Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 июня 2023 г. N Ф08-12415/22 по делу N А18-736/2022

г. Краснодар

28 июня 2023 г.

Дело N А18-736/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., в отсутствие в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия, истца - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733), ответчика - индивидуального предпринимателя Султыговой Азы Алихановны (ОГРНИП 322060000000473), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А18-736/2022, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к ИП Султыговой А.А. (далее - предприниматель) о расторжении договора от 28.05.2012 N 769 аренды земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9 площадью 12 300 кв. м, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала.

Решением от 15.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован недоказанностью министерством фактов нарушения договора аренды от 28.05.2012 N 769 и не использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9 в соответствии с целями, указанными в договоре. Ответчик добросовестно выполняет свои обязательства по аренде земельного участка, о чем свидетельствуют представленные фотографии и DVD-диск, которыми зафиксировано, что на арендуемом участке находится функционирующее летнее кафе, обустроены подъезд и парковочная площадка, имеется колодец с питьевой водой; санитарное состояние объекта аренды удовлетворительное. Для организации семейного отдыха на арендуемом земельном участке, помимо кафе, имеется лодочная станция (приобретены лодки и катамараны), обустроены пирсы. В 2021 году администрация города Карабулак (далее - администрация) усилиями подрядной организации провела работы по расчистке дна пруда, в ходе которых пирсы снесены; на обращение арендатора о восстановлении пирсов, подрядчик обязался их восстановить, однако, восстановительные работы не провел. Оценив все представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суд указал на отсутствие оснований для расторжения долгосрочного договора аренды спорного земельного участка.

Постановлением апелляционного суда от 14.09.2022 решение от 15.06.2022 отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Апелляционный суд исходил из того, что для удовлетворения иска о расторжении договора необходимо установить, соблюден ли досудебный порядок урегулирования спора; определить, предоставлено ли ответчику время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения этого условия у истца возникает право требовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела не следует, что арендодатель направил арендатору требование об устранении нарушений, связанных с ненадлежащим использованием арендуемого земельного участка, а также предупреждение о необходимости устранения нарушений в разумный срок. Министерство только в исковом заявлении указало на неисполнение предпринимателем обязательств по договору аренды земельного участка в соответствии с его условиями. Письмо истца с соглашением о расторжении договора аренды и актом приема-передачи не являются доказательствами досудебного урегулирования спора, поскольку не содержат предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства по надлежащему использованию земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.12.2022 постановление апелляционного суда от 14.09.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд. Руководствуясь пунктом 18 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном урегулировании спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, согласно которому, если ответчик в суде первой инстанции не заявлял довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, то данный довод не может быть рассмотрен в качестве основания для отмены судебных актов в арбитражном суде апелляционной или кассационной инстанций.

Из материалов дела не усматривается, что в суде первой инстанции ответчик заявлял о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. В этой связи вывод суда второй инстанции о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора признан не основанным на приведенных правовых нормах. По существу спора коллегия указала на необходимость проверки наличия правовых оснований для расторжения договора аренды с учетом баланса интересов обеих сторон.

При новом рассмотрении постановлением апелляционного суда от 09.03.2023 решение от 15.06.2022 оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что рассматриваемый земельный участок используется арендатором по назначению (для организации зоны отдыха), что министерство не опровергло; существенного нарушения условий договора аренды не доказало. Доводы арендодателя о том, что арендатор не исполняет условия мирового соглашения, утвержденного 17.07.2017 Карабулакским районным судом Республики Ингушетия (пирсы вдоль берега не установлены, территория не благоустроена, парковочная площадка отсутствует), отклонены. Мировое соглашение заключено администрацией и Султыговым Х.И. При этом предприниматель стороной мирового соглашения не является, каких-либо его обязательств из данного соглашения не следует. Права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2012 N 769 возникли у предпринимателя на основании договора уступки от 12.09.2018, пунктом 3.2.1 которого установлена обязанность нового арендатора по использованию земельного участка на условиях договора аренды. При этом из договора уступки не следует, что новому арендатору переданы также обязанности прежнего пользователя, возникшие из мирового соглашения. На иные нарушения арендных обязательств, препятствующих сохранению договорных отношений с предпринимателем, министерство не ссылалось.

В кассационной жалобе истец просит решение от 15.06.2022 и постановление апелляционного суда от 09.03.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, продолжая наставать на том, что земельный участок с кадастровым номером 06:03:0100010:9 арендатором используется не по назначению, условия мирового соглашения, утвержденного определением Карабулакского районного суда Республики Ингушетия от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017, заключенного Султыговым Х.И. и администрацией, не исполняются (пирсы вдоль берега не установлены, территория не благоустроена, парковочная площадка отсутствует). В адрес ответчика истец направил претензию с предложением о расторжении договора аренды, которая проигнорирована.

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов подателя жалобы, а также законность состоявшихся по делу судебных актов, отметив, что в настоящее время начата процедура по передаче земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала, в собственность муниципального образования "Городской округ город Карабулак". В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок, являющийся предметом договора аренды, находится в собственности муниципального образования "Городской округ город Карабулак", соответственно, уполномоченным органом по распоряжению данным земельным участком является администрация.

Согласно статье 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия.

Представитель министерства, ходатайствовавший об организации видеоконференц-связи, в Арбитражный суд Республики Ингушетия не явился. Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа либо арбитражный суд, организующий сеанс видеоконференц-связи, не явился (представителя не направил).

Изучив материалы дела, доводы, приведенные министерством в кассационной жалобе и предпринимателем - в отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, в соответствии с распоряжением Правительства Республики Ингушетия от 03.09.2007 N 487-р "Об утверждении протокола от 24.08.2007 N 27 заседания комиссии Правительства Республики Ингушетия по земельным вопросам" министерство (арендодатель) и Султыгов Хамзат Исраилович (арендатор) заключили договор аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 06:03:0100010:9 площадью 12 300 кв. м, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, юго-восточная часть кадастрового квартала, для строительства объектов зоны отдыха, в границах, указанных в кадастровом плане участка, сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законе порядке 27.06.2012.

Согласно пункту 3.1.1 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В силу пунктов 3.4.2, 3.4.7, 3.4.9 договора арендатор обязан: использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнения, захламления, ухудшения экологической обстановки, обеспечивать благоустройство; обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Согласно пункту 5.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменном виде.

Определением Карабулакского районного суда Республики Ингушетия от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017 по иску администрации к Султыгову Х.И. о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 утверждено мировое соглашение, по которому арендатор обязался за счет собственных средств установить летнее кафе для семейного отдыха до 01.09.2017; установить пирсы вдоль берега (до конца 2018 года); благоустроить территорию: выровнять территорию, создать аллею с высадкой деревьев, обеспечить эстетический вид (скос травы, санитарное состояние); обеспечить устройство парковочной площадки для стоянки автотранспорта при въезде на территорию. В свою очередь истец отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2012 N 769.

По договору уступки от 12.09.2018 права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2012 N 769 аренды земельного участка переданы предпринимателю. Договор прошел государственную регистрацию.

17 января 2022 года сопроводительным письмом N 108 истец направил ответчику для подписания соглашение о расторжении договора аренды от 28.05.2012 N 769 земельного участка и акт приема-передачи, сославшись на неисполнение арендатором условий мирового соглашения, утвержденного определением от 17.06.2017 по делу N 2-418/2017.

Указывая на существенные нарушения арендатором условий договора аренды от 28.05.2012 N 769, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 06:03:0100010:9, министерство обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

По смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса, пункта 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", расторжение долгосрочного договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно статье 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

По итогам повторного исследования представленных доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 29.12.2022 (обязательных для судов первой и апелляционной инстанций), апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 28.05.2012 N 769. Апелляционная коллегия поддержала выводы суда первой инстанции, указав на недоказанность министерством наличия существенных нарушений условий договора от 28.05.2012 N 769 со стороны арендатора, в том числе нецелевое использование земельного участка. Объект аренды используется предпринимателем по назначению (для организации зоны отдыха). Данные обстоятельства министерство надлежащими доказательствами не опровергло, на иные нарушения арендных обязательств не ссылалось.

Приведенные в кассационной жалобе доводы получили оценку судов применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора, не содержат обстоятельств, которые не проверены судами обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела. Несогласие подателя кассационной жалобы с проведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального права, поэтому не может быть положено в основу отмены обжалованных судебных актов в кассационном порядке.

Установление обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств. Полномочия по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, влекущих отмену состоявшихся судебных актов в любом случае, суд округа не установил.

Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А18-736/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов