Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2023 г. N Ф08-4555/23 по делу N А32-28791/2022

г. Краснодар

21 июня 2023 г.

Дело N А32-28791/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Согласие" (ИНН 2360001892) - Еременко А.А. (доверенность от 19.05.2022), заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553) - Шапаренко К.А. (доверенность от 09.01.2023), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Согласие" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А32-28791/2022, установил следующее.

ООО "Согласие" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 29.04.2022 N 52-32-15-16618/22 решения департамента об отказе в заключении с обществом дополнительного соглашения о продлении срока действия договора от 16.10.2013 N 8832000128 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером 23:32:1001000:645 площадью 154 247 кв. м, расположенного по адресу: Тихорецкий район, Хоперский сельский округ, секция 4, контур 101; возложении на департамент обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем направления в адрес общества в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения дополнительного соглашения о продлении срока аренды по названному договору на три года.

Решением от 27.12.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.03.2023, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из того, что право аренды предоставлено по результатам публичных открытых торгов на конкретный срок, с истечением которого арендные отношения подлежат автоматическому прекращению, с возвратом земельного участка, без возможности их возобновления на неопределенный срок. Для возобновления арендных отношений арендатору необходимо было реализовать (в преимущественном порядке по истечении срока договора, при прочих равных условиях и в случае надлежащего исполнения обязанностей арендатора) право на заключение договора аренды на новый срок, то есть заключить новый договор аренды. Принимая во внимание прекращение заключенного на торгах договора аренды от 16.10.2013 N 8832000128 с истечением пятилетнего срока (16.10.2018), суды не установили оснований для удовлетворения заявления общества. Отказ департамента, выраженный в письме от 29.04.2022 N 52-32-15-16618/22, соответствует нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы заявителя, вследствие чего совокупность условий, необходимых для отмены решения государственного органа отсутствует.

В кассационной жалобе общество просит решение от 27.12.2022 и постановление апелляционного суда от 09.03.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что между сторонами исполняются обязательства по договору аренды от 16.10.2013 N 8832000128. Общество как арендатор с 16.10.2013 по настоящее время использует земельный участок, вносит арендную плату, в свою очередь департамент принимает плату за пользование земельным участком по указанному договору аренды, при этом не прекращает арендные отношения в одностороннем порядке: в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сохраняется запись об аренде общества. На момент обращения заявителя (апрель 2022 года) с заявлением о заключении дополнительного соглашения, договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Доказательства, указывающие на волю арендодателя, направленную против продолжения пользования арендатором спорным земельным участком после прекращения договора аренды, материалы дела не содержат. Ссылка департамента на обращение заявителя по истечении срока действия договора, ошибочна. Доказательства выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании обществом спорного земельного участка отсутствуют. Заявитель обратился в суд в соответствии с положениями Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 58). При этом суды применили нормы Федерального закона от 01.04.2020 N 98 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), не подлежащие применению.

Департамент в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов, подчеркнув, что правовые основания для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.10.2013 N 8832000128 на основании Закона N 58-ФЗ отсутствуют. Нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах. Положения части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ применимы только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок; если действие договора возобновилось на неопределенный срок по окончании срока аренды, установленного в договоре, арендные правоотношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса право на отказ от договора. Приведенные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе и департаментом - в отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, земельный участок с кадастровым номером 23:32:1001000:645 площадью 154 247 кв. м, расположенный по адресу: Тихорецкий район, Хоперский сельский округ, секция 4, контур 101, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю.

Согласно постановлению администрации муниципального образования Тихорецкий район от 04.09.2013 N 1487 "О проведении конкурсов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, а также на заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории муниципального образования Тихорецкий район от 16.10.2013 N 141, управление муниципальных ресурсов администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.10.2013 N 8832000128 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:645 площадью 154 247 кв. м, сроком на 5 лет - до 16.10.2018.

В пункте 4.1.13 стороны согласовали обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Пунктом 4.2.5 договора закреплено право арендатора на его заключение на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях, при соблюдении порядка, установленного пунктом 4.1.12 настоящего договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации в Тихорецком отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (пункт 7.1 договора). В соответствии с пунктом 7.2 договор действует в течение 5 лет.

Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, а в части платежей - после полного расчета.

Общество, руководствуясь частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, обратилось в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору от 16.10.2013 N 8832000128 о продлении срока аренды на три года.

Письмом от 29.04.2022 N 53-32-15-16618/22 департамент отказал заявителю в заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части увеличения срока на 3 года, указав на прекращение договора с истечением срока его действия (15.11.2018).

Общество, полагая, что отказ департамента не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом (часть 1 статьи 4).

Организации, граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый земельный участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации; далее - Земельный кодекс (пункты 1, 4).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия, и конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в случае предоставления участка арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. При наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. Действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса - без проведения торгов). При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором.

Обращение общества к департаменту о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 16.10.2013 N 8832000128 на три года основано на положениях части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, в силу которой до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 16.10.2013 N 8832000128 земельного участка с кадастровым номером 23:32:1001000:645 заключен по итогам торгов. Срок аренды земельного участка - 5 лет (до 16.10.2018) и условие о прекращении действия договора по истечении указанного срока, прямо закреплено в данном договоре, заключенном посредством проведения торгов. На момент обращения общества в департамент о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока аренды на 3 года, действие договора, заключенного на торгах, прекратилось без возможности возобновления. Поскольку на дату подачи заявления заявитель не обладал правом аренды спорного земельного участка и не мог требовать заключения дополнительного соглашения к прекращенному с истечением срока договору, постольку департамент принял обоснованное решение об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Правомерность позиции судов предыдущих инстанций подтверждена, в частности, определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2019 N 308-ЭС19-24193.

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А32-28791/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин