Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 августа 2023 г. N Ф08-6698/23 по делу N А63-9223/2021

г. Краснодар

22 августа 2023 г.

Дело N А63-9223/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" (ИНН 2636209227, ОГРН 1152651030113) - Астахова А.В. (доверенность от 07.07.2021), в отсутствие истцов: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), комитета градостроительства администрации города Ставрополя, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, учредителя общества с ограниченной ответственностью "Ставсервис" Чудненко Людмилы Анатольевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу N А63-9223/2021, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Ставсервис" (далее - общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, кадастровый номер 26:12:022601:319.

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) обратился в арбитражный суд с иском к обществу о сносе: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский; объекта незавершенного строительства с примерными наружными параметрами 8,89 м * 8,98 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский; объекта незавершенного строительства с примерными наружными параметрами 8,52 м * 9,03 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу:

г. Ставрополь, пер. Прикумский; объекта незавершенного строительства с примерными наружными параметрами 8,72 м * 8,55 м на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский; в случае неисполнения обществом установленного решением суда обязательства о сносе объектов на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в тридцатидневный срок, в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) взыскать с общества в пользу комитета градостроительства денежную сумму за каждый день неисполнения решения суда в размере 10 тыс. рублей в день (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Делу присвоен номер А63-11408/2021.

Определением суда от 12.10.2021 дела N А63-9223/2021 и А63-11408/2021 объединены в одно производство с присвоением делу номера А63-9223/2021.

Решением суда от 12.01.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2023, в удовлетворении исковых требований комитета и комитета градостроительства отказано.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований комитета и комитета градостроительства. Податель жалобы указывает, что предусмотрено 2 основных критерия, которые позволяют отнести объект незавершенного строительства к объекту недвижимости: объект строится на правомерных основаниях, такой объект должен иметь полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Разрешение на строительство объекта с кадастровым номером 26:12:022601:319 уполномоченным органом не выдавалось. Экспертное заключение, полученное по результатам судебной экспертизы по делу, не соответствует требованиям постановления Госстроя Российской Федерации от 21.08.2003 N 153 "О Своде правил "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"".

В кассационной жалобе комитет градостроительства просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований комитета градостроительства. Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022601:25 с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка" предоставлен в аренду обществу на основании договора от 18.12.2007 N 6337. В границах земельного участка поставлены на учет следующие объекты: объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:022601:320 (жилой дом блокированного типа) и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 со степенью готовности 8%. Комитет градостроительства разрешения на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированного типа не выдавал. Земельный участок используется не по целевому назначению. Отсутствуют сведения о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации города Ставрополя от 31.12.2004 N 6459 обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, предоставлен в аренду земельный участок площадью 48 306 кв. м для проведения инженерных изысканий, проектирования и строительства. Земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, в 2007 году поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 26:12:022601:25 площадью 48 306 кв. м, что подтверждается кадастровой выпиской от 02.08.2016 N 26/501/16-489160.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 18.12.2007 заключили договор аренды земельного участка N 6337, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 48 306 кв. м, расположенный по адресу:

г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, с кадастровым номером 26:12:022601:25, государственная регистрация которого произведена 28.12.2007 за номером 26-26-12/097/2007-1813.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.06.2016 по делу N А63-8630/2016 договор аренды земельного участка от 18.12.2007 N 6337 в отношении участка площадью 48 306 кв. м с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, заключенный с обществом признан продленным на неопределенный срок.

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.09.2018 N 1806 изменен вид разрешенного использования названного земельного участка с "для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов" на использование "блокированная жилая застройка".

В пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, в квартале 552, находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:320 и 26:12:022601:319.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:022601:320 - жилой дом блокированного типа, площадью 68,1 кв. м, принадлежит на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 08.10.2018 N 26:12:022601:320-26/001/2018-1).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 со степенью готовности - 8% площадью застройки 61,6 кв. м принадлежит на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 03.08.2017 N 26:12:022601:319-26/001/2017-1).

В ходе обследования названного земельного участка специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 расположен капитальный объект ориентировочной площадью 75,6 кв. м, имеющий признаки хозяйственного объекта, который на момент обследования не использовался, а также 2 фундамента в разрушенном состоянии ориентировочной площадью 63,9 кв. м и 73,9 кв. м. По результатам обследования составлен акт от 13.04.2021.

Указывая на то, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022601:319 возведен без разрешения на строительство и не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, комитет обратился в суд с требованием о признании отсутствующим права собственности общества на данный объект.

Комитет градостроительства, указывая, что администрацией города Ставрополя разрешения на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированного типа на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 не выдавались, а строения являются самовольными постройками, также обратился в суд с требованием о сносе 5 объектов незавершенного строительства.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовались статьей 222 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22). Суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25 обществом возведены спорные объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:022601:319 и 26:12:022601:320, а также объекты с примерными наружными обмерами 8,89 м * 8,98 м, 8,52 м * 9,03 м, 8,72 м * 8,55 м (сведения из искового заявления), согласно замерам, произведенным в ходе проведения экспертного исследования: 8,83 м * 8,98 м, 8,52 м * 8,86 м, 8,72 м * 8,30 м.

При рассмотрении апелляционных жалоб в рамках дела N А63-17821/2021 суд удовлетворил требования общества. Суд признал незаконным решение администрации города Ставрополя, изложенное в уведомлении от 11.08.2021 N 08/14-6803с, об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26;12:022601:25, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Прикумский. На администрацию и комитет возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества для подписания 3 экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022601:25.

Суд первой инстанции назначил экспертизу по делу для установления существенных для дела обстоятельств. Из заключения от 10.05.2022 N 2-15А/22 следует, что заявленные объекты капитального строительства - жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:319 степенью готовности 11%, объекты незавершенного строительства габаритными размерами 8,89 м * 8,98 м и 8,52 м * 9,03 м степенью готовности 11% соответствуют проектной документации, градостроительным нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25. Вместе с тем в ходе проведения исследования эксперты установили некоторые несоответствия строительным нормам и правилам объекта капитального строительства - жилой дом блокированного типа с кадастровым номером 26:12:022601:320. Данные несоответствия носят устранимый характер. Суды указали на то, что объект имеет малую степень готовности, в связи с чем общество может в установленном законом порядке воспользоваться правом на достройку объекта и последующий его ввод, данные недостатки могут быть устранены в ходе последующего строительства. Наличие указанных недостатков объекта не свидетельствует о безусловном основании к сносу объекта как крайней меры защиты нарушенного права.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что один из объектов (параметры 8,3 м * 8,72 м и 8,55 м * 8,57 м) имеет степень готовности 4%, фундаментные работы не являются оконченными. Данный объект не соответствует проектной документации на застройку земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25 и часть объекта выходит за границы земельного участка. Рассматриваемый объект не обеспечивает возможность определить его соответствие санитарным нормам и правилам, представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Между тем суды указали, что данный объект не обладает признаками недвижимого имущества, указанного в статье 130 Гражданского кодекса, следовательно, отсутствуют основания для его сноса как самовольной постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

Отклоняя довод заявителей об отсутствии разрешительной документации на строительство комплекса индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированного типа на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022601:25, суды сослались на преюдициальный характер обстоятельств, установленных в рамках дела N А63-8630/2016, о факте выдачи надлежащей разрешительной документации для общества (разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов N RU 26309000-1/689).

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, согласно договору аренды от 18.12.2007 земельный участок, на котором расположены постройки, предоставлен обществу в аренду для проведения проектно-изыскательских работ места размещения комплекса индивидуальных жилых домов.

Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорных объектов. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорных объектов в установленном законом порядке судам не представлено.

Установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта имеет важное значение при рассмотрении требований о сносе самовольной постройки или признания права собственности на нее.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

В рассматриваемом случае вывод апелляционного суда на то, что при рассмотрении апелляционных жалоб в рамках дела N А63-17821/2021 удовлетворены требования общества, суд возложил обязанность на компетентные органы подготовить, подписать и направить в адрес общества для подписания 3 экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022601:25, является необоснованной. Решение суда по делу N А63-17821/2021 не вступило в законную силу. Кроме того, данное решение не изменяет обстоятельство наличия или отсутствия права у общества на строительство объектов в период возведения спорных объектов.

Суды также не рассмотрели надлежащим образом довод заявителей об отсутствии у общества разрешительной документации на строительство спорных объектов.

Суды сослались на преюдициальный характер обстоятельств, установленных в рамках дела N А63-8630/2016 и указали, что в рамках названного дела установлен факт выдачи надлежащей разрешительной документации для общества (разрешение на строительство комплекса индивидуальных жилых домов N RU 26309000-1/689). Однако в данном деле не указана информация, содержащаяся в разрешении на строительство: срок действия разрешения, сведения о проектной документации, проектные характеристики объекта капитального строительства (наименование, вид, назначение объекта, площадь застройки, площадь, количество этажей). Таким образом, в рамках дела N А63-8630/2016 не установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для данного дела, позволяющие идентифицировать объекты, на которые выдано разрешение на строительство.

При этом разрешение на строительство должно быть у застройщика для проведения строительных работ. При отсутствии соответствующего разрешения у застройщика необходимо истребовать у компетентного органа информацию о соответствующем разрешении на строительство N RU 26309000-1/689).

Кассационный суд также считает необходимым отметить, что при ответе на четвертый вопрос судебной экспертизы имеются противоречивые выводы. Эксперт установил ряд несоответствий объектов, в частности, которые он не указал каким образом можно устранить. Относительно объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:022601:320 помимо ряда несоответствий, которые имеют варианты устранения, эксперт установил, что фундаментные блоки под поперечные несущие стены уложены под уклоном (СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции"), также эксперт указал, что использование строения по назначению в качестве блокированного жилого дома без устранения несоответствий санитарным нормам и правилам невозможно. При этом эксперт отметил, что объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Объект незавершенного строительства - фундамент с максимальными габаритными размерами 8,72 м * 8,55 м выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:022601:25, фундаментные блоки не объединены в единую целостную пространственную конструкцию, вертикальные швы между фундаментными блоками не заделаны.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу N А63-9223/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Аваряскин

Судьи

Е.И. Афонина А.А. Твердой