Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2023 г. N Ф08-6372/23 по делу N А32-22287/2022

г. Краснодар

20 июля 2023 г.

Дело N А32-22287/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "СИК Партнер" (ИНН 2308228530, ОГРН 1162375001612) - Лисицыной М.А. (доверенность от 10.03.2023), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), третьего лица - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по делу N А32-22287/2022, установил следующее.

ООО "СИК Партнер" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), в котором просило признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) от 19.01.2022 N 731/26, а также возложить на департамент обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206030:83 на "обеспечение занятий спортом" и внести соответствующие изменения в договор аренды от 28.09.2021 N 43000243423.

Определением от 15.09.2022 к участию в деле привлечен департамент.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023, признан незаконным отказ департамента, приведенный в письме от 19.01.2022 N 731/26, в изменении вида разрешенного использования участка. На администрацию в лице департамента возложена обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206030:83 с "для размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса" на "обеспечение занятий спортом", внести изменения в договор аренды от 28.09.2021 N 43000243423 в части изменения вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:43:0206030:83 с "для размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса" на "обеспечение занятий спортом". Судебные инстанции установили, что при заключении договора аренды от 28.09.2021 N 4300024392 стороны согласовали вид разрешенного использования участка "для размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса". В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, в редакции решения городской Думы Краснодара от 22.07.2021 N 17 п. 19 (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206030:83 расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами вдоль магистральных въездных маршрутов (Ж-4-1-1). В данной территориальной зоне предусмотрен вид разрешенного использования "обеспечение занятий спортом" (код классификатора 5.1.2). Согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, данный земельный участок находился в зоне транспортной инфраструктуры. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1, земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более). В связи с изменением документов территориального планирования общество (арендатор) не имеет возможности использовать предоставленный в аренду участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, поэтому у департамента отсутствовали основания для отказа в изменении вида разрешенного использования арендованного участка на вид разрешенного использования, соответствующий документам территориального планирования ("обеспечение занятий спортом в помещениях").

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что в соответствии с Правилами для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, предусмотрен вид разрешенного использования "хранение автотранспорта" (код классификатора 2.7.1), закрепляющий возможность строительства наземных, наземно-подземных гаражей, открытых стоянок. Изменение вида разрешенного использования противоречит действующему законодательству и находится за пределами компетенции департамента. Основания для внесения изменений в договор аренды отсутствуют.

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 28.09.2021 N 4300024392 общество является арендатором земельного участка площадью 1583 кв. м (кадастровый номер 23:43:0206030:83), предоставленного для "размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса". Договор действует в течение 10 лет (с 28.09.2021 по 28.09.2031) и прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 47 - 72, 117/оборот).

Сведения о названном участке внесены в ЕГРН 03.04.2018, вид разрешенного использования - "для размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса" (т. 2, л. д. 32).

Общество обратилось в департамент с заявлением от 15.12.2021 N 15.12 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса" на "обеспечение занятий спортом в помещениях" (т. 1, л. д. 35).

В письме от 19.01.2022 N 731/26 департамент сообщил обществу об отказе в изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка, указав на необходимость использования участка в соответствии с условиями договора аренды (т. 1, л. д. 36 - 38).

Общество, полагая, что названный отказ не основан на нормах действующего законодательства и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования общества, указали на наличие у администрации (в лице департамента) обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206030:83 в соответствии с действующим документом территориального планирования, а также внести изменения в договор аренды от 28.09.2021 N 4300024392 в части изменения вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:43:0206030:83 с "для размещения многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса" на "обеспечение занятий спортом".

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Судебные инстанции, удовлетворяя требования общества (арендатора), направленные на понуждение арендодателя к принятию решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, не приняли во внимание следующее.

В данном случае земельный участок предоставлен арендатору для определенной цели (пункт 1.3 договора аренды от 28.09.2021), обусловленной, в том числе и порядком предоставления в аренду потребительскому гаражно-строительному кооперативу исходных земельных участков (дело N А32-49408/2019). В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, сами по себе не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Обстоятельства, определяющие наличие предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса оснований для изменения договора аренды (в том числе с учетом содержания градостроительного регламента территориальной зоны (т. 2, л. д. 15 - 17)), суды не установили.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы об отсутствии у арендатора возможности использовать земельный участок в соответствии с целями его первоначального предоставления, а также о наличии у арендодателя обязанности внести изменения в договора аренды, сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам уполномоченных органов об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения изменений в договор аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявление общества в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по делу N А32- 22287/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов