Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2023 г. N Ф08-11175/23 по делу N А53-9580/2023

г. Краснодар

29 ноября 2023 г.

Дело N А53-9580/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304) - Дороженко А.В. (доверенность от 20.06.2023), от ответчика - индивидуального предпринимателя Баева Максима Владимировича (ОГРНИП 320619600110519) - Притулы В.В. (доверенность от 20.01.2023), в отсутствие индивидуального предпринимателя Немировской Александры Леонидовны, третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по делу N А53-9580/2023, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ИП Баеву М.В., ИП Немировской А.Л. о признании недействительным договора от 01.08.2022 N 1 субаренды части земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения ограничения (обременения) права в виде субаренды части земельного участка в пользу ИП Баева М.В.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2023 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра).

Решением от 27.06.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.09.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче части арендованного земельного участка в субаренду. Согласно условиям договора от 23.06.2005 N 27808 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051002:19 срок аренды - более 5 лет, то есть аренда является долгосрочной. В силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. Поскольку о передаче земельного участка в субаренду департамент своевременно извещен, - основания для признания договора субаренды недействительной сделкой, нарушающей требования пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), и прекращения ограничения (обременения) права в виде субаренды части земельного участка в пользу ИП Баева М.В. отсутствуют.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 27.06.2023 и постановление от 12.09.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, настаивая на нарушении условий договора от 23.06.2005 N 27808 аренды земельного участка. Согласно части 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор может передать земельный участок в субаренду, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать земельный участок в аренду. ИП Немировская А.Л. за получением согласия в департамент не обращалась, следовательно, нарушила пункт 4.3.2 договора, требования статьи 615 Гражданского кодекса в части получения согласия не соблюдены. Управление Росреестра не имело оснований для государственной регистрации договора субаренды части земельного участка. Договор субаренды, при заключении которого нарушено установленное законом ограничение, следует квалифицировать как недействительную сделку, посягающую на публичные интересы.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив, что судами первой и апелляционной инстанций учтены все фактические обстоятельства, исследованы и оценены представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права. Доводы жалобы департамента проверены судом апелляционной инстанции, обоснованно отклонены.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представители спорящих сторон, присутствующих в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержали позиции своих доверителей.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 15.03.2005 N 449 департамент (арендодатель) и Бояркин Олег Альбертович (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 23.06.2005 N 27808, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051002:19, площадью 317 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, 28а, для использования в целях эксплуатации складских помещений (т. 1, л. д. 6 - 10). Срок аренды установлен с 15.03.2005 по 15.03.2054.

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051002:19 расположено нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0051002:61, право собственности на которое зарегистрировано за ИП Немировской А.Л. (запись в ЕГРН от 27.08.2021 N 61:44:0051002:61-61/183/2021-10) (т. 1, л. д. 25 - 30).

С учетом пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса и части 1 статьи 35 Земельного кодекса в связи с переходом права собственности на нежилое здание с кадастровым номером кадастровым номером 61:44:0051002:61, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051002:19, арендатором указанного земельного участка по договору аренды от 23.06.2005 N 27808 в настоящее время является ИП Немировская А.Л.

18 августа 2022 года ИП Немировская А.Л. письмом уведомила департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051002:19, свободной от строений.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.09.2022 N КУВИ-001/2022-163572923 из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051002:19 образована часть земельного участка, зарегистрирован договор субаренды от 01.08.2022 N 1 части земельного участка сроком действия с 30.08.2022 по 31.12.2032. Субарендатором по указанному договору является ИП Баев М.В. (т. 2, л. д. 80 - 86).

В обоснование исковых требований департамент указывает, что передача земельного участка в субаренду ИП Баеву М.В. осуществлена ИП Немировской А.Л. в нарушение условий договора аренды, поскольку арендатор за получением согласия арендодателя в департамент не обращался, согласия на заключение договора субаренды части земельного участка департамент не давал.

Полагая, что договор субаренды от 01.08.2022 N 1 является ничтожной сделкой, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 168 Гражданского кодекса предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса). Согласно пункту 4 статьи 421 данного кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пункта 74 постановления N 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 74 постановления N 25).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В пункте 16 постановления N 11 указано, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды при разрешении спора указали, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды. Договор субаренды с третьим лицом заключен после уведомления арендодателя. Поскольку нарушения в действиях арендатора при передаче части арендованного имущества в субаренду отсутствовали, оснований для удовлетворения иска отсутствуют.

Материалы дела исследованы судебными инстанциями полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 по делу N А53-9580/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов