Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июля 2023 г. N Ф08-5799/23 по делу N А32-19280/2022

г. Краснодар

03 июля 2023 г.

Дело N А32-19280/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Рудь К.А. (доверенность от 22.05.2023), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Капстрой" (ИНН 2301078325, ОГРН 1112301007268), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2023 по делу N А32-19280/2022, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Капстрой" (далее - общество), в котором просило взыскать с ответчика долг по арендной плате по договору аренды от 22.12.2014 N 3700006631 с 01.10.2020 по 31.03.2022 в размере 8 964 787 рублей 57 копеек и неустойку с 29.09.2020 по 23.03.2022 в размере 482 708 рублей 88 копеек.

постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2023, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды пришли к выводу о том, что в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме у управления прекратилось право распоряжения участком. Данное обстоятельство признано судами основанием, исключающим взыскание арендной платы и неустойки по договору аренды.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что ответчик последовательно возводил на участке несколько многоквартирных жилых домов. Следовательно, обязанность ответчика вносить арендную плату прекращалась исключительно в отношении части земельного участка, занятой возведенным объектом и необходимой для его эксплуатации.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 22.12.2014 N 3700006631 и договора от 25.12.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды общество являлось арендатором земельного участка площадью 35 142 кв. м (кадастровый номер 23:37:0105009:1350), расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крестьянская, д. 27, предоставленного для размещения многоэтажных многоквартирных домов. Согласно пункту 7.1 договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 16.08.2023. Договор прошел процедуру государственной регистрации (л. д. 13 - 18).

Управление направило в адрес общества претензию от 23.03.2022 N 27-05-2039/22 с требованием оплатить долг по названному договору и неустойку (л. д. 9 - 12).

Поскольку общество требования претензии не выполнило, управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0105009:1350 предоставлен для размещения многоэтажных многоквартирных домов. Площадь участка составляет 3,5142 га (л. д. 29).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведено разъяснение о том, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В силу изложенного собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.

Судебные инстанции, сославшись на государственную регистрацию 12.08.2019 в отношении участка права общей долевой собственности, не приняли во внимание, что участок предоставлен для строительства нескольких многоквартирных домов. Представленные в материалы дела разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (л. д. 70 - 83) надлежащей судебной оценки не получили. При этом из названных документов следует, что в период после 12.08.2019 на участке возводились и вводились в эксплуатацию многоквартирные жилые дома и объекты последующих этапов строительства. Данное обстоятельство может свидетельствовать о том, что земельный участок (за исключением площади, требуемой для эксплуатации объекта, в отношении которого проведена регистрация права на помещения 12.08.2019) продолжал находиться во владении ответчика и использоваться им в целях, указанных в договоре аренды.

Суды, отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, не исследовали вопросы, связанные с возведением многоквартирных домов на участке, в том числе о возможности образования самостоятельных участков под каждым из возведенных на спорном участке домов, о продолжении ответчиком использования участка (за исключением части, занятой возведенным многоквартирным домом) после 12.08.2019; не истребовали и не оценили проектную и разрешительную документацию, оформляющую этапы строительства на участке, не установили обстоятельства государственной регистрации права общей долевой собственности 12.08.2019 в отношении всего земельного участка площадью 3,5 га.

Без исследования названных обстоятельств выводы судов об отсутствии у ответчика в заявленный период обязанности вносить арендную плату в отношении всего земельного участка, указанного в договоре аренды от 22.12.2014, не могут быть признаны правильными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения иска управления, решение от 17.10.2022 и постановление апелляционного суда от 04.03.2023 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, дать оценку доводам управления о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за использование земельного участка (за исключением площади, необходимой для эксплуатации возведенного объекта, после первой регистрации права собственности на помещение в нем), после чего разрешить исковое заявление с правильным применением норм материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе управление освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2023 по делу N А32-19280/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова