Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2023 г. N Ф08-12874/21 по делу N А63-4067/2021

г. Краснодар

11 апреля 2023 г.

Дело N А63-4067/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" (ИНН 2635070445) - Дегтяревой О.А. (доверенность от 20.10.2022), в отсутствие заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022 по делу N А63-4067/2021, установил следующее.

ООО "ЮгСтройЭлектроКомплект" (далее - застройщик, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), в котором просило: признать незаконным отказ комитета, изложенный в письме от 13.01.2021 N 08/14-92с, в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 площадью 2793 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, 6, в квартале 600, для завершения строительства; возложить на данный орган обязанность по предоставлению заявителю в аренду названный земельный участок на двадцать месяцев для завершения строительства.

Решением от 01.06.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого заинтересованным лицом решения положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Суды исходили из того, что застройщик после 01.03.2015 реализовал свое право на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства. Доводы застройщика о невозможности завершения строительства объекта в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок вследствие незаконных действий Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 11 по Ставропольскому краю (далее - налоговая служба), исключившей общество из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), суды отклонили как несостоятельные, указав, что участник общества Криволапова С.В. с жалобой на решение об исключении общества из ЕГРЮЛ обратилась только 07.11.2020, тогда как спорное решение налоговой службы принято 22.02.2019 (то есть по истечении 1 года и 9 месяцев). Согласно решению Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю от 07.12.2020 N 08-09/028956 основанием восстановления общества в ЕГРЮЛ послужил установленный факт предоставления налоговой отчетности, исчисления и уплаты обязательных платежей в бюджетную систему. Суды пришли к выводу об отсутствии у заявителя препятствий к завершению строительства спорного объекта и недоказанности причинно-следственной связи между действиями налоговой службы и наступлением соответствующих негативных последствий.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 решение от 01.06.2021, постановление суда апелляционной инстанции от 31.08.2021 и постановление окружного суда от 27.12.2021 отменены; заявленные требования в части признания незаконным отказа комитета, изложенного в письме от 13.01.2021 N 08/14-92с, в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства удовлетворены; оспариваемый отказ признан незаконным. Верховный Суд Российской Федерации указал, что публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект (как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса), следовательно, общество имеет право на получение в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта. В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Общество при рассмотрении данного дела указывало на уважительные причины, по которым лишилось возможности завершить строительство недвижимого объекта; ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ, которые подтверждены решением Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю от 07.12.2020 N 08-09/028956. Отказ комитета в предоставлении застройщику в аренду спорного земельного участка препятствует обществу завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию, нарушает его право собственности, баланс публичных и частных интересов. В остальной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления фактических обстоятельств и оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта, соответственно, для определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства.

При новом рассмотрении дела решением от 24.10.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2022, заявление удовлетворено: на комитет возложена обязанность предоставить обществу в аренду земельный участок с кадастром номером 26:12:12:010402:7, по адресу: г. Ставрополь, проезд Трудовой, 6, в квартале 600, сроком на двадцать месяцев для завершения строительства; с комитета в пользу заявителя по делу взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды пришли к выводу о том, что застройщик имеет право на получение в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта. Публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства - склада (литера А), назначение "склад", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, 6, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. В свою очередь общество представило доказательства наличия уважительных причин, по которым оно лишилось возможности завершить строительство недвижимого объекта в рамках срока аренды. В противном случае возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. С учетом технического плана кадастрового инженера (в котором отражены результаты натурного обследования и выявлено наличие фундамента, стен, перекрытий, перегородок, окон и дверей, кровли; выполненные работы по внутренней отделке) степень готовности объекта незавершенного строительства составила 95%; площадь данного объекта 760 кв. м, площадь застройки - 763,2 кв. м. В этой связи суды пришли к выводу о возможности предоставления спорного земельного участка в аренду обществу на двадцать месяцев для завершения строительства. Довод заинтересованного лица о предъявлении требований к ненадлежащему органу отклонен, поскольку именно на комитет возложена обязанность по техническому обеспечению услуги по предоставлению земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов. В рассматриваемом случае оказание испрашиваемой услуги непосредственно администрацией города Ставрополя (далее - администрация) не предполагается, поскольку Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 сделал вывод о праве общества на заключение с ним договора аренды участка для завершения строительства, указав на необходимость установления фактических обстоятельств и оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта и определения срока предоставления испрашиваемого земельного участка для завершения строительства.

В кассационной жалобе комитет просит решение от 24.10.2022 и апелляционное постановление от 27.12.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что судебные акты приняты о правах лица, не привлеченного к участию в деле, - администрации. Поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, правообладателем которого является администрация, - требования заявлены к ненадлежащему лицу. Согласно пункту 10 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов", утвержденного постановлением администрации от 08.10.2019 N 2802, испрашиваемая муниципальная услуга предоставляется администрацией. Решение суда фактически неисполнимо, поскольку комитет осуществляет техническое обеспечение испрашиваемой услуги, которая предоставляется самой администрацией. Кроме того, право на однократное предоставление спорного земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, застройщиком уже реализовано. Обществу выданы разрешения на строительство административного здания на спорном земельном участке от 03.06.2013 и 08.07.2013, однако, с 2013 года до окончания срока действия договора аренды (10.12.2020) здание не введено в эксплуатацию, на протяжении 7 лет объект не строился. В настоящее время в Арбитражном суде Ставропольского края на рассмотрении находится дело по иску комитета к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (N А63-14187/2022).

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и несостоятельность доводов жалобы.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель общества, участвовавший в судебном заседании в режиме "Онлайн", возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, пояснив, что в настоящее время судебное решение от 24.10.2022 исполнено: в адрес общества администрация направила подписанный договор аренды испрашиваемого земельного участка. Комитет и администрация явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в ЕГРН за обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - склад готовностью 28% (литера А) назначение "склад", расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, 6, о чем застройщику выдано свидетельство от 17.05.2006 серии 26-АБ N 059282 (т. 1, л. д. 11).

На основании постановления администрации от 29.05.2014 N 1889 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды 20.06.2014 N 3787 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010402:7 общей площадью 2793 кв. м для продолжения строительства производственной базы сроком на три года - по 28.05.2017 (пункт 2.2 договора).

В дальнейшем администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на основании статей 22, 39.1, 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса, Закона N 137-ФЗ заключили договор аренды от 11.12.2017 N 6747 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 общей площадью 2793 кв. м для завершения строительства, на три года - до 10.12.2020.

4 декабря 2020 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Решением, изложенным в письме от 13.01.2021 N 08/14-92с, комитет отказал застройщику в предоставлении испрашиваемой услуги, поскольку спорный земельный участок ранее предоставлялся в аренду обществу для завершения строительства на основании договора аренды от 11.12.2017 N 6747.

Считая решение комитета незаконным, нарушающим права и законные интересы застройщика, последний обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2022 N 18-КАД22-27-К4).

Повторно рассматривая настоящий спор, с учетом определения высшей судебной инстанции, суды указали, что в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства его собственник вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Согласно техническому плану кадастрового инженера степень готовности объекта общества - 95%, площадь застройки 763,2 кв. м. В этой связи суды пришли к выводу о необходимости предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду застройщику сроком на двадцать месяцев для завершения строительства.

Следует также отметить, что по правилам главы 24 Кодекса правомерность оспариваемого отказа должна быть проверена на момент его совершения; устранение препятствий после принятия оспариваемого решения не свидетельствует о его законности. В этой связи последующее обращение комитета в арбитражный суд в августе 2022 года об изъятии объекта незавершенного строительства (дело N А63-14187/2022) не может свидетельствовать о законности решения (изложенного в письме в письме от 13.01.2021 N 08/14-92с), явившегося предметом оспаривания в настоящем деле.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022 по делу N А63-4067/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин