Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2023 г. N Ф08-11007/23 по делу N А18-3967/2022

г. Краснодар

25 декабря 2023 г.

Дело N А18-3967/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца - министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571) - Ужаховой Р.М. (доверенность от 13.03.2023), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" (ИНН 0608030658, ОГРН 1140608003656) - Албакова Р.С. (доверенность от 30.04.2023), рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 по делу N А18-3967/2022, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Техстрой" (далее - общество) о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 80 рублей 32 копеек, расторжении договора от 01.10.2007 N 41 аренды земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Магас, в 1230 м от перекрестка проспекта И. Зязикова и ул. А. Горчханова по направлению на юго-восток (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 26.05.2023 исковое заявление удовлетворено. С общества в пользу министерства взыскана неустойка в размере 80 рублей 32 копеек, договор аренды от 01.10.2007 N 41 расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить министерству земельный участок в течение 30 дней с даты вступления судебного акта в законную силу. Судебный акт в части расторжения договора аренды мотивирован следующим. Земельный участок предоставлен в аренду для строительства. Из материалов дела следует, что земельный участок не освоен и по назначению арендатором не используется. Актами осмотра от 02.12.2020, 27.07.2021 и 13.07.2022 установлено, что строительные работы на участке не ведутся. Ответчик не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство, разрешительная документация на строительство не выдавалась. Поскольку общество не представило доказательств принятия мер к освоению земельного участка, договор аренды подлежит расторжению по требованию арендодателя.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 решение от 26.05.2023 в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 01.10.2007 N 41 и о возврате земельного участка отменено. В отмененной части по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска о расторжении договора аренды. В остальной части решение от 26.05.2023 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства. Подготовка проектной и разрешительной документации является необходимым этапом строительства. Срок освоения земельного участка договором аренды не предусмотрен. Арендатор обращался за получением градостроительного плана земельного участка. В градостроительном плане земельный участок отнесен к зоне жилой застройки третьего типа (Ж-3/44). Согласно чертежу градостроительного плана к размещению на земельном участке предполагается 12-16 этажный многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями административного назначения и 2-х уровневой подземной автостоянкой на 185 м/мест (многофункциональный высотный комплекс). Общество предпринимало все возможные меры к освоению земельного участка и не могло приступить к строительству объекта, ввиду внесения изменений в Правила землепользования и застройки МО "Городской округ город Магас" и отсутствия градостроительного плана. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что министерство не доказало факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды от 01.10.2007 N 41. Арендатор предпринимал необходимые меры к освоению земельного участка и строительству в соответствии с установленной зоной застройки, с сохранением цели строительства, что влечет отказ в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Министерство обжаловало апелляционное постановление в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Податель жалобы указывает, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора аренды. С 2007 года какие-либо работы по освоению земельного участка не проводились, разрешение на строительство объекта у арендатора отсутствует.

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия (статья 153.1 Кодекса).

В судебном заседании представитель министерства на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на нормах действующего законодательства и представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела, 01.10.2007 администрация г. Магас (арендодатель) и ООО "Гарант-Строй" (арендатор) заключили договор N 41, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет под строительство торгового центра земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:0030, общей площадью 0,555 га, расположенный по адресу: г. Магас, в 1230 м от перекрестка проспекта И. Зязикова и ул. А. Горчханова, по направлению на юго-восток (пункты 1.1, 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту, договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Права и обязанности арендатора данного земельного участка приобрело общество (договор от 21.11.2016 о переуступке права аренды).

Министерство осуществляет правомочия арендодателя названного участка в соответствии с положениями Закона Республики Ингушетия от 30.12.2019 N 56-РЗ "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Ингушетия и органами государственной власти Республики Ингушетия".

При обследовании земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100008:30 установлено, что работы по строительству многоквартирных жилых домов не ведутся, участок по целевому назначению не используется (т. 1, л. д. 46 - 49).

Министерство направило в адрес общества претензию об устранении допущенных нарушений и о расторжении договора аренды.

Поскольку требования претензии общество не выполнило, министерство обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора, исходил из того, представленные арендатором документы свидетельствуют об осуществлении обществом подготовки к строительству объекта на участке, а также о наличии у арендатора не зависящих от него препятствий к освоению земельного участка.

Суд округа полагает, что при исследовании и оценке соответствующих доводов арендатора суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельный участок предоставлен арендатору для определенной цели - строительство торгового центра (пункт 1.1 договора аренды от 01.10.2007), обусловленной, в том числе и порядком предоставления публичных земельных участков в аренду для строительства. В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, сами по себе не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Обстоятельства, свидетельствующие об изменении договора аренды в части вида объекта, подлежащего строительству на участке (в том числе с учетом содержания градостроительного регламента территориальной зоны), суд апелляционной инстанции не установил. Кроме того, по общему правилу, предоставление публичных земельных участков в аренду в целях жилищного строительства осуществляется на торгах (статья 30.1 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015; пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции, действующей после 01.03.2015).

В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 06:06:0100008:30 имеет вид разрешенного использования "под строительство торгового центра" (т. 1, л. д. 56). В представленном обществом градостроительном плане земельного участка в качестве одного из основных видов разрешенного использования указано размещение объектов оптовой и розничной торговли (т. 1, л. д. 85).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Приведенные нормы и разъяснения высшей судебной инстанции подлежали учету при исследовании и оценке документов относительно планируемого размещения на участке многоквартирного жилого дома (т. 1, л. д. 82 - 177) при проверке доводов общества о принятии мер к освоению земельного участка, предоставленного в аренду для строительства торгового центра.

Поскольку содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам арендодателя о наличии оснований для расторжения договора аренды, проверить обоснованность соответствующих возражений ответчика, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов принять судебный акт в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 по делу N А18-3967/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова