Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2023 г. N Ф08-390/23 по делу N А32-9570/2022

г. Краснодар

06 марта 2023 г.

Дело N А32-9570/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - потребительского кооператива "Лодочный кооператив "Солтех"" (ИНН 2318030272, ОГРН 1042310487713), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу N А32-9570/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к потребительскому кооперативу "Лодочный кооператив "Солтех"" (далее - кооператив) о расторжении договора аренды расположенного в п. Волконка Лазаревского района г. Сочи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:108 площадью 3381 кв. м (далее - спорный земельный участок) от 14.10.2010 N 4900006070 (далее - договор N 4900006070) и указании в решении суда на то, что судебный акт является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) регистрационной записи об обременении в виде договора N 4900006070 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Решением суда от 20.10.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.12.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:1008 на основании постановления администрации от 09.08.2010 N 1204 "Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:1008, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, поселок Волконка, и предоставлении кооперативу "Рыболов-Любитель N 3"" образованных земельных участков" (далее - постановление N 1204); возведенные на спорном земельном участке объекты недвижимости являются единым комплексом блокированного типа под единой крышей и находятся в том же состоянии, в котором находились до издания постановления N 1204 и заключения договора N 4900006070. Администрация не доказала нарушение кооперативом условий договора N 4900006070, что свидетельствует об отсутствии оснований для его расторжения.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, кооператив допустил существенные нарушения условий договора N 4900006070, в частности предусмотренных пунктом 5.2.16, что является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Отзыв на кассационную жалобу кооператив не представил.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, судебные акты и доводы кассационной жалобы, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно постановлению N 1204 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и кооперативом "Рыболов-Любитель N 3" заключен договор N 4900006070 о предоставлении в пользование на условиях аренды спорного земельного участка с видом разрешенного использования "лодочные гаражи (эллинги) гидротехнические сооружения" сроком действия до 01.08.2035.

Согласно пункту 5.2.16 договора N 4900006070 арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1.2 договора N 4900006070 предусмотрено, что данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу спорного земельного участка от арендодателя арендатору.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.12.2012, заключенного между кооперативом "Рыболов-Любитель N 3" и кооперативом, все права и обязанности по договору N 4900006070 переданы кооперативу.

В связи с обращением председателей кооперативов "Рыболов-Любитель N 3" и "Солтех" по вопросу ненадлежащего состояния гидротехнических сооружений в районе п. Волконка Лазаревского района г. Сочи Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен осмотр, в ходе которого установлено, что спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах: "Р-12" - пляжная зона общего пользования, "ИТ" - зона инженерной и транспортной инфраструктур. По сведениям Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи (далее - ГИСОГД) спорный земельный участок расположен в зоне округа горно-санитарной охраны курорта и в зоне с особыми условиями использования территорий, часть водоохранной зоны Черного моря. Установлено также, что в предполагаемых границах спорного земельного участка расположены объекты недвижимости переменной этажности; на момент осмотра строительные работы не велись; разрешительная документация на возведение объектов капитального строительства не выдавалась.

По результатам муниципального земельного контроля составлен акт визуального осмотра объектов земельных отношений от 01.06.2021.

Полагая, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости переменной этажности имеют признаки самовольных построек, администрация направила кооперативу претензию от 22.07.2021 N 12308/02.01-45 с предложением расторгнуть договор N 4900006070.

В установленный претензией срок представитель кооператива для подписания соглашения о расторжении договора N 4900006070 в администрацию не явился, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Суды отказали в удовлетворении требований, правомерно исходя из следующего.

Согласно статье 606 и пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, а именно: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Основанием расторжения договора N 4900006070 администрация назвала нарушение пункта 5.2.16 договора N 4900006070, сославшись на то, что в предполагаемых границах спорного земельного участка в отсутствие разрешения арендодателя и разрешительной документации на строительство расположены объекты недвижимости переменной этажности. По мнению администрации, размещенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольных построек.

Суды не согласились с позицией администрации, установив, что на основании постановления N 1204 спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:1008 площадью 9152 кв. м; в соответствии с пунктом 1 постановления N 1204 спорный земельный участок площадью 3381 кв. м отнесен к категории земель "земли населенных пунктов" и виду разрешенного использования "для эксплуатации существующих лодочных гаражей (эллингов), проектирования и строительства гидротехнических сооружений и лодочных гаражей (эллингов)".

На момент принятия постановления N 1204 на спорном земельном участке располагались объекты недвижимости - незавершенные строительством лодочные ангары, право собственности на которые зарегистрированы за членами кооператива в установленном законом порядке, что подтверждено представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности за физическими лицами. Свидетельства о государственной регистрации права собственности выданы в 2005 - 2009 годах и содержат запись о том, что объектом права является незавершенный строительством лодочный ангар нежилого назначения. Факт существования указанных объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано, отражен в межевом плане от 15.08.2012, подготовленном кадастровым инженером Гетало С.С. при выполнении кадастровых работ по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:108, в результате которых устранена кадастровая ошибка в определении координат характерных точек границ. Межевой план согласован в установленном порядке, в том числе Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Суды также отметили, что согласно акту визуального осмотра объекта земельных отношений от 01.06.2021 на момент осмотра спорного земельного участка самовольное строительство объектов недвижимого имущества не осуществлялось, строительные работы не велись.

Доказательства того, что размещенные на спорном земельном участке объекты недвижимости в момент осмотра находятся в ином состоянии, чем то, в котором они находились до издания постановления N 1204 и заключения договора N 4900006070, администрация не представила.

Суды также указали, что из акта визуального осмотра объекта земельных отношений от 01.06.2021 следует, что объекты недвижимости в стадии строительства расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0112001:107, а не в границах спорного земельного участка; в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация уклонилась от исполнения определения суда от 30.08.2022, которым участвующим в деле лицам предлагалось провести совместный осмотр спорного земельного участка.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том, что кооператив в полном объеме выполняет обязательства по договору N 4900006070, а именно: соблюдает разрешенное использование спорного земельного участка, своевременно вносит предусмотренную договором N 4900006070 арендную плату, самовольное строительство на спорном земельном участке не осуществляет, выполняет иные обязанности арендатора, предусмотренные договором N 4900006070, а также статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Документально выводы судов администрация не опровергла.

При постановке вывода об отсутствии оснований для расторжения договора N 4900006070 суды верно исходили из того, что расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений - нецелесообразно и невыгодно для другой стороны (наличие таких оснований не установлено). В случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Поскольку администрация не доказала существенное нарушение кооперативом условий договора N 4900006070, суды правомерно отказали в удовлетворении требований.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе администрации, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает возможным разъяснить следующее. При наличии оснований полагать, что объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, являются самовольной постройкой, администрация не лишена права заявить самостоятельный иск о сносе этих объектов. При этом наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу N А32-9570/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин