Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2023 г. N Ф08-11209/23 по делу N А53-6894/2023

г. Краснодар

13 ноября 2023 г.

Дело N А53-6894/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Захарова В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области, при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Региональное управление недвижимым имуществом" (ИНН 6168069910, ОГРН 1136194012668) - Губской О.С. (доверенность от 05.04.2023), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) - Самсоновой В.Н. (доверенность от 27.01.2023), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Советского района города Ростова-на-Дону (ИНН 6168020713, ОГРН 1026104372161), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по делу N А53-6894/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Региональное управление недвижимым имуществом" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 12.01.2023 N 59.30-285/17 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073002:1827 площадью 596 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (мастерских по мелкому бытовому ремонту), расположенного по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, район Советская, переулок Гарнизонный (далее - земельный участок), о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность за плату без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи. Заявление обосновано наличием у общества исключительного права на приватизацию земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации расположенного на нем нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 61:44:0073002:3001 площадью 108 кв. м (далее - нежилое здание).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023, оставленным без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023, заявление удовлетворено. В качестве восстановительной меры департамент присужден к подготовке и направлению обществу проекта договора купли-продажи земельного участка в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Суды признали площадь земельного участка соразмерной площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания. Такая соразмерность подтверждена экспертным заключением. Оспариваемое решение департамента противоречит нормам земельного законодательства, нарушает права и законные интересы общества.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебного акта. В экспертном заключении площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилого здания, определена по формуле линейной интерполяции. Расчет проведен с учетом 22 рабочих мест на предприятии бытового обслуживания. При этом эксперты не учли, что нежилое здание фактически не эксплуатируется, а также то, что для такой эксплуатации требуется обустройство помещений общего пользования.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, настаивает на незаконности оспариваемого решения департамента, препятствующего собственнику нежилого здания в реализации исключительного права на выкуп земельного участка.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 07.10.2013 N 1110 муниципальным казенным учреждением "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в целях строительства мастерских по мелкому бытовому ремонту. Победителем открытых аукционных торгов признано общество, что нашло отражение в протоколе о результатах аукциона от 09.12.2013 N 3/352-1.

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 31.12.2013 N 35124 аренды земельного участка с разрешенным использованием для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (мастерских по мелкому бытовому ремонту).

Общество возвело на земельном участке нежилое здание, обеспечило его ввод в эксплуатацию, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности. Данные обстоятельства подтверждены разрешением от 28.12.2016 N 61-310-862409-2016 на ввод нежилого здания в эксплуатацию и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 08.09.2022 о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Письмом от 21.09.2022 N 59-30-20206/17 департамент уведомил заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов ввиду несоразмерности площади земельного участка эксплуатационным потребностям нежилого здания со ссылкой на подпункт 3.2.1.7 пункта 3.2 главы 3 Положения о порядке предоставления земельных участок в городе Ростове-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668.

Департамент также сообщил обществу о проводимых мероприятиях по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания. После поступления соответствующего экспертного заключения департамент обязался уведомить общество о дальнейших действиях по оформлению прав на земельный участок.

Общество направило в департамент повторное заявление от 14.12.2022 о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Письмом от 12.01.2023 N 59-30-285/17 департамент сообщил обществу о том, что во исполнение утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 Положения о порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону проведены мероприятия по определению экспертным путем площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилого здания, и в случае ее несоразмерности возможности проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с соразмерной площадью.

В изготовленном по заданию департамента экспертном заключении от 11.11.2022 N 1000-459-22 содержатся выводы о соразмерности земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания, представляющего собой объект бытового обслуживания, и об отсутствии необходимости в проведении дополнительных кадастровых работ. Несмотря на положительное экспертное заключение, комиссия департамента приняла решение об отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

По мнению общества, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность по мотиву более чем трехкратного превышения его площади над площадью нежилого здания, департамент не учитывает то обстоятельство, что земельный участок первоначально предоставлен в аренду для размещения и эксплуатации нежилого здания, принадлежащего обществу на праве собственности. Департамент не привел объективных данных, свидетельствующих о значительном превышении площади земельного участка над площадью, необходимой для обеспечения эксплуатационных потребностей нежилого здания с учетом его назначения и технических характеристик.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3).

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, помимо прочего, цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса). По результатам рассмотрения поступившего заявления уполномоченный орган либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора купли-продажи и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса). Одним из оснований принятия отрицательного решения является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). Исключительный характер названного права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, что эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Земельный участок необходим обществу для размещения и эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания как объекта бытового обслуживания. Параметры земельного участка отвечают виду разрешенного использования и целям, указанным обществом в заявлениях о предоставлении участка в собственность.

Примененная экспертом методика определения площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилого здания, не противоречит ни земельному законодательству, ни законодательству об экспертной деятельности (обратное департаментом не доказано). Реализация исключительного права на приватизацию земельного участка не поставлена законодателем в зависимость от фактической эксплуатации нежилого здания на момент подачи заявления. При расчете площади эксперт правомерно исходил из разрешенного использования земельного участка, назначения нежилого здания и гипотетической возможности размещения в нем предприятия бытового обслуживания с 22 рабочими местами, обеспеченными минимальной нормативно установленной площадью.

Оспариваемое решение департамента не соответствует нормам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.16, подпунктов 1, 3 пункта 5 статьи 39.17, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Приняв незаконное решение, департамент нарушил исключительное право общества, являющегося собственником расположенного на земельном участке нежилого здания, на приобретение этого участка в собственность.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 по делу N А53-6894/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов В.В. Захаров