Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2023 г. N Ф08-3219/23 по делу N А32-57843/2021

г. Краснодар

17 апреля 2023 г.

Дело N А32-57843/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Устич Владимира Владимировича (ИНН 230804260155, ОГРНИП 319237500006003) - Долматова М.М. (доверенность от 09.03.2023), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Гладкое тело А" (ИНН 2308261697, ОГРН 1182375119618), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Гладкое тело", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Устич В.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу N А32-57843/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Устич В.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Гладкое тело А" (далее - общество) о взыскании убытков в размере 310 841 рублей, расходов на оплату коммунальных услуг в размере 35 308 рублей 56 копеек, неустойки в размере 18 219 рублей 21 копейки, упущенной выгоды в размере 153 000 рублей (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Гладкое тело".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу предпринимателя взысканы убытки в размере 103 000 рублей, долг по оплате коммунальных платежей в размере 32 660 рублей 71 копейки, неустойка в размере 14 790 рублей 63 копеек, а также 3881 рубль 30 копеек расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении иска, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает на наличие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о стоимости устранения недостатков поврежденного ответчиком помещения. Названные доказательства судебные инстанции надлежащим образом не исследовали и не оценили. Дату окончания договора аренды суды определили неправильно, при этом ответчик не возместил истцу коммунальные платежи в размере 2647 рублей 85 копеек.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) 15.12.2019 заключили договор аренды нежилого объекта недвижимости, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения. В свою очередь арендатор принял на себя обязанность использовать их по прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, а также оплачивать коммунальные и иные услуги, предоставляемые управляющей компанией, осуществляющей управление объектом в соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора аренды указаны характеристики объекта аренды: расположение: г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Чкалова, дом 167, кадастровый или условный номер объекта: 23:43:0205060:155; назначение объекта: нежилое помещение; номера помещений: этаж 1: N 2, 13, 14, 14/1, 16, 17, 18, 19, 20, 21/1 квартиры N 25 здания литера А; площадь: общая 90.8 кв. м. В пункте 1.3 указана цель использования объекта - деятельность в области медицины прочая.

Согласно пункту 1.4 договора арендуемый объект и его инженерные сети находятся в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию в соответствии с условиями договора и назначением. Передача объекта в аренду оформляется двухсторонним актом приемки-передачи; возврат (освобождение) объекта также оформляется актом сдачи-приемки объекта, подписываемым обеими сторонами (пункт 1.5 договора).

На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы устанавливается в размере 51 000 рублей в месяц. Арендная плата начисляется с 15 декабря 2019 года за первый и последний месяцы аренды. Второй и третий месяцы включены в арендные каникулы на период перепланировки помещения и не оплачиваются арендатором. Коммунальные и иные платежи за услуги, перечисленные в пункте 1.1 договора, в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором отдельно. Арендатор ежемесячно предоставляет арендодателю копии платежных документов по оплате коммунальных услуг.

Согласно пункту 3.4 договора обеспечительный платеж зачитывается в оплату аренды за последний месяц аренды помещения.

Арендатор оплачивает стоимость коммунальных и иных услуг, предоставляемых управляющей компанией, осуществляющей управление объектом (электроснабжение, отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение (канализирование), вывоз и утилизация твердых бытовых отходов, уборка двора и придомовой территории, дератизация (дезинсекция), управление многоквартирным домом, техническое обслуживание и ремонт внутридомовых санитарных и технических сетей и оборудования, техническое обслуживание и ремонт внутридомовых сетей и оборудования центрального отопления, техническое обслуживание и ремонт внутридомовых электрических сетей и оборудования, услуги охраны придомовой территории и другие услуги в соответствии со счет-фактурами, выставляемыми к оплате управляющей компанией), а также оплачивает услуги телефонной связи, интернет услуги, в порядке и на условиях, определенных заключенными с предоставляющими указанные услуги организациями договорами, при этом выставленные счета могут содержать суммы предоплаты согласно условиям договора с управляющей компанией. Оплата расходов по электроэнергии и водоснабжению осуществляется в соответствии с показаниями приборов учета; на дату приема-передачи объекта сторонами фиксируются показания приборов учета электроэнергии и водоснабжения. Арендатор самостоятельно оплачивает все экологические платежи, связанные с эксплуатацией объекта, включая платежи за загрязнение окружающей среды (пункт 3.5 договора).

В силу пункта 3.7.3 договора коммунальные и иные услуги, предоставляемые управляющей компанией, оплачиваются арендатором в объемах и размерах, указанных в счетах-фактурах, выставляемых указанной управляющей компанией, в течение 5-ти дней с момента получения счета от арендодателя. Стороны согласовали, что платежи, предусмотренные пунктом 3.5 договора, осуществляются с момента приема-передачи объекта и до возврата объекта по акту сдачи-приемки, кроме случаев, предусмотренных пунктами 4.4.5 и 7.3 договора.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендатор имеет право производить неотделимые улучшения объекта, перепланировку или переоборудование объекта, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования только с письменного согласия арендодателя. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта арендодателем не компенсируется. Неотделимые улучшения - улучшения и изменения, которые производятся в арендуемом помещении арендатором и не могут быть отделены (демонтированы) без вреда для общего состояния внутреннего вида объекта. Таковыми, в частности, являются: перепланировка объекта, изменение элементов поверхности (в том числе укрепление) стен, пола и потолка объекта, обустройство сейфовой комнаты, напольное кафельное покрытие, натяжной потолок со встроенными вентиляционными решетками, динамиками оповещения о пожаре, датчиками пожарно-охранной сигнализации, розеточная сеть с розетками и выключателями, двери с запорной арматурой замками, всеми приборами освещения натяжного потолка, воздуховоды и трубопроводы систем кондиционирования и дымоудаления, дополнительные стены и перегородки внутри объекта, системы пожаротушения, сантехнические приборы общего пользования: раковины, краны и унитазы, три сплит-системы в качестве компенсации вследствие утери двух сплит-систем арендодателя. Нагреватель для воды и возможно установленная четвертая сплит-система выкупаются арендодателем по остаточной стоимости по окончанию срока аренды.

На основании пункта 5.2.2 договора в случае просрочки исполнения обязательств по внесению платежей, предусмотренных статьей 3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно условиям заключенного договора факт приемки-сдачи объекта должен был оформляться двухсторонним актом (пункт 1.5), как при получении, так и при сдаче объекта аренды.

Договор заключен на 11 месяцев с момента его подписания сторонами (пункт 7.1). Согласно пункту 7.5 договор считается автоматически пролонгированным на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном.

Каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть его, предупредив об этом другую сторону в письменном виде за 45 дней, что не исключает право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с пунктом 8.3 договора (пункт 8.1).

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 8.5 арендатор вправе потребовать расторжения договора, при условии предупреждения арендодателя не менее, чем за 30 календарных дней; соблюдении арендатором требований пунктов 4.4.1 и 4.4.2 договора. При этом обязанность арендатора по внесению арендной платы должна быть исполнена в полном объеме на день расторжения договора. Согласно пункту 8.6 при расторжении договора по инициативе арендатора и по соглашению сторон последствия расторжения договора и порядок расчетов определяются сторонами в подписываемом ими соглашении о расторжении договора.

Как указывает истец, в нарушение условий договора арендатор не возвратил в установленном порядке арендованное имущество, отказавшись оформить акт приема-передачи. Договор аренды от 15.12.2019 прекратил свое действие 31.01.2021 в связи с односторонним отказом арендатора от договора; акт возврата помещений между сторонами подписан не был. Ключи от арендованного ответчиком помещения переданы предпринимателю службой доставки 31 января 2021 года. На момент прекращения договора задолженность ответчика коммунальным платежам составила 35 581 рубль. При этом в спорных помещениях ответчик демонтировал все двери (6 штук), 3 сплит-системы, все электрооборудование, всю сантехнику (2 раковины с пьедесталами, смесители), из стены вырваны все выключатели (7 штук), двойные розетки и все светильники, повреждены натяжные потолки и стены, демонтированы и вывезены плинтусы. Арендатор привел помещение в состояние, не пригодное для эксплуатации без значительных ремонтных работ, поэтому истец лишен возможности сдать его в аренду. Стоимость восстановительного ремонта в нежилом помещении составила 310 841 рубль, задолженность по оплате коммунальных услуг по договору от 15.12.2019 составила 35 308 рублей 56 копеек, неустойка за просрочку оплаты коммунальных платежей составила 18 219 рублей 21 копейку, упущенная выгода - 153 000 рублей.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса).

Статьей 15 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Реализация такого способа защиты права как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков, определение причинной связи между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Таким образом, применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом. Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением и наступлением вреда, вину причинителя вреда, документально подтвердить размер убытков.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

Как указано в пункте 5 постановления N 7, по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, что наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 65, статье 68 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований о взыскании затрат предпринимателя на приобретение электрооборудования, установку и покупку сплит-систем, установку и покупку межкомнатных дверей, покупку и установку фурнитур для раковин, расходов на покупку раковин, а также расходов на покупку стройматериалов, указали, что не представляется возможным установить отнесение указанных убытков именно к спорному помещению. Иные расходы не относимы к спорному помещению и не подтверждено их несение именно ввиду его ремонта. Расходы, связанные с покупкой светильников и иных предметов интерьера не могут быть соотнесены с расходами, связанными с восстановительным ремонтом арендуемого помещения (отсутствует возможность отнести их именно к ремонту указанного помещения).

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса в договоре аренды стороны могут ограничить (исключить) право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

В пункте 1.4 договора указано, что арендуемый объект и его инженерные сети находятся в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с условиями договора и назначением.

В пункте 4.2.4 договора стороны согласовали состав неотделимых улучшений спорного объекта, к числу которых отнесены розеточная сеть с розетками и выключателями, двери с запорной арматурой, замками, все приборы освещения натяжного потолка, сантехнические приборы общего пользования: раковины, краны и унитазы, три сплит-системы в качестве компенсации вследствие утери двух сплит-систем арендодателя. При этом нагреватель для воды и возможно установленная четвертая сплит-система выкупаются арендодателем по остаточной стоимости по окончанию срока аренды. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта арендодателем не компенсируется.

Доводы истца о том, что у арендатора отсутствовало право на демонтаж трех находящихся в помещении сплит систем, сантехники, электрооборудования, дверей, с учетом толкования условий договора в соответствии с правилами статьи 431 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, судебные инстанции надлежащим образом не рассмотрели. Представленные в дело фотоматериалы состояния помещений, в которых отражены следы демонтажа блока сплит-системы, электрооборудования, осветительных приборов, сантехники, в совокупности с иными представленными в дело доказательствами (т. 2, л. д. 62, 117) не оценили.

Суды также не учли, что наличие в помещении электроосвещения, сантехники, межкомнатных дверей характеризует такое помещение, как пригодное к использованию. Обратное должен был доказать ответчик. В свою очередь, истец представил договоры возмездного оказания услуг, необходимые для устранения недостатков помещения после его освобождения арендатором, акты выполненных работ, документы о приобретении оборудования, расходных и строительных материалов, связанных с названными услугами, часть из которых суд признал подлежащими возмещению. Выводы, основанные на анализе содержания договоров оказания услуг (т. 2, л. д. 10 - 42), о том, что в стоимость услуг включены материалы, оборудование, в судебных актах отсутствует.

Кроме того, при определении периода действия договора (что связано с определением размера долга по коммунальным платежам) суды не учли содержание пункта 8.5 договора, требующего соблюдения двух условий для расторжения договора по инициативе арендатора, а также правила пункта 8.6 договора. Кроме того, в отсутствие доказательств уклонения арендодателя от приемки объекта, до момента возврата ключей помещение считается находящимся в распоряжении арендатора, что влечет соответствующие правовые последствия (статья 622 Гражданского кодекса).

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения искового заявления предпринимателя, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа во взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 207 841 рубля, 2647 рублей 85 копеек долга по оплате коммунальных платежей, а также 5459 рублей 99 копеек судебных расходов следует отменить и направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В остальной части судебные акты истцом не обжалованы, поэтому судом округа не проверяются.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, установить наличие или отсутствие оснований для удовлетворения требований предпринимателя о взыскании стоимости восстановительного ремонта, с учетом доводов и возражений сторон и правильного распределения бремени доказывания определить момент прекращения договора аренды и обязанности арендатора вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, на основании полного и всестороннего исследования доказательств установить иные имеющие значение для дела обстоятельства, после чего разрешить требования предпринимателя с правильным применением норм материального и процессуального права, распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе в связи с обращением в суд округа.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по делу N А32-57843/2021 отменить в части отказа во взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 207 841 рубля, 2647 рублей 85 копеек долга по оплате коммунальных платежей, а также 5459 рублей 99 копеек судебных расходов.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова