Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 мая 1998 г. N КГ-А40/856-98 (извлечение) Рассматривая иск о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды нежилых помещений и долга по оплате стоянки, необходимо учесть, что сам по себе факт признания указанного договора ничтожным, как не прошедшего государственную регистрацию, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика платы за пользование нежилыми помещениями

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 мая 1998 г. N КГ-А40/856-98
(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Конверсбанк" (ЗАО "Конверсбанк") обратилось с иском к Корпорации "Довгань-защищенное качество" о взыскании 307836,19 долларов США, составляющих задолженность по арендной плате и долг по оплате стоянки; 424946, 41 долларов США договорной неустойки и 143889753 рубля процентов по ст. 395 ГК РФ.

В порядке ст. 37 АПК РФ истец до вынесения решения увеличил размер исковых требований в части взыскания пени до 51316988 долларов США. Кроме того, ЗАО "Конверсбанк", отказался от исковых требований в части взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.01.98 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.98 г., в иске ЗАО "Конверсбанк" о взыскании 821006,07 долларов США отказано. В части взыскания 143889 руб. 75 коп. производство по делу прекращено.

Не согласившись с указанными судебными актами, ЗАО "Конверсбанк" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители истца поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель Корпорации "Довгань-защищенное качество", извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей истца, проверив в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом г. Москвы, установил следующее.

Как видно из материалов дела ЗАО "Конверсбанк", обратилось с иском о взыскании задолженности по арендной плате и долга по оплате стоянки. При этом истец ссылался на договор аренды от 19.02.97 г. N 34, заключенный между ним и Корпорацией "Довгань-защищенное качество".

По условиям указанного договора ЗАО "Конверсбанк" сдал в аренду ответчику нежилые помещения общей площадью 1904,81 кв. м., расположенные в здании по адресу: Москва, Котельническая набережная, д. 33., стр. 1. Срок аренды по договору три года.

Арбитражный суд, отказывая в иске, пришел к выводу о том, что договор аренды от 19.02.97 г. N 34 считается незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Кроме того, на момент заключения сделки истец не обладал правом собственности на нежилые помещения, сданные в аренду.

Однако решение арбитражного суда нельзя признать законным и обоснованным, поскольку при разрешении спора, суд неправильно применил нормы материального права.

Признавая договор аренды от 19.02.97 г. N 34 незаключенным, арбитражный суд исходил из того, что указанная сделка в нарушение требований ст.ст. 164, 651 ГК РФ не была зарегистрирована в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, и такая сделка в соответствии со ст. 165 ГК РФ является ничтожной.

При изложенных обстоятельствах договор аренды от 19.02.97 г. N 34 является ничтожной сделкой.

В то же время сам по себе факт признания указанного договора ничтожным, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований ЗАО "Конверсбанк" о взыскании с Корпорации "Довгань-защищенное качество" платы за пользование нежилым помещением.

Нежилое помещение общей площадью 1904,81 кв.м., расположенное в стр. 1, д. 33 по Котельнической набережной, находилось в фактическом пользовании ответчика, что бесспорно подтверждается материалами дела и не оспаривается Корпорацией "Довгань-защищенное качество".

При изложенных обстоятельствах арбитражному суду надлежало обсудить вопрос о применении по собственной инициативе последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ) и взыскании задолженности за фактическое пользование нежилым помещением.

Таким образом, вынесенные по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 января 1998 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 5 марта 1998 года по делу N А 40-34244/97-69-540 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.