Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2009 г. N Ф08-8373/08 по делу N А32-7154/2008

г. Краснодар

30 января 2009 г.

Дело N А32-7154/2008-36/98

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2009.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Афониной Е.И.,

судей Переход И.А. и Трифоновой Л.А.,

при участии в судебном заседании от истца - Местной религиозной организации Евангелистских христиан-баптистов "Церковь г. Сочи" - Панкратова Д.В.,

в отсутствие ответчиков: администрации г. Сочи и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 по делу N А32-7154/2008-36/98 (судья Карпенко Т.Ю.),

установил следующее.

Местная религиозная организация Евангелистских христиан-баптистов "Церковь г. Сочи" (далее - религиозная организация) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на постройки:

- хозяйственный блок (литера Б) общей площадью 151,4 кв. м;

- навес (литера Г) площадью 17,15 х 17,85 кв. м;

- антресоль (литера А) помещение N 10 площадью 37,6 кв. м;

- подвал (литера А3), помещение N 3 площадью 3,2 кв. м;

- литера А, 1 этаж: помещение N 4 площадью 206,2 кв. м;

- пристройка (литера А2), 1-й этаж: помещение N 5 площадью 16,9 кв. м; помещение N 6 площадью 3,1 кв. м; 2-й этаж пристройки: помещение площадью 1,7 кв. м, помещение N 12 площадью 14,7 кв. м;

- пристройка (литера А4): помещение N 7 площадью 2,3 кв. м; помещение N 8 площадью 4,7 кв. м; помещение N 9 площадью 1,5 кв. м;

- навес (литера Г1) площадью 68,3 кв. м;

- гараж (литера Г2) площадью 22,5 кв. м;

- сарай (литера Г3) площадью 17,1 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 1 061 кв. м по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 35 (далее - спорное имущество).

К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление).

Решением от 14.10.2008 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок, занимаемый спорным недвижимым имуществом, предоставлен религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, возведенные самовольные строения соответствуют требованиям строительных, градостроительных, норм и правил, не нарушают права и интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе территориальное управление просит отменить решение и отказать в иске. Заявитель указывает, что спорные объекты возведены истцом на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, без разрешительной документации, и, следовательно, являются самовольными постройками. Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, поэтому возведение на нем спорных объектов, не относящихся к инфраструктуре лечебно-оздоровительных комплексов, неправомерно.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и выслушав представителя религиозной организации, возражавшего против удовлетворения жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемый судебный акт надлежит отменить.

Как видно из материалов дела и установил суд, решением исполнительного комитета Центрального районного Совета депутатов трудящихся г. Сочи от 18.10.1966 N 259/2 Волкову А.А. разрешено продать принадлежащее ему домовладение, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 195 (наименование улицы изменено с ул. Пластунской на ул. Труда), общине Евангелистских христиан-баптистов для организации в нем молитвенного дома.

14 ноября 1966 г. Волков А.А. и религиозная организация заключили договор купли-продажи домовладения, состоящего из жилого одноэтажного кирпичного дома в две комнаты жилой площадью 32,7 кв. м и расположенного на земельном участке площадью 500 кв. м.

Решением Центрального райисполкома от 22.08.1979 N 36217 религиозной организации разрешено пристроить к домовладению навес размером 8,5 х 3,1 м.

12 декабря 1988 г. решением исполнительного комитета N 567/14 за религиозной организацией закреплен фактически занимаемый земельный участок площадью 1 061 кв. м (в том числе 500 кв. м) по адресу: ул. Труда в Центральном районе г. Сочи и признаны правомерными постройки, возведенные на данной территории по состоянию на 04.08.1987. В результате переустройства строение стало двухэтажным с подвальным помещением.

27 января 1989 г. архитектурно-планировочным управлением закреплены границы земельного участка.

13 мая 1991 г. за религиозной организацией зарегистрировано право собственности на домовладение N 35 по ул. Труда в г. Сочи, что подтверждается регистрационным удостоверением Бюро технической инвентаризации N 108 (адрес домовладения по ул. Труда изменен с N 37 на 35). Решением исполнительного комитета от 11.12.1991 N 552 "О реконструкции молитвенного дома Евангельских христиан по ул. Труда, 35" разрешена реконструкция домовладения согласно проекту.

Как следует из искового заявления на территории, занимаемой молитвенным домом, без соответствующих разрешений в период с 1991 г. возведены следующие постройки:

- хозяйственный блок (литера Б) общей площадью 151,4 кв. м;

- навес (литера Г) площадью 17,15 х17,85 кв. м;

- антресоль (литера А) помещение N 10 площадью 37,6 кв. м;

- подвал (литера А3) помещение N 3 площадью 3,2 кв. м;

- литера А помещение N 4 площадью 206,2 кв. м;

- пристройка (литера А2) на 1-м этаже: помещение N 5 площадью 16,9 кв. м; помещение N 6 площадью 3,1 кв. м; на 2-м этаже: помещение площадью 1,7 кв. м, помещение N 12 площадью 14,7 кв. м;

- пристройка (литера А4) помещение N 7 площадью 2,3 кв. м; помещение N 8, площадью 4,7 кв. м; помещение N 9 площадью 1,5 кв. м;

- навес (литера Г1) площадью 68,3 кв. м;

- гараж (литера Г2) площадью 22,5 кв. м;

- сарай (литера Г3) площадью 17,1 кв. м.

Отсутствие правоустанавливающих документов на указанные объекты послужило основанием для обращения в суд с иском.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности. С учетом изменений, внесенных в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об архитектурной деятельности в Российской Федерации) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу пункта 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона).

Истец не отрицает строительство спорных объектов без соответствующих разрешений.

Между тем признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. Доказательства того, что истец совершал действия, направленные на получение документации, необходимой для ввода спорных объектов в эксплуатацию и оформления права собственности на них, отсутствуют.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что самовольные постройки соответствуют всем необходимым требованиям, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным нормам и правилам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением перечисленных норм и правил).

Вместе с тем суд основывает свои выводы на заключении N 178/2008, подготовленном ООО "Сочистройпроект", которое не может рассматриваться как достаточное и допустимое доказательство соответствия самовольных построек градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, поскольку названная организация не является органом, уполномоченным на проведение надзора за соблюдением перечисленных требований.

Кроме того, из заключения ООО "Сочистройпроект" следует, что спорные объекты (литеры Г, Б, Г3) размещены частично по границам участка, а строение (литера Г1) - с заходом на 0,5 на соседний земельный участок Дубровского А.Г. Разрешая спор, суд не проверил, согласовано ли такое размещение спорных строений со смежными землепользователями, относятся ли навесы к недвижимому имуществу.

Поскольку выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют представленным в дело доказательствам, суд неполно исследовал обстоятельства, имеющие существенное для правильного разрешения спора, обжалуемый судебный акт надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо установить причины несоблюдения истцом административного порядка получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, предложить представить необходимые заключения соответствия самовольных построек градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, согласование размещения самовольных строений со смежными землепользователями и с учетом установленных обстоятельств выяснить возможность их сохранения.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2008 по делу N А32-7154/2008-36/98 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

И.А. Переход Л.А. Трифонова