Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 мая 2023 г. N Ф08-795/23 по делу N А53-41349/2021

г. Краснодар

31 мая 2023 г.

Дело N А53-41349/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Бондаренко Андрея Ивановича (ИНН 615419533464, ОГРНИП 321619600086775) - Аношкина С.А. (доверенность от 26.09.2022), от ответчика - индивидуального предпринимателя Козиной Валентины Алексеевны (ИНН 615403508818, ОГРНИП 321619600127911) - Кирьяновой Е.В. (доверенность от 19.12.2021) и Кикичян Р.Р. (доверенность от 16.06.2021), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Егоровой Эльвиры Ивановны (ИНН 615421749848, ОГРНИП 305615420200112), третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Авантаж", Таранова Олега Владимировича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаренко А.И. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 по делу N А53-41349/2021, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели Егорова Э.И. и Бондаренко А.И. (далее - предприниматели, истцы) обратились в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Козиной В.А., в котором просили установить сервитут для подъезда, осуществления погрузочно-разгрузочных работ и обслуживания нежилого здания площадью 166,7 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:66), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Маршала Жукова, дом 212-а, в отношении земельного участка, принадлежащего Козиной В.А., площадью 824 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0004124:33.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Авантаж", Таранов О.В.

постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что установление сервитута на земельный участок носит исключительный характер, право ограниченного пользования чужим имуществом устанавливается только в том случае, если нужды истца не могут быть обеспечены иным образом, без установления соответствующего обременения. В данном случае невозможность проезда к зданию не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самих истцов. При этом доступ (проезд) к зданию истцов имеется со стороны улиц, относящихся к дорогам общего пользования. То обстоятельство, что истцам удобнее организовать проезд транспорта, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, к своему зданию со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута. Испрашиваемый способ доставки товаров в кафе не является единственным, истцы имеет иную возможность для доступа к своим помещениям. Так, согласно выводам эксперта, на земли общего пользования имеется выход из помещения, принадлежащего истцам магазина, имеющего прямое сообщение со служебными (кухонными и складским) помещениями кафе. Довод истцов о том, что использование этого помещения для хранения и перемещения продуктов к кухонным помещениям лишает их возможности более доходного использования помещения (как магазина) судом первой инстанции отклонен. Если объект недвижимости имеет доступ к землям общего пользования, не обремененными правами третьих лиц, и истец не лишен возможности организовать проход или проезд к нему удобным для него способом по землям общего пользования, тот факт, что для организации такого проезда и прохода истцу потребуется затратить денежные средства (или изменить назначение какого-либо из помещений), не может служить основанием для установления права ограниченного пользования участком ответчика. Намерение сохранить денежные средства, необходимые для организации доставки сырья и готовой продукции через иные помещения, либо сохранение назначения помещения не могут быть признаны основанием для возложения бремени на смежного землевладельца в виде сервитута в отношении его участка. Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что не имел возражений против подъезда транспорта к участку истцов через свой участок и не требовал за это платы. Однако необходимость заезда, парковки для погрузки и выгрузки, разворотов и выезда транспорта на участке ответчика практически лишает его возможности использовать участок самостоятельно, по своему усмотрению и с выгодой для себя, в том числе - сдавать его в аренду вместе с помещениями, принадлежащими ему, в здании или отдельно от них. Возведя во дворе кафе служебную постройку (литера А) и заняв, таким образом, весь принадлежащий им земельный участок, истцы добровольно и осознанно лишили себя места для подъезда, погрузки и разгрузки автомобильного транспорта. Приобретая недвижимость и получая в собственность участок, истцы могли и должны были, проявляя разумную осмотрительность, озаботиться обеспечением проезда с учетом фактического расположения зданий по отношению к автомобильной дороге общего пользования. Проявив такую осмотрительность, они должны были воздержаться от полной застройки земельного участка, который с учетом способа использования помещений (кафе, магазины) фактически имеет служебное назначение, обеспечивая доступ коммерческого автотранспорта. Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Бондаренко А.И. обжаловал судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Податель жалобы указывает, что при приобретении им земельного участка продавец обязался предоставить беспрепятственный проезд и проход к отчуждаемому участку. На необходимость обеспечения доступа к участку истца указано и в постановлении администрации г. Таганрога от 26.08.2004 N 4231 (пункт 4).

Ответчик представил в суд округа отзыв, в котором указал на отсутствие оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Бондаренко А.И. на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представители Козиной В.А. просили отказать в удовлетворении кассационной жалобы, поскольку выводы судов основаны на представленных в дело доказательствах и подлежащих применению нормах действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами, истцы являются собственниками (по 1/2 доли в праве) в отношении следующих объектов недвижимости: нежилого здания площадью 166,7 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:66), земельного участка площадью 200 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:32), расположенных по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Маршала Жукова, 212-а; 458/1415 долей земельного участка площадью 1415 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:18), нежилого строения площадью 377,9 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:64).

Козина В.А. является собственником смежного земельного участка площадью 824 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:33), расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Маршала Жукова, 212-а, и находящегося на нем административно-бытового корпуса (кадастровый номер 61:58:0000000:4521).

Земельный участок площадью 200 кв. м и земельный участок площадью 824 кв. м образованы из участка площадью 1024 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:17), который, в свою очередь, образован путем раздела участка площадью 3894 кв. м на три самостоятельных участка на основании постановления администрации г. Таганрога от 26.08.2004 N 4231.

В соответствии с пунктом 4 данного постановления Цурелину А.В. предоставлен в аренду из земель поселении земельный участок площадью 1024 кв. м для использования в целях эксплуатации административно-бытового корпуса на срок 25 лет. Цурелину А.В. предписано обеспечить беспрепятственный проход и проезд автотранспорта к земельному участку, находящемуся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Маршала СССР Г.К. Жукова, 212.

Суды установили, что Цурелин А.В. разделил участок площадью 1024 кв. м на два самостоятельных участка: площадью 200 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:32), принадлежащий истцам; площадью 824 кв. м (кадастровый номер 61:58:0004124:33), принадлежащий ответчику. При этом в межевом плане (лист 9) отражено, что доступ к земельным участкам обеспечивается через земельный участок общего пользования по ул. Маршала Жукова (т. 5, л. д. 22).

Постановлением главы администрации г. Таганрога от 29.06.2005 N 2975 Цурелину А.В. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 1024 кв. м из земель поселений, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. им. Маршала СССР Г.К. Жукова, 212-а (кадастровый номер 61:58:04124:0017), для использования в целях эксплуатации административно-бытового корпуса (т. 5, л. д. 106, 107).

Данный участок предоставлен Цурелину А.В. в собственность для использования в целях эксплуатации административно-бытового корпуса. На земельном участке расположен объект недвижимости нежилое здание - административно-бытовой корпус площадью 364,6 кв. м (литера Г), принадлежащий покупателю на праве собственности.

В соответствии с заключением о возможности продажи земельного участка от 23.05.2005 N 802, выданным комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога, через земельный участок проходит канализация и охранная зона водопровода. Согласно СНиП 2.07.01-89* "Градостротельство" ширина охранной зоны канализации - 6 м (3 м по обе стороны коммуникации), водопровода - 10 м (5-м по обе стороны трубопровода). Общая площадь обремененного участка 156 кв. м.

Земельный участок площадью 1024 кв. м (кадастровый номер 61:58:04 24:0017) к передаче в собственность согласовывается при условиях: целевое назначение и все физические изменения строений необходимо согласовывать в установленном порядке без права застройки охранных зон новыми строениями с обязательным допуском организаций, эксплуатирующих инженерные сети (т. 5, л. д. 108 - 110).

На основании договора купли-продажи от 01.06.2011 Егорова Э.И. и правопредшественник Бондаренко А.И. (Ганская М.И.) приобрели у Цурелина В.С. участок площадью 200 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004124:32.

Согласно пункту 3.2 данного договора Цурелин В.С. обязался предоставить беспрепятственный проезд и проход к отчуждаемому объекту через земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004124:33, а также при отчуждении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004124:33 уведомить об этом будущего собственника.

На земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004124:32 истцы возвели здание (т. 6, л. д. 93 - 104).

Цурелин В.С. произвел отчуждение участка площадью 824 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004124:33 Козиной В.А., которая возражает против использования ее земельного участка для подъезда, осуществления погрузочно-разгрузочных работ и обслуживания принадлежащего истцам строения (литера А), указывая на отсутствие зарегистрированного обременения в виде сервитута.

Истцы полагают, что без доступа автомобильного транспорта к возведенному на земельном участке площадью 200 кв. м зданию (литера А, во дворе здания) невозможна эксплуатация кафе, выходы из которого направлены к землям общего пользования, поскольку доставка сырых продуктов для приготовления блюд и удаление отходов производства через торговые помещения и обеденные залы недопустимы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд с исковым заявлением об установлении сервитута.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Проход и (или) проезд от объекта недвижимости к землям общего пользования относятся к основным потребностям собственника земельного участка, поскольку без обеспечения такого прохода и (или) проезда объект недвижимости не может полноценно использоваться.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном в пункте 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Установление сервитута как исключительного способа защиты допускается при представлении доказательств невозможности использования своего объекта недвижимости без использования имущества другого лица (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017 N 306-ЭС16-18379).

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска, пришли к выводу о наличии у истцов возможности доступа к принадлежащим им объектам без установления сервитута.

Согласно правовой позиции, приведенной в пунктах 7 и 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 N 2509/10, существующая лишь потенциально возможность организации проезда к земельному участку через соседний земельный участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого проезда, свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды ее собственника иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

В данном случае судебные инстанции надлежащим образом не оценили обстоятельства раздела исходного земельного участка (площадью 3894 кв. м.). В пункте 4 постановления администрации города Таганрога от 26.08.2004 N 4231 указано на особые условия землепользования в отношении образованного земельного участка площадью 1024 кв. м - беспрепятственный проход и проезд автотранспорта к земельному участку, находящемуся по адресу: г. Таганрог, ул. им. Маршала СССР Г.К. Жукова, 212. Данное предписание служило обязательным условием раздела исходного земельного участка, несмотря на образование самостоятельного участка площадью 1455 кв. м для использования в целях организации подъезда и проходов к главному входу торгового комплекса (пункт 5 постановления от 26.08.2004 N 4231) (т. 5, л. д. 10 - 13).

Последующее строительство на части этого участка объекта с нарушением градостроительных норм могло служить основанием для отказа в удовлетворении требования об установлении сервитута для эксплуатации возведенного здания. В то же время суды не проанализировали документы, разрешающие строительство такого объекта, не указали на допущенные нарушения, а также не обосновали, как строительство этого здания (которое истцы считают правомерным) исключило возможность доступа автотранспорта на территорию внутреннего двора торгового центра, установленную при разделе участка.

Поскольку альтернативная возможность может быть трудно реализуемой, в данном случае судам следовало проанализировать имеющиеся варианты доступа к объекту истцов (в том числе с учетом представленных в материалы дела экспертного заключения и заключений специалистов) исходя из необходимости обеспечения разумного баланса интересов сторон спора, с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истцов, не создавало существенных неудобств для собственника обременяемого смежного участка, оценить условия требуемого сервитута, в том числе с учетом возможных затрат на организацию доступа при реализации предложенных вариантов.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку судебные инстанции не установили обстоятельства, необходимые для проверки доводов истцов и правильного разрешения исковых требований, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Решение от 07.09.2022 и постановление от 08.11.2022 следует отменить (части 1 и 3 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело необходимо направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует устранить названные недостатки, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, в том числе определить наличие возможности (отсутствие таковой) установить требуемый истцами сервитут с учетом оценки обстоятельств образования участка площадью 1024 кв. м, а также доводов ответчика о том, что требуемый сервитут нарушает баланс интересов сторон, установить иные существенные для надлежащего разрешения иска обстоятельства, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов истцов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 по делу N А53-41349/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова