Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 июня 2023 г. N Ф08-4322/23 по делу N А32-45026/2022

г. Краснодар

13 июня 2023 г.

Дело N А32-45026/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - общества с ограниченной ответственностью "Мацестареалстрой" (ИНН 2309098926, ОГРН 1062309019464) - Игнатовой С.С. (доверенность от 17.01.2023), в отсутствие заявителя - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу N А32-45026/2022, установил следующее.

ООО "Мацестареалстрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) о признании незаконным формализованного в письме Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент) от 14.06.2022 N 24296985 (далее - письмо N 24296985) отказа в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории; возложении на администрацию в лице департамента обязанности в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу утвердить и выдать обществу приложенную к заявлению общества от 06.05.2022 схему расположения земельного участка площадью 26 832 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308007:ЗУ1 на кадастровом плане территории (далее - спорный участок), образуемого из земельного участка площадью 63 517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, ул. Измайловская, 20А (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367); указании в резолютивной части судебного акта, что решение по настоящему делу является основанием для обращения общества с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков.

Решением суда от 07.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.02.2023, суд признал незаконным выраженный в письме N 24296985 отказ департамента в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. В порядке устранения допущенного нарушения суд возложил на администрацию обязанность в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу утвердить и выдать обществу схему расположения спорного участка на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367; в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что для образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом (далее - МКД) и иные входящие в состав МКД объекты недвижимого имущества, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на этом участке зданий, сооружений не требуется обязательное утверждение проекта межевания территории.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилась администрация с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что согласно представленной обществом схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории предлагалось образование земельных участков площадью 36 685 кв. м и 26 832 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367. Вместе с тем, на публичной кадастровой карте сведения о конфигурации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, отсутствовали, что исключает возможность проверки образования земельного участка на соответствие градостроительным регламентам и установку актуальности границ образуемого земельного участка. Градостроительным и земельным законодательством не предусмотрена возможность образования нового объекта недвижимости, не соответствующего градостроительным регламентам. Пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а не посредством утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Предоставленная обществом схема не отвечает требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 16 статьи 11.10 Кодекса.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в лице Сочинского филиала (далее - управление) от 29.11.2005 N 04-04/1999-С управление (арендодатель) и ОАО "Мацестинский чай" (арендатор) заключили договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.12.2005 N 04-24/124С (далее - договор N 04-24/124С) сроком действия до 15.12.2054, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 63 510 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, с. Краевско-Армянское, участок N 41, во второй зоне округа санитарной охраны курорта с категорией земель "земли поселений" с кадастровым номером 23:49:0309000:0122 для сельскохозяйственного использования в границах, указанных в кадастровом плане участка (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:0122).

Распоряжением управления от 22.05.2006 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0122 изменено с "сельскохозяйственного использования" на "для размещения жилой застройки".

На основании распоряжения управления от 22.05.2006 заключено дополнительное соглашение от 27.06.2008 к договору N 04-24/124С.

По договору от 19.11.2008 ОАО "Мацестинский чай" передало обществу права и обязанности по договору N 04-24/124С и дополнительному соглашению от 27.06.2008 в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 19.11.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка объектом аренды по договору N 04-24/124С является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:0122 (участок N 41), расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения жилой застройки в границах, указанных в кадастровом плане участка.

24 июня 2010 года муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 1 к договору N 04-24/124С, по условиям которого в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:0122 договор N 0424/124С надлежит считать договором от 15.12.2005 N 4900770124 (далее - договор N 4900770124).

Согласно сведениям из ЕГРН кадастровый номер земельного участка изменен с 23:49:0309000:122 на кадастровый номер 23:49:0308007:1367 в соответствии с приказом Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 N 475-П "Об утверждении материалов по описанию прохождения границ кадастровых кварталов кадастрового района город Сочи N 23:49" (письмо Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 02.08.2017 N 10574/2110).

Общество реализует проект по строительству жилищного комплекса на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 (участок N 41), ему выдано разрешение на строительство от 18.05.2015 N RU 23309-214 объекта капитального строительства - "жилая застройка. 12-этажный дом со встроенными помещениями 1-этап площадь застройки 2308 кв. м, количество этажей - 12 + подвал, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, ул. Измайловская в Хостинском районе города Сочи" сроком действия до 18.07.2017; впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 12.07.2021.

На основании разрешения на строительство N RU 23309-214 общество осуществило строительство трех МКД (литеры А1, Б1, В1), заключив в отношении расположенных в этих МКД квартир договоры долевого участия в строительстве, в том числе с физическими лицами.

Поскольку МКД под литерами А1, Б1, В1 занимают лишь часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 и возникла необходимость обеспечить права участников долевого строительства на земельный участок в площади, необходимой для эксплуатации МКД, общество приняло решение о разделе данного земельного участка на две части и обратилось в администрацию с заявлением от 06.05.2022 об утверждении схемы расположения земельных участков в целях образования путем раздела или объединения, в котором просило разделить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 на два земельных участка: площадью 36 685 кв. м и площадью 26 832 кв. м для предоставления участникам долевого строительства.

Письмом N 24296985 департамент отказал обществу в предоставлении данной муниципальной услуги, указав, что на публичной кадастровой карте отсутствуют сведения о конфигурации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367, в связи с чем невозможно проверить образование земельного участка на соответствие градостроительным регламентам и установить актуальность границ образуемого земельного участка. Кроме того, департамент сослался на пункт 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, а не посредством утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Полагая незаконным формализованный в письме N 24296985 отказ департамента, общество обратилось в арбитражный суд.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц и правильного применения норм права к установленным по делу обстоятельствам суды правомерно признали незаконным формализованный в письме N 24296985 отказ департамента в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории и обязали администрацию утвердить и выдать обществу схему расположения спорного участка на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308007:1367.

Суды мотивированно не согласились с позицией администрации, состоящей в том, что раздел земельного участка возможен в соответствии с проектом межевания территории, а не посредством утверждения схемы расположения земельного участка.

При этом суды учли правовую позицию, сформированную в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 и состоящую в следующем. Применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности, с момента государственной регистрации права собственности первого собственника помещения МКД начисление арендной платы производится лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен МКД и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Суды верно указали, что в данном случае заявление общества об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории направлено как на формирование земельных участков под введенными в эксплуатацию МКД, так и на установление определенности в правоотношениях аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образование земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образование земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, формирование земельных участков согласно схеме осуществляется, в том числе в целях предоставления земельного участка собственникам расположенных на этом участке зданий, сооружений.

Суды установили, что согласно представленным в материалы дела администрацией сведениям ИСОГД муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 25.10.2022 N 2776/12.01-09 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 не находится в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД.

Согласно сведениям из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0308007:1367 расположены три МКД (литеры А1, Б1, В1), а также объекты недвижимости, необходимые для их обслуживания: станция водозабора второго подъема, тепловые сети, блочная двух-трансформаторная подстанция, сооружения гидротехнические, модульная котельная блочного типа, сети ливневой канализации, система водоснабжения, кабельные линии электроснабжения, сети хозяйственно- бытовой канализации.

Установив, что формирование земельных участков согласно схеме осуществляется, в том числе в целях предоставления земельного участка собственникам расположенных на этих участках зданий, сооружений, суды заключили, что процедура формирования земельного участка в порядке подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации не противоречит закону.

Доводы о несоразмерности площади образуемого земельного участка, несоответствии его критерию необходимого для эксплуатации МКД администрация не приводит.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования общества.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286, 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы администрации отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу N А32-45026/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова