управление).

Решением суда от 31.05.2022 требования администрации удовлетворены. В удовлетворении встречных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 23.01.2019 N 130 предприниматель надлежащим образом не исполнял обязательства по своевременному внесению арендных платежей, задолженность не уплатил. Допущенные нарушения условий арендной сделки являются существенными и позволяют расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке. По встречному иску пропущен срок исковой давности и срок, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.09.2022 решение суда от 31.05.2022 изменено, размер подлежащей взысканию суммы задолженности уменьшен до 1 519 922 рублей, пени - до 165 678 рублей, государственной пошлины - до 35 856 рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 129 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе. Судебный акт мотивирован тем, что фактически в арендное пользование передан земельный участок площадью 249 967 кв. м, вместо 290 тыс. кв. м, указанных в договоре от 23.01.2019 N 130, следовательно, расчет арендной платы должен производиться из фактической площади арендуемого земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований администрации и удовлетворении встречных требований предпринимателя. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что отраженные в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) недостоверные данные о площади земельного участка, а также о его стоимости повлияли на данные, указанные в распоряжении администрации от 05.12.2018 N 808, а именно: площадь земельного участка; начальный размер ежегодной арендной платы; размер задатка для участия в торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка; шаг аукциона. О нарушении своих прав предприниматель узнал лишь в процессе рассмотрения настоящего дела.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации управление не представило в суд отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация издала распоряжение от 05.12.2018 N 808 о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Городовиковского районного муниципального образования Республики Калмыкия и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно протоколу от 11.01.2019 N 2 заседания комиссии по организации и проведению торгов победителем открытого аукциона по лоту N 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175 признан предприниматель.

На основании протокола от 11.01.2019 N 2 и постановления администрации от 21.01.2019 N 18 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 23.01.2019 N 130 (далее - договор N 130) в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:01:430101:175 площадью 290 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Городовиковский район, примерно в 2160 км по направлению на северо-восток от ориентира п. Большой Гок, для производства сельскохозяйственных культур. Договор N 130 заключен сроком на пять лет - с 23.01.2019 по 22.01.2024 и зарегистрирован в установленном порядке 28.01.2019.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора N 130 размер годовой арендной платы определен по итогам торгов и составляет 596 058 рублей 96 копеек. Арендатор вносит арендную плату ежеквартально за первый, второй и третий кварталы до 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за четвертый квартал - до 25 декабря текущего года.

В силу пункта 5.2 договора N 130 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый просроченный день.

Пунктами 6.3, 6.3.4 договора N 130 определено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том числе, в случае невнесения арендной платы более чем одного квартала подряд без уважительных причин.

Земельный участок с кадастровым номером 08:01:430101:175 передан арендатору по акту от 23.01.2019.

В связи с неисполнением договорных обязательств администрация направила предпринимателю уведомление от 30.04.2020 N 18 о необходимости в течение 20 дней с момента получения уведомления уплатить 665 128 рублей 13 копеек задолженности по арендной плате с 21.04.2019 по 30.04.2019 и 25 566 рублей 37 копеек пени, а также сообщила, что за весь период действия договора N 130 предприниматель неоднократно (более двух раз подряд) нарушил сроки внесения арендной платы, в связи с чем предложила расторгнуть договор N 130 и передать земельный участок по акту приема-передачи; в случае отказа от расторжения договора или неполучения ответа в 30-дневный срок с момента получения уведомления - обратится в суд с заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Уведомление от 30.04.2020 N 18 получено предпринимателем 07.05.2020.

Неисполнение предпринимателем изложенных в уведомлении от 30.04.2020 N 18 требований послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Предприниматель предъявил встречные требования о признании незаконными распоряжения администрации от 05.12.2018 N 808, итогов торгов в форме открытого аукциона от 11.01.2019, признании недействительным договора N 130. Встречный иск мотивирован тем, что фактическая площадь предоставленного в аренду земельного участка составляет 250 945 кв. м, в то время как аукцион проведен и договор N 130 заключен в отношении участка площадью 290 тыс. кв. м. Расхождение в площади земельного участка подтверждено заключением кадастрового инженера Каджионова Н.А. от 18.09.2020. Недостоверные сведения о площади земельного участка, отраженные в аукционной документации, ограничили количество участников торгов, которых могло быть больше.

Удовлетворив исковые требования администрации и отказав в удовлетворении исковых требований предпринимателя, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Кодекса).

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса (пункт 2).

Положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением установленных законом правил, не исключают возможность оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды отказали предпринимателю в удовлетворении требований о признании недействительным договора N 130, мотивированных расхождением площади земельного участка, фактически предоставленной в аренду предпринимателю, и указанной в договоре, отметив, что в рамках дела N А22-169/2019 с предпринимателя взыскана арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 08:01:430101:175, исходя из его площади 290 тыс. кв. м. При этом суд установил, что предприниматель не доказал, что не имел возможности пользоваться всей площадью земельного участка, предоставленного по договору (290 тыс. кв. м), а также надлежащее исполнение арендных обязательств (своевременное внесение арендных платежей и отсутствие задолженности по арендной плате).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции администрация заявила ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требований о признании недействительными распоряжения от 05.12.2018 N 808 и итогов торгов в форме открытого аукциона от 11.01.2019, которое учтено судом при отказе предпринимателю в удовлетворении встречного иска.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно пункту 1 данного постановления, если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что с требованием о признании незаконным распоряжения администрации от 05.12.2018 N 808 о проведении торгов предприниматель обратился в арбитражный суд 09.04.2021, т. е. за пределами установленного законом трехмесячного срока, при этом ходатайство о восстановлении пропущенного срока не заявлено. Кроме того предприниматель не доказал, что оспариваемым распоряжением нарушены ее права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и не указал, какие незаконные обязанности возложены на него или созданы иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемым распоряжением. Установленный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации специальный срок на обжалование торгов также пропущен.

При этом суд апелляционной инстанции учел, что вступившим в законную силу решением суда от 06.08.2019 по делу N А22-169/2019 удовлетворен иск администрации к предпринимателю о взыскании арендной платы по договору от 26.10.2017 N 55 за пользование земельным участком 08:01:430101:175 за период с 27.11.2017 по 01.10.2018; установлено, что договор от 26.10.2017 N 55 расторгнут соглашением от 02.10.2018. В отзыве на иск от 17.02.2019 предприниматель со ссылкой на заключение кадастрового инженера Каджинова Н.А. от 11.02.2019 указывал на расхождение площади земельного участка, фактически предоставленной в аренду, и указанной в договоре и ЕГРН (255 450 кв. м против 290 тыс. кв. м).

Таким образом, о фактической площади земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175 и нарушении своих прав предпринимателю было известно еще в феврале 2019 года. Встречный иск подан 09.04.2021, т. е. с пропуском годичного срока.

Удовлетворив требования администрации о расторжении договора и возложении на предпринимателя обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 08:01:430101:175, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нарушение предпринимателем как арендатором условий договора N 130 в части внесения арендных платежей и систематический характер таких нарушений.

В то же время, взыскивая задолженность и пени по договору в заявленной администрацией сумме, суд первой инстанции не учел, что предприниматель ссылался на расхождение площади земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175 фактически предоставленной в аренду и указанной в договоре (ЕГРН).

Согласно заключению эксперта от 21.01.2022 N 122-К/21 сравнение фактического расположения границ земельного участка 08:01:430101:175 со сведениями ЕГРН (координат угловых и поворотных точек) позволяет определить несоответствия в части местоположения исследуемого земельного участка. Имеется пересечение фактических границ земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175 с документальными границами земельного участка 08:01:430101:319. Установлена реестровая ошибка в сведениях о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175. Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 08:01:430101:175составляет 249 967 кв. м.

Оценив экспертное заключение от 21.01.2022 N 122-К/21, суд апелляционной инстанции не выявил нарушений норм действующего законодательства при проведении экспертизы и установил, что заключение эксперта соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства. При этом выводы эксперта другими надлежащими доказательствами не опровергнуты, соотносятся с выводами кадастрового инженера Каджинова Н.А., содержащимися в заключении от 18.09.2020, установившего фактическую площадь спорного земельного участка в значении 250 945 кв. м. Возражения относительно выводов эксперта администрация не заявила.

Суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что в силу положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования арендованного имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Суд апелляционной инстанции установил, что фактически по договору N 130 в арендное пользование передан земельный участок с кадастровым номером 08:01:430101:175 площадью 249 967 кв. м, вместо указанной в договоре площади, составляющей 290 тыс. кв. м, и верно указал, что расчет арендной платы должен производиться из фактической площади земельного участка.

Согласно представленному администрацией расчету исходя из площади участка - 249 967 кв. м годовая арендная плата составляет 513 776 рублей, по состоянию на 01.01.2022 задолженность - 1 469 685 рублей 15 копеек, пени - 128 006 рублей 17 копеек. Возражения по расчету и (или) контррасчет предприниматель не представил.

Вместе с тем, из представленного в суд первой инстанции расчета администрации от 05.04.2022 следует, что требование о взыскании задолженности и пени заявлены за период с 21.04.2019 по 05.04.2022.

Суд апелляционной инстанции произвел самостоятельный расчет и сделал обоснованный вывод о том, что с учетом площади фактически предоставленного в аренду земельного участка площадью 249 967 кв. м и годовой арендной платы в размере 513 776 рублей, задолженность по договору N 130 за спорный период составила 1 519 922 рубля, пени - 165 678 рублей, и правомерно изменил решение суда в указанной части, уменьшив подлежащую взысканию с предпринимателя сумму задолженности и пени по договору N 130.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц суд апелляционной инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт.

Доводы кассационной жалобы выводы суда не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов суда апелляционной инстанции о применении норм права к установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2022 по делу N А22-2021/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова