Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 октября 2023 г. N Ф08-9096/23 по делу N А53-33896/2022

г. Краснодар

26 октября 2023 г.

Дело N А53-33896/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Герасименко А.Н. и Гиданкиной А.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Поповой Карины Мкртичевны (ИНН 615011617140 ОГРНИП 322619600175722), заинтересованного лица - Администрации города Новочеркасска Ростовской области (ИНН 6150022660 ОГРН 1026102224884), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Прокурора Ростовской области (ИНН 6164045555 ОГРН 1026103302972), извещенных о месте и времени судебного разбирательства (уведомления N 18942, 18941 7, 18940 0, отчет о публикации судебных актов на сайте в сети Интернет), рассмотрев кассационную жалобу Администрации города Новочеркасска Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 по делу N А53-33896/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Попова Карина Мкртичевна (далее -предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации города Новочеркасска Ростовской области (далее - администрация) о признании недействительным постановления N 1498 от 20.09.2022 "О признании утратившим силу постановления администрации города от 18.11.2021 N 1567 "О согласовании перевода жилого дома, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, примерно в 600 м к юго-востоку от автовокзала, в нежилой дом"". К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен прокурор Ростовской области.

Решением суда первой инстанции от 25.05.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.07.2023, признано недействительным постановление Администрации города Новочеркасска N 1498 от 20.09.2022 "О признании утратившим силу постановления Администрации города от 18.11.2021 N 1567 "О согласовании перевода жилого дома, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, примерно в 600 м к юго-востоку от автовокзала, в нежилой дом" (далее - спорный объект).

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и отказать в удовлетворении требования. Ссылается на отсутствие доказательств соответствия спорного объекта предъявляемым к размещению спортивных сооружений и магазинов требований. Строение изначально строилось как нежилое, в обход процедуры, предусмотренной для строительства нежилого дома, в том числе с учетом нагрузки электросетей.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Суд установил, что в администрацию обратилась 07.10.2021 Попова К.М. о согласовании перевода жилого дома, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, примерно в 600 м к юго-востоку от автовокзала, в нежилой. Этот объект недвижимости общей площадью 472,4 кв.м принадлежит ей на праве собственности (запись о государственной регистрации права от 23.09.2021 N 61:55:0011007:1611-61/214/2021-1).

Решением межведомственной комиссии г. Новочеркасска от 22.10.2021 принято решение о согласовании перевода спорного объекта из разряда жилых в нежилой. Ссылаясь на статью 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), постановлением администрации от 18.11.2021 N 1567 (далее - постановление N 1567) согласовано изменение вида назначения здания на "нежилое". В декларации от 16.10.2020 отражено, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:536, где расположен спорный объект (далее - спорный земельный участок), изменен 26.10.2020 с назначения "для сельскохозяйственного производства" на "индивидуальное жилищное строительство". Далее в декларации от 24.02.2022 вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для индивидуального жилищного строительства" 04.03.2022 изменен на "обеспечение занятий спортом в помещениях, магазины".

Прокурор г. Новочеркасска 27.07.2022 внес в администрацию представление об устранении нарушений федерального законодательства N 7-25-2022/1095, принятии мер к устранению выявленных нарушений закона, причин и условий, им способствовавших, рассмотреть вопрос о привлечении к ответственности должностных лиц, виновных в нарушениях закона; сообщить о результатах и принятых мерах в прокуратуру. Основанием выдачи в представлении прокурора отражено, что перевод жилого дома в нежилое здание приводит к несоответствию фактического использования земельного участка по его целевому назначению в соответствии с градостроительным регламентом, строительство жилого дома осуществлено без проведения экспертизы проектной документации.

При исполнении представления прокурора постановлением администрации от 20.09.2022 N 1498 "О признании утратившим силу постановления администрации города от 18.11.2021 N 1567 "О согласовании перевода жилого дома, расположенного по адресу: г. Новочеркасск, примерно в 600 м к юго-востоку от автовокзала, в нежилой дом"" признано утратившим силу постановление N 1567 о переводе спорного объекта из разряда жилых в нежилой. Предприниматель обжаловал постановление администрации от 20.09.2022 N 1498 (постановление от 20.09.2022) в арбитражный суд.

Удовлетворяя требование по делу, суд отклонил ссылки администрации о нарушении предпринимателем разрешенного вида использования земельного участка, на котором находится спорный объект, поскольку основными видами разрешенного использования участка является для "индивидуального жилищного строительства" (далее - ИЖС) и "обеспечение занятий спортом в помещениях, магазины" (далее - помещения для спорта, магазин). Правообладатель земельного участка, по мнению суда, изменил вид разрешенного использования с соблюдением градостроительного и земельного законодательства. Предприниматель свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Изменение вида разрешенного использования земельного участка зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, прошло правовую экспертизу правоустанавливающих документов в нем. Доказательства необходимости проведения экспертизы проектной документации на спорный объект администрация и прокурор не представили. Изначально спорный объект строился и зарегистрирован как жилой дом, он мог возводиться без экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Ссылаясь на части 2, 4 статьи 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), части 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 23, 16 Жилищного кодекса, суд указал, что для перевода помещения из жилого в нежилое не требовалось проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения вправе перевести его в нежилое при соблюдении определенных требований, установленных законом, изменив назначение здания. Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства. Такая реализация полномочий не ставится в зависимость исключительно от усмотрения органа местного самоуправления, при этом не допускается произвольное и внесудебное прекращение субъективного гражданского права, возникшего на основании отменяемого ненормативного акта.

Суд также указал, что в постановлении от 20.09.2022 не названы основания отмены постановления администрации от 18.11.2021 N 157, а ссылки на Жилищный, Градостроительный, Земельный кодексы, Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон о местном самоуправлении), устав муниципального образования "Город Новочеркасск", носят общий характер. Представление прокурора также само по себе не носит абсолютного характера и силой принудительного исполнения не обладает, поскольку преследует цель понудить устранить нарушения закона в добровольном порядке.

Отклоняя доводы администрации и прокурора об отсутствии доказательств соответствия спорного объекта на земельном участке требованиям, предъявляемым к размещению помещений для занятий спортом и магазинам, суд сослался на представленное предпринимателем заключение специалистов ООО "Оценочная компания "Объектив" от 30.01.2023 N 01-12 (далее - заключение) с выводами о соответствии спорного объекта общей площадью 472,4 кв. м требованиям действующих строительных норм и правил и иных нормативных документов, и регламентов, распространяющихся на нежилые здания и помещения. Суд также указал, что после завершения строительства жилой дом обследовался органом местного самоуправления на предмет соответствия требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства и 22.09.2021 управление архитектуры и градостроительства администрации направило предпринимателю уведомление N 57.1.2.2/3606 о соответствии объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. При этом ссылки на доказательства соответствия спорного объекта, переведенного в категорию нежилых, предъявляемым законом требованиям, к вводу в эксплуатацию которых установлены иные правила как для объектов коммерческой недвижимости, в судебных актах (помимо заключения) отсутствуют.

При этом суд критически оценил представленную администрацией в дополнении к отзыву от 07.03.2023 представило рецензию ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" от 27.02.2023 N 86/23 (далее - рецензия) на заключение, где содержатся выводы о существенных нарушениях закона, повлиявших на окончательные выводы, содержащиеся в заключении, отсутствии у лиц, составивших заключение, надлежащей квалификации, их отсутствии в федеральном реестре экспертов-техников

Между тем, ссылаясь на соответствие вида разрешенного использования спорных домостроения и земельного участка правилам застройки, достоверность изложенных в заключении выводов специалистов, судебные инстанции дали неполную правовую оценку доводам администрации и прокурора о создании предпринимателем ситуации обхода установленных для строительства на спорном земельном участке процедур, несоответствии спорного объекта предъявляемым к нежилым помещениям требованиям (санитарно-эпидемиологическим, о пожарной безопасности, градостроительным нормам), а также оставили без внимания имеющиеся в заключении противоречия, не учли его неполноту в части соблюдения при строительстве здания правил застройки и т.д., не сопоставили содержащиеся в нем выводы представленным в материалы дела доказательствам (в том числе фотоснимкам).

Так, из экспликации первого этажа литера А здания их технического паспорта (л.д. 60 т. 2) следует, что на первом этаже в этом литере имеется запасной выход, однако на втором этаже таковой отсутствует (л.д. 61 т. 2), что исключает эвакуацию находящихся на втором этаже посетителей планируемых к размещению в спорном объекте магазина или фитнес-центра, фактическое расположение которых в спорном объекте к тому же ничем не подтверждено (предчистовая отделка) в случае блокирования единственной лестницы, ведущей с первого этажа. Доводам прокурора и администрации об отсутствии каких-либо доказательств соблюдения требований пожарной безопасности спорного объекта (в том числе и в этой части) суд надлежащей оценки не дал. Утверждая о соответствии спорного объектам предъявляемым законом требованиям, не проверил суд и ссылки на нарушения при строительстве здания санитарно-эпидемиологических норм, предъявляемых в том числе к помещениям для занятий спортом (или магазинам, - исходя из торговых площадей) (например, о наличии душевых исходя из количества посетителей, нахождении реализуемых товаров с соблюдением принципов торгового соседства и целого ряда других предъявляемых к нежилым зданием требований, в том числе строительных, об энергоснабжении исходя из использования объекта (в предпринимательских целях или для проживания).

Кроме того, из экспликации спорного земельного участка из технического паспорта (л.д. 123 т. 1), заверенной предпринимателем, следует, что его площадь вместе с отступами до его границ по три метра, составляет 700 кв.м, площадь первого этажа составляет 133,38 кв.м (19 м х 7,02 м) экспликации литера А, (л.д. 60 т.1), второго этажа - 115,9 кв.м (19 м х 6,1 м), экспликация второго этажа литера А (л.д. 61 т.1), что в сумме составляет 249,28 кв.м, а не заявленные в техническом паспорте 472,4 кв. м (л.д. 59 т. 2) и заключении (л.д. 168 т.1). О наличии названного противоречия в площади спорного объекта заявляли, как следует из материалов дела, прокурор и администрация. Однако чем вызвано такое расхождение в исследовавшемся специалистами домостроении (или зданиях), отмена о переводе которого из жилого в нежилой признано судом незаконным, и причины его возникновения суд не указал.

Тем самым оценку достоверности содержащихся в заключении выводов суд, несмотря на разность ((472,4 кв.м минус 249,28 кв.м равно 223,12 кв.м) между зафиксированной в заключении и подвергнутом исследованию объекте площади помещения, не произвел. Из имеющихся в материалах дела фотоснимков также усматривается, что на спорном земельном участке расположены два примыкающих друг к другу здания с разной этажностью и имеющие различные внешние стены (выполнены из облицовочной плитки и кирпича), назначение каждого из них суд не выяснил.

Вследствие этого не получили должной правовой оценки не только доводы администрации и прокурора в этой части, но и правовые основания, по которым часть (или иной) объекта с этой разностью переведены постановлением администрации от 18.11.2021 в категорию нежилых.

Более того, из обзорных фотоснимков спорного земельного участка с расположенными на нем объектами с привязкой к прилегающей улице усматривается, что забор, огораживающий земельный участок, визуально фактически примыкает к столбу, на котором расположены сети электроснабжения, что может свидетельствовать о нарушении красных линий в отношении линейных объектов электроснабжения. Так, пунктом 3.1 статьи 39 "Градостроительный регламент зоны многофункциональной жилой застройки (ОЖ) (установлен для спорного земельного участка) Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Новочеркасск", утвержденных решением Городской Думы от 27.03.2020 N 522, для объектов 2.1 (ИЖС) установлена ширина земельных участков по красной линии пять метров, минимальные отступы от границ земельных участков, примыкающих к красной линии и (или) территории общего пользования, в том числе улице, проезду) величиной в пять метров (код 2.1 для ИЖС, код 4.4 для магазинов с торговой площадью до 5 тыс. кв.м., код 5.1.2 для обеспечения спортом в помещениях), а минимальных отступов от границ земельных участков, примыкающих к границам смежного земельного участка, составляет три метра (для кода 2.1 (ИЖС).

При визуальном осмотре имеющихся в материалах дела фотоснимков также не исключается выход огороженного забором земельного участка на тротуар, который в силу законодательства о дорожной безопасности относится к землям, занятыми дорогами, или может обладать статусом земель общего пользования, что также требует изучения судом и должной правовой оценки.

Неполно суд проверил и ссылки прокурора и администрации на отражение в декларации от 16.10.2020 вида разрешенного использования спорного земельного участка с "сельскохозяйственного назначения" 26.10.2020 на "индивидуальное жилищное строительство", а также отсутствии оснований перевода спорных объектов недвижимости из категории жилого (для ИЖС) в нежилое (для помещений спорта и магазина) по правилам статьи 26 Жилищного кодекса, предусматривающей такую процедуру перевода помещений в многоквартирном доме, а не целого здания.

силу пункта 9 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" здания по своему назначению делятся на нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж.

Градостроительным кодексом установлен различный разрешительный порядок строительства индивидуального жилого дома и объекта капитального строительства коммерческого назначения (ЧАСТИ 2 И 17 СТАТЬИ 51 Кодекса).

Согласно части 10 статьи 23 Жилищного кодекса при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с Градостроительным кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов (части 1 и 5 статьи 55.24 Кодекса).

Возможность применения норм главы 3Жилищного кодекса, в том числе к объектам индивидуального жилищного строительства, сама по себе не исключает необходимость подтверждения соблюдения требований Градостроительного кодекса (статьи 51, 53 - 55) при изменении их функционального назначения; в противном случае это будет являться способом возведения и введения в гражданский оборот "коммерческих" объектов в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных Кодексом процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию); без указания цели использования помещения оценить отсутствие необходимости выполнения работ по его перепланировке (переустройству), выполнения иных требований законодательства, предъявляемых к использованию такого объекта недвижимости невозможно.

Возникли ли у предпринимателя охраняемые законом интересы в силу наличия у администрации правовых оснований для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое, которое затем отменено обжалуемым постановлением в порядке самоконтроля; соответствовал ли спорный объект с разрешенным использованием земельного участка для ИЖС (на 16.10.2020 имевший к тому же вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного назначения") при согласовании администрацией 18.11.2021 (когда видом разрешенного использования уже являлось ИЖС) изменения разрешенного использования с ИЖС на нежилое, предъявляемым законом требованиям; имелись ли правовые основания для изменения вида использования объекта в нежилой, и (или) в какой его части (или соседнего объекта) с учетом имеющей в технической документации на спорный объект разности в площадях); доводы администрации и прокурора о наличии в действиях предпринимателя признаков обхода законно установленной процедуры проверки соответствия спорного объекта требованиям закона, суд проверил неполно. Эти обстоятельства требуют дополнительной проверки, в том числе с учетом действовавших при регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок с первоначальным видом его разрешенного использования и последующих, вплоть до издания обжалуемого постановления администрации, правового регулирования правил застройки г. Новочеркасска применительно к зоне застройки, в которой находятся спорные объекты.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции ля устранения названых недостатков.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2023 по делу N А53-33896/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Черных

Судьи

А.Н. Герасименко А.В. Гиданкина