Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июля 2023 г. N Ф08-6111/23 по делу N А32-20121/2022

г. Краснодар

17 июля 2023 г.

Дело N А32-20121/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Яланузян Анны Антраниковны (ИНН 231703321533, ОГРНИП 304231731000102) - Исламова А.Д. (доверенность от 01.11.20022), в отсутствие истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц - Азово-Кубанского отдела государственного контроля, надзора и охраны водных биологических ресурсов Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству (ИНН 6164287579, ОГРН1096164000019), акционерного общества "Банк Интеза" (ИНН7708022300, ОГРН 1027739177377), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информациина официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационнойсети Интернет, при рассмотрении кассационных жалоб индивидуального предпринимателя Яланузян Анны Антраниковны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 и акционерного общества "Банк Интеза" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу N А32-20121/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Яланузян Анне Антраниковне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 28.04.2009 N 4900005187 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 5509 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:109 (далее - договор N 4900005187) и указании в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о прекращении права аренды предпринимателя по договору N 4900005187; расторжении договора аренды от 19.03.2008 N 4900004545 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1822 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:178 (далее - договор N 4900004545) и указании в решении, что оно является основанием для внесения управлением записи в ЕГРН о прекращении права предпринимателя по договору N 4900004545.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Азово-Кубанский отдел государственного контроля, надзора и охраны водных биологических ресурсов Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству (далее - Росрыболовство).

Решением суда от 20.12.2022 в удовлетворении требований о расторжении договоров N 4900005187 и 4900004545 отказано; применены последствия недействительности договора N 4900005187 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:109 в виде права аренды предпринимателя по указанному договору аренды, применены последствия недействительности договора N 4900004545 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:178 в виде права аренды предпринимателя по указанному договору аренды. Судебный акт мотивирован тем, что на момент подписания договоров аренды администрация не обладала правом на распоряжение земельными участками, расположенными во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, в связи с чем договоры N 4900005187 и 4900004545 являются недействительными.

Определением от 30.03.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Банк Интеза" (далее - общество).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.05.2023 решение суда от 20.12.2022 отменено, принят новый судебный акт; в удовлетворении требований о расторжении договоров N 4900005187, 4900004545 отказано. Суд применил последствия недействительности договора N 4900005187 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:109 в виде права аренды предпринимателя по договору N 4900005187 и последствия недействительности договора N 4900004545 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:178 в виде права аренды предпринимателя по договору N 4900004545. Судебный акт мотивирован тем, что на момент подписания договоров N 4900005187 и 4900004545 правом на распоряжение земельными участками, расположенными во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, органы местного самоуправления наделены не были, данные договоры аренды являются ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут быть расторгнуты решением суда.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит судебные акты отменить в части применения последствий недействительности сделки. По мнению подателя жалобы, суды не применили положения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учли, что последующее одобрение сделки лицом, обладающим полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Суды не указали, каким образом нарушены права администрации, и не учли, что с момента заключения договоров N 4900005187 и 4900004545 и до дня подачи искового заявления об их расторжении поведение администрации давало основание полагаться на действительность сделок.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части признания сделки недействительной и применения последствий признания сделки недействительной и принять новый судебный акт о признании договора N 4900004545 действительной сделкой. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что муниципальное образование город-курорт Сочи обладало полномочиями на подписание договора N 4900004545 в марте 2008 года. Признав договор аренды недействительным и применив последствия недействительности сделки, суд восстановил в правах администрацию, не указав при этом, почему именно этот способ защиты нарушенного права подлежит применению, а также каким образом признание сделки недействительной и применение последствий недействительности договора аренды восстановит права муниципального образования города-курорта Сочи. Мотивировочная часть постановления суда не содержит вывод о том, какие публичные интересы подлежат защите, в чем заключает нарушение публичных интересов оспариваемой сделкой.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Отзывы на кассационные жалобы в суд округа не поступили.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность постановления суда апелляционной инстанции, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Сочи от 27.05.2008 N 578 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Гостиничный комплекс "Кипарис"", ООО "Зет" (арендодатели) заключен договор N 4900005187 о предоставлении земельного участка площадью 5 509 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:109, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая (далее - участок 23:49:0402030:109), для эксплуатации магазина с офисом литер А сроком действия до 27.05.2057.

На основании постановления главы города Сочи от 04.10.2007 N 1158 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 4900004545 о предоставлении земельного участка площадью 1 822 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:178, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 54-а (далее - участок 23:49:0402030:178), для эксплуатации жилого строения и нежилых зданий сроком действия до 04.12.2056.

Как предусмотрено пунктом 1.3 договоров N 4900005187 и 4900004545, возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договоров аренды (пункт 5.2.1 договоров N 4900005187 и 4900004545).

Пунктами 5.2.8, 5.2.9 договоров N 4900005187 и 4900004545 предусмотрена обязанность арендатора при эксплуатации земельных участков строго соблюдать требования федерального законодательства, законодательства Краснодарского края и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи, использовать земельные участки в строгом соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 договоров N 4900005187 и 4900004545, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

На основании пункта 5.2.16 договоров N 4900005187 и 4900004545 арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельных участков только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договоров N 4900005187 и 4900004545 арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договоров при существенных нарушениях их условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2 договоров.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 09.07.2009 права и обязанности по договору N 4900005187 переданы предпринимателю.

В ходе прокурорской проверки законности строительства зданий, строений, сооружений на участках 23:49:0402030:109 и 23:49:0402030:178 установлено, что в нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 50 Федерального закона от 20.12.2004 N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" (далее - Закон N 166-ФЗ) предприниматель в отсутствие разрешительной документации, без согласования с Росрыболовством возводит 2 - 4 этажные здания.

По результатам проверки департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края направил предпринимателю претензии от 26.01.2022 N 1038/02.01-31 и от 26.01.2022 N 1039/02.01-31 с требованием устранить выявленные нарушения в 30-дневный срок.

В связи с неисполнением предпринимателем изложенных в претензиях от 26.01.2022 N 1038/02.01-31 и от 26.01.2022 N 1039/02.01-31 требований предпринимателю направлены претензии от 15.02.2022 N 2092/02.01-31 с предложением расторгнуть договор N 4900005187 и от 15.02.2022 N 2088/02.01-31 с предложением расторгнуть договор N 4900004545. Однако в установленный в претензиях срок арендатор не явился в департамент для подписания соглашения о расторжении договоров N 4900005187 и 4900004545.

Уклонение предпринимателя от подписания соглашений о расторжении договоров N 4900004545 и 4900005187 послужило основанием для обращения администрации в арбитражный в суд.

Отказав в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров N 4900004545 и 4900005187, и применив последствия их недействительности в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении участков 23:49:0402030:109 и 23:49:0402030:178 в виде права аренды предпринимателя по указанным договорам, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что на момент заключения договоров N 4900005187 и 4900004545 администрация не обладала полномочиями по распоряжению данными земельными участками, расположенными во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи и находящимися в федеральной собственности, в связи с чем по основаниям, предусмотренным статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры N 4900004545 и 4900005187 являются ничтожными и не подлежат расторжению.

Однако суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Как предусмотрено статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р расположенные в границах округов санитарной (горно- санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации.

В муниципальную собственность названные участки, за рядом исключений, перешли 20.12.2008 - с момента вступления в силу Закона N 244-ФЗ (статья 1), и лишь с этого момента администрация вправе распоряжаться такими земельными участками, в том числе путем передачи в аренду.

Суд апелляционной инстанции не учел, что Закон N 244-ФЗ, регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, вступил в силу 20.12.2008, в то время как договор N 4900005187 заключен 28.04.2009, то есть в период наличия у администрации соответствующих полномочий. В этой связи неправомерен вывод суда о недействительности указанного договора аренды.

Кроме того, как видно из представленного в материалы дела подписанного администрацией и предпринимателем дополнительного соглашения от 15.08.2018 к договору N 4900004545 (том 1 л. д. 62), определен размер годовой арендной платы в соответствии с Отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 24.07.2018 N 03-07-63/18, однако данное доказательство также не оценено судом.

Применив последствия недействительности договора N 4900004545, суд не учел, что согласно пункту 1.1 договора N 4900004545 участок 23:49:0402030:178 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 54-а передан в аренду, в том числе для эксплуатации жилого строения.

Не дана судебная оценка и представленному в материалы дела постановлению главы города Сочи от 04.10.2007 N 1155, согласно которому земельный участок по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 54-а предоставлен предпринимателю для эксплуатации принадлежащему ему на праве собственности трехэтажного строения общей площадью 634,8 кв. м, в том числе жилой - 180,3 кв. м, а также нежилых зданий (том 1 л. д. 163).

Данное обстоятельство подлежит установлению и оценке при новом рассмотрении дела, в том числе в целях исключения нарушения прав лица, которому земельный участок предоставлен для эксплуатации жилого строения.

Применив последствия недействительности договора N 4900005187, суд не учел, что в силу пункта 1.1 договора N 4900005187 участок 23:49:0402030:109 предоставлен для эксплуатации здания магазина с офисом, и как видно из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН по состоянию на 03.03.2022, в пределах участка 23:49:0402030:109 расположено еще 18 объектов недвижимого имущества с присвоенными им кадастровыми номерами, что свидетельствует об их регистрации в установленном законом порядке (том 1 л. д. 50).

В целях правильного разрешения спора суду надлежало установить обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) на участках 23:49:0402030:178 и 23:49:0402030:109, в том числе в момент заключения договоров N 4900005187 и 4900004545 объектов недвижимого имущества, и закреплением этого имущества на каком-либо праве за предпринимателем или иными лицами.

Не оценены судом апелляционной инстанции доводы общества и представленные им в обоснование своей позиции документальные доказательства, что также свидетельствует о неполноте установления и исследования обстоятельств имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Ввиду того, что постановление суда апелляционной инстанции принято по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде апелляционной инстанции либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц, в том числе доказательства и доводы общества (привлеченного к участию в деле судом апелляционной инстанции, рассмотревшим дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции) в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применить нормы материального права и принять обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу N А32-20121/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин