Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июня 2023 г. N Ф08-14117/22 по делу N А63-20990/2021

г. Краснодар

29 июня 2023 г.

Дело N А63-20990/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей истца - Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351) - Киктенко Е.А. (доверенность от 02.11.2022), Карнаухова А.В. (доверенность от 17.04.2023), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Барселона" (ИНН 2320230215) - Чечерина Д.В. (доверенность от 11.01.2022), после перерыва Чечериной А.Р. (доверенность от 11.01.2022), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Барселона" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 по делу N А63-20990/2021, установил следующее.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Барселона" (далее - общество) о возложении на общество обязанности в течение 10 дней, с момента вступления судебного акта в законную силу, произвести возврат министерству посредством подписания актов приема-передачи объектов недвижимости: нежилого здания котельной (литера Д) с кадастровым номером 23:49:0201015:1163 площадью 135,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 64; нежилого здания физпавильона (литера Л) с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 площадью 86,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15; нежилого здания мазуто-насосной (литера И) с кадастровым номером 23:49:0201019:1862 площадью 67,4 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15; нежилого здания столовой (литера В) с кадастровым номером 23:49:0201019:1857 площадью 5460 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15; нежилого здания общественного корпуса (литера Г) с кадастровым номером 23:49:0201019:1855 площадью 3380,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15; нежилого здания лечебного корпуса (литера А) с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 площадью 2606,7 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 64; нежилого здания мастерской (литера Б) с кадастровым номером 23:49:0201015:1158 площадью 47,2 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 64; нежилого здания столярной мастерской (литера Ж) с кадастровым номером 23:49:0201015:1159 площадью 571,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 64; нежилого здания ремонтных мастерских автобазы (литера Е) с кадастровым номером 23:49:0201019:1859 площадью 804,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15; нежилого здания спального корпуса N 3 санатория "Ставрополье" (литеры A, Al, А2) с кадастровым номером 23:49:0201019:1422 площадью 10 046,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15; нежилого здания склада (литера В) с кадастровым номером 23:49:0201015:1157 площадью 66,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 64; нежилого здания хозяйственного корпуса (литера Я) с кадастровым номером 23:49:0201019:1863 площадью 702,1 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, 15 (с учетом уточнения исковых требований - т. 2, л. д. 132, 133).

Решением от 13.07.2022, дополнительным решением от 08.09.2022 заявленные требования удовлетворены: на общество возложена обязанность возвратить министерству путем подписания актов приема-передачи указанные в исковом заявлении, в уточненной редакции, объекты недвижимости в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Постановлением апелляционного суда от 11.10.2022 решение от 13.07.2022 оставлено без изменения. Суды руководствовались вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-16863/2020, А63-16855/2020 и А63-16859/2020, имеющими в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) преюдициальное значение для рассматриваемого спора, которыми подтвержден факт нарушения обществом использования объектов недвижимости в рамках договора аренды от 30.12.2019 N 30. Судебные инстанции указали на использование находящихся в государственной собственности Ставропольского края объектов нежилого фонда без надлежаще оформленных документов, несоблюдение норм и правил эксплуатации и содержания спорного имущества. Суды констатировали наличие виновности общества в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 N 20-кз "Об административных правонарушениях в Ставропольском крае". Пункт 5.6 договора аренды от 30.12.2019 N 30 предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения данного договора, определив момент расторжения получением арендатором письменного уведомления. Наличие обстоятельств, являющихся основанием для отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, подтверждается актом проверки от 23.06.2020 N 67, а также постановлениями министерства, признанными законными в судебном порядке. После расторжения договора аренды, в отсутствие доказательств возврата арендуемого имущества, арендатор обязан вносить арендную плату в период нахождения у него объекта аренды до фактического возврата имущества в натуре. Внесение обществом арендных платежей после прекращения договорных отношений соответствует требованиям действующего законодательства и не говорит о возобновлении действия договора аренды. Уведомление от 08.10.2021 N 18633 о расторжении договора получено арендатором 18.10.2021 (т. 1, л. д. 20 - 23). 30 июня 2023 года

В кассационной жалобе общество просит решение от 13.07.2022 и постановление апелляционного суда от 11.10.2022 отменить, передать дело на новое рассмотрение, указывая, что односторонний отказ министерства от исполнения договора аренды от 30.12.2019 N 30, выраженный в уведомлении от 08.10.2021 N 18633, является односторонней сделкой министерства, которая может быть квалифицирована в качестве недействительной при наличии оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Из содержания уведомления от 08.10.2021 N 18633 следует, что основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды от 30.12.2019 N 30 послужили факты использования арендуемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 с нарушением в виде однократного непроведения арендатором сезонного (весеннего) эксплуатационного контроля технического состояния каждого здания, а также предоставления части нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160, состоящей из нежилых помещений N 95, 96, 97 общей площадью 49,1 кв. м, в субаренду ООО "Мята" без согласия арендодателя. После наступления событий, с которыми министерство связывает возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке, на протяжении более года и трех месяцев арендодатель подтверждал действие договора, в том числе посредством начисления арендной платы и принятия арендных платежей, проявляя тем самым волю на сохранение арендных отношений. Однократное не проведение арендатором эксплуатационного контроля арендуемых зданий с марта по май 2020 года, с учетом последующего его проведения арендатором 04.06.2020 не может быть признано существенным нарушением условий договора аренды, наделяющим арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды. Совокупная площадь нежилых зданий, предоставленных в аренду ответчику, составляет более 23 884 кв. м, тогда как договор субаренды с ООО "Мята" заключен в отношении помещений N 95, 96, 97 общей площадью 49,1 кв. м нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160, общая площадь которого составляет 2606,7 кв. м. Выразив отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, арендодатель действовал недобросовестно, ввиду чего сделка по отказу от исполнения договора совершена истцом с нарушением статьи 10 и части 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса, что свидетельствует о ее ничтожности. Записи об аренде спорных нежилых зданий в пользу общества значатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и до настоящего времени в судебном порядке не оспорены.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу выразило мнение об отсутствии оснований для отмены состоявшихся судебных актов. В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей.

Определением от 06.02.2023 производство по кассационной жалобе общества приостанавливалось до вступления в законную силу решения от 21.12.2022 по делу N А32-2495/2022.

Определением от 13.04.2023 производство по кассационной жалобе общества возобновлено; судебное разбирательство отложено до 11 часов 00 минут 21.06.2023.

Определением и.о. председателя третьего судебного состава от 19.06.2023 произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Драбо Т.Н. (статья 18 Кодекса), дело рассмотрено с самого начала.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 21.06.2023 объявлялся перерыв до 10 часов 50 минут 22.06.2023; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

В судебном заседании представители общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, представители министерства просили оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 13.07.2022 и апелляционное постановление от 11.10.2022 подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 30.12.2019 N 30, объектом аренды по которому выступили нежилые здания с кадастровыми номерами: 23:49:0201019:1422; 23:49:0201019:1862; 23:49:0201019:1863; 23:49:0201015:1159; 23:49:0201019:1859; 23:49:0201019:1855; 23:49:0201019:1857; 23:49:0201019:1856; 23:49:0201015:1163; 23:49:0201015:1160; 23:49:0201015:1157; 23:49:0201015:1158, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, находящиеся в государственной собственности Ставропольского края. Названные объекты недвижимости переданы министерством по акту приема-передачи обществу (т. 1, л. д. 14 - 19).

Пунктами 1.3, 1.4 договора установлен срок аренды - 15 лет с 30.12.2019 по 29.12.2034, включительно.

Пунктами 2.2.1 и 2.2.4 договора предусмотрено право арендодателя требовать возврата арендатором арендуемого имущества при нарушении правил эксплуатации арендуемого имущества; а также расторжения договора в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора.

В пунктах 2.3.3, 2.3.4 договора указано, что арендатор обязан поддерживать имущество в надлежащем состоянии; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества.

Пунктом 2.3.7 договора установлен запрет арендатора не сдачу арендуемого имущества или его части в субаренду без письменного согласования с арендодателем.

По истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан возвратить в трехдневный срок арендодателю по акту приема-передачи арендованное имущество и все произведенные в течение всего срока аренды на арендуемом имуществе улучшения (2.3.8); обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому имуществу представителям арендодателя для проведения проверки соблюдения условий настоящего договора, а также предоставлять необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки (2.3.13).

Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор во внесудебном порядке) в ряде случаев, указанных в пункте 5.6 договора аренды, в частности: пользование арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, в том числе, если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию имущества с нарушением требований нормативных правовых актов и технических норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества; заключение арендатором без письменного согласия арендодателя сделки, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленного арендатору имущества (включая предоставление имущества в субаренду).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2020.

30 декабря 2019 года между сторонами составлен акт приема-передачи имущества.

С 12.05.2020 по 08.06.2020 представители министерства провели внеплановую выездную проверку сохранности и использования по назначению объектов, находящихся во временном владении и пользовании общества, по результатам которой составлен акт от 23.06.2020 N 67, в котором отражено, что арендатор использует нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859; 23:49:0201019:1863 и 23:49:0201019:1855 с нарушением норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда. Кроме того, выявлен факт заключения обществом и ООО "Мята" договора субаренды от 01.02.2020 N 1 в отношении нежилых помещений N 95, 96, 97 общей площадью 49,1 кв. м, расположенных в здании (кадастровый номер 23:49:0201015:1160) в отсутствие согласия арендодателя.

По итогам проверки составлены протоколы об административном правонарушении от 16.07.2020: N 135/2020, 127/2020, 131/2020, на основании которых изданы постановления от 31.07.2020: N 135/2020 127/2020, 131/2020 о привлечении общества к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края N 20-кз в виде штрафа, законность которых подтверждена в рамках дел N А63-16863/2020, А63-16855/2020, А63-16859/2020.

18 октября 2021 года министерство вручило обществу уведомление от 08.10.2021 N 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора аренды от 30.12.2019 N 30 в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора. Отказ от исполнения договора аренды мотивирован тем, что общество допустило использование объектов с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859; 23:49:0201019:1863; 23:49:0201019:1855 с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда, а также предоставило часть здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 (нежилые помещения N 95 - 97 площадью 49,1 кв. м) в субаренду ООО "Мята" без согласования с арендодателем.

Приказом министерства от 21.10.2021 N 788 создана комиссия по приему объектов недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края, находящихся в аренде общества. 22 октября 2021 года составлен акт об отказе общества от передачи спорного имущества министерству.

Ссылаясь на расторжение договора аренды от 30.12.2019 N 30 в одностороннем порядке на основании уведомления от 08.10.2021 N 18633 и необходимость возврата обществом муниципального имущества, министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании пункта 1 статьи 407 данного кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Удовлетворяя требования о возврате муниципального недвижимого имущества, судебные инстанции руководствовались уведомлением министерства в адрес общества от 08.10.2021 N 18633 об одностороннем досрочном отказе от арендных правоотношений. Поскольку арендные правоотношения между сторонами прекращены, суды констатировали отсутствие правовых оснований для владения обществом спорным имуществом.

Суд кассационной инстанции полагает, что при разрешении настоящего спора судам надлежало учесть следующее.

В рамках дела N А32-2495/2022 общество оспорило сделку по одностороннему отказу министерства от исполнения договора аренды от 30.12.2019 N 30, изложенному в уведомлении министерства от 08.10.2021 N 18633, по итогам повторного рассмотрения которого постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.06.2023 оставлены в силе решение от 21.12.2022 и постановление апелляционного суда от 10.03.2023. В данном споре судебные инстанции, проверив доводы общества о недобросовестности действий министерства по одностороннему отказу от исполнения договора от 30.12.2019 N 30 и несоразмерности нарушений, указанных в уведомлении от 08.10.2021 N 18633, наступившему последствию в виде прекращения указанного договора, признали, что министерство отступило от принципа добросовестности и злоупотребило правом. Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора аренды совершен министерством в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Кодекса арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Конституционным Судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания. Производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда (пункт 1 части 1 статьи 145 Кодекса).

При рассмотрении спора по настоящему делу общество ходатайствовало о приостановлении производства до рассмотрения спора по делу N А32-2495/2022, в рамках которого оспаривалась сделка, оформленная уведомлением министерства от 08.10.2021 N 18633, об одностороннем отказе от договора аренды.

В настоящем споре требования министерства о возврате спорного имущества основано на уведомлении от 08.10.2021 N 18633, которым оформлен односторонний отказ от исполнения договора аренды от 30.12.2019 N 30.

Поскольку в деле N А32-2495/2022 односторонний отказ от исполнения договора аренды признан незаконным, постольку оснований для удовлетворения требований о возврате спорного имущества у судов не имелось. В сложившейся ситуации судам следовало приостановить производство по настоящему делу до разрешения спора по делу N А32-2495/2022. В то же время суд кассационной инстанции не может не учитывать правовые выводы, изложенные в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского от 23.06.2023 по делу N А32-2495/2022.

Поскольку все обстоятельства по настоящему делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение от 13.07.2022 и постановление апелляционного суда от 11.10.2022 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 по делу N А63-20990/2021 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов