Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 мая 2023 г. N Ф08-2496/23 по делу N А20-90/2015

г. Краснодар

23 мая 2023 г.

Дело N А20-90/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Резник Ю.О. и Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании от Министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики - Кештова А.Б. (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики на определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.11.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 по делу N А20-90/2015 (Ф08-2496/2023), установил следующее.

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.03.2015 в отношении публичного акционерного общества "НК "Роснефть"-Кабардино-Балкарская топливная компания" (далее по тексту - должник, общество) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Сметанин О.А.

Определением суда от 17.09.2015 в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Сметанин О.А.

Решением суда от 20.03.2017 в отношении имущества должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Полийчук Ю.Д.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее по тексту - Минимущество) обратилось с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных в форме публичного предложения на электронной торговой площадке ЭТП "АТЦ" https://atctrade.ru по продаже земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:0029, общей площадью 11026 кв.м., расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Тарчокова, д. 7, принадлежащего на праве собственности обществу, а также договора купли-продажи от 23.09.2022 N ДКП/Лот-46, заключенный между должником и ООО "Строй Инвест" по результатам спорных торгов (с учетом уточнения).

Определением от 29.11.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.01.2023, в удовлетворении требований отказано.

Суды исходили из того, что в рассматриваемом случае преимущественное право Минимущества на приобретение земельного участка под объектом незавершённого строительства не нарушено и такое право может быть реализовано в будущем при том, что в документации о торгах, отражен факт нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего Кабардино-Балкарской Республики.

В кассационной жалобе Минимущество просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что оспариваемые торги затрагивают его права как собственника объекта недвижимости, а также на наличие преимущественного права выкупа имущества, принадлежащего должнику.

В судебном заседании представитель доводы кассационной жалобы поддержал.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.03.2017 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Полийчук Ю.Д.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим проведена инвентаризация и оценка имущества должника. Собранием кредиторов 11.09.2019 утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества должника с изменениями и дополнениями N 9 от 18.02.2022 утвержден состав и начальная цена Лота N 46: земельный участок площадью 11026 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104019:0029, расположенный по ул. Тарчокова, 7, г. Нальчик, принадлежащий должнику на праве собственности (т. д. 1 л. д. 35-39).

Согласно дополнительным сведениям на земельном участке расположено здание (незавершенное строительство), степень готовности 66%, площадь застройки 1 458,4 кв. м, общая площадь здания 8 044,8 кв. м, принадлежащее Кабардино-Балкарской Республике на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.03.2020 по делу N А20-5754/2019.

Указанным решением суда на общество возложена обязанность возвратить в пользу Кабардино-Балкарской Республики указанное незавершенное строительством здание.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (т. д.1, л. д. 40-42).

Торги проводило общество с ограниченной ответственностью "Лидер Стайл Консалтинг" на основании заключенного 28.05.2020 с конкурсным управляющим должника агентского договора на организацию и проведение торгов имущества общества. Проведение торгов по продаже спорного имущества в форме аукциона назначено на 18.04.2022, повторные торги назначены на 06.06.2022.

Однако данные торги не состоялись по причине отсутствия заявок.

Впоследствии конкурсным управляющим 09.06.2022 объявлены торги посредством публичного предложения. Победителем торгов признано ООО "Строй Инвест", цена спорного имущества определена в размере 44 900 тыс. рублей.

Обществом в лице конкурсного управляющего и ООО "Строй Инвест" подписан договор купли-продажи N ДКП/Лот-46 от 23.09.2022.

Минимущество, посчитав, что при организации и проведении торгов имело место нарушение его преимущественного права приобретения имущества должника, обратилось с иском в арбитражный суд.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Закона о банкротстве" (далее по тексту - постановление N 63), требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы Ш.1 настоящего Федерального закона.

По смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Поскольку требование о признании торгов недействительными подлежит рассмотрению по правилам о признании недействительными оспоримых сделок, то и договор (протокол, имеющий силу договора), юридическая сила которого зависит от итогов судебной оценки торгов, повлекшего его заключение, также является оспоримой сделкой.

Положения абзаца второго пункта 1 указанной статьи определяют открытый перечень оснований для признания торгов недействительными. В частности, предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Нарушения, допущенные организатором торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (при предъявлении иска частно-правового характера).

Таким образом, в силу приведенных норм права лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Основаниями для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушения норм закона при проведении торгов и нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение иска о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по их результатам.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Суды установили, что сообщение о продаже имущества на открытом аукционе опубликовано с соблюдением сроков, установленных пунктом 9 статьи 10 и абзацем 11 пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве. В сообщении о проведении торгов по лоту N 46 в дополнительных сведениях указано о расположении на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Кабардино-Балкарской Республике на праве собственности. Помимо публикации о торгах с описанием объекта продажи, арбитражным управляющим в установленном законом порядке был опубликован отчет об оценке имущества, содержащий фотографии активов и их подробные характеристики.

Суды пришли к выводу, что оспариваемые торги проведены без существенных нарушений порядка их проведения, так как организатор торгов надлежащим образом известил потенциальных покупателей о наличии на земельном участке объекта недвижимости, не принадлежащего должнику.

Кроме того, суды указали, что заявитель не доказал факт нарушения своих прав.

Данный вывод судов является ошибочным ввиду следующего.

Минимущество указало на то, что на праве собственности Кабардино-Балкарской Республике принадлежит здание (незавершенное строительство), степень готовности 66%, площадь застройки 1 458,4 кв. м, общая площадь здания 8 044,8 кв. м, расположенное на спорном земельном участке, в связи с чем, заявитель является заинтересованным в оспаривании торгов, проведенных в отношении земельного участка. Одновременно заявитель указывает, что принадлежность указанного здания дает ему право преимущественной покупки земельного участка.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 3 и 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением установленных случаев.

Из содержания указанной нормы следует, что воля законодателя была направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, проведенные торги нарушают права Министерства, как собственника объекта незавершенного строительства.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 37 Кодекса при купле-продаже земельного участка покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из указанной нормы следует, что конкурсному управляющему до выставления спорного земельного участка на торги надлежало установить порядок пользования земельным участком с Министерством как в части земельного участка, занятой зданием, сооружением, так и необходимой для их использования.

При этом, как следует из положений статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, цена реализации такого земельного участка также должна определяться с учетом определения порядка пользования земельным участком, наличия права собственника объекта недвижимости на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования.

Данным обстоятельства судами не исследовались и не устанавливались.

Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований для признания торгов недействительными являются преждевременными.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит рассмотреть спор с учетом прав Министерства, оценить правомерность проведения торгов о продаже спорного земельного участка до определения порядка пользования этим участком, оценить обоснованность стоимости спорного земельного участка с учетом указанного обременения, а также установить наличие либо отсутствие преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта незавершенного строительства с учетом данных обстоятельств дела.

руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.11.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 по делу А20-90/2015 отменить. Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.М. Денека

Судьи

Ю.О. Резник Н.А. Сороколетова