Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2024 г. N Ф08-12750/23 по делу N А18-2592/2022

г. Краснодар

23 января 2024 г.

Дело N А18-2592/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего судьи Мещерина А.И.,

судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н.,

при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия - министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571) - Ужаховой Р.М. (доверенность от 13.03.2023),

от третьего лица - управления Федеральной налоговой службы по Республике Ингушетия - Булгучева Р.Д. (доверенность от 12.12.2023),

в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ландыш-1" (ИНН 0606005670, ОГРН 1020600987770), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия, извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ландыш-1" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу N А18-2592/2022,

установил следующее.

ООО "Ландыш-1" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (далее - управление), в котором просило:

- признать не соответствующим закону распоряжение министерства от 26.07.2022 N 1672;

- возложить на управление обязанность аннулировать в ЕГРН запись о прекращении права аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 площадью 150 023 кв. м, предоставленного под строительство коттеджного городка, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, ул. Картоева;

- признать договор от 07.06.2008 N 302 аренды земельного участка действующим и возложить на управление обязанность восстановить в ЕГРН запись о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 площадью 150 023 кв. м, предоставленного под строительство коттеджного городка, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, ул. Картоева.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной налоговой службы по Республике Ингушетия (далее - налоговая служба).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 03.04.2023 признано незаконным распоряжение министерства от 26.07.2022 N 1672; договор от 07.06.2008 N 302 аренды земельного участка признан действующим. Суд возложил на управление обязанность в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу аннулировать запись в ЕГРН о прекращении права аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 площадью 150 023 кв. м, предоставленного под строительство коттеджного городка, находящегося по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, ул. Картоева, а также восстановить в ЕГРН запись о праве аренды общества в отношении названного земельного участка.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 решение от 03.04.2023 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Спорный земельный участок при предоставлении в арендное пользование обществу и заключении договора аренды относился к землям запаса. В силу пункта 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. В отсутствие акта о переводе договор аренды от 07.06.2008 N 302 нарушает названную норму. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Правом распоряжения неразграниченными землями обладают органы местного самоуправления (абзац 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Спорный договор аренды заключен министерством, которое распорядилось участком с кадастровым номером 06:06:0100008:221 в отсутствие соответствующих полномочий. Изложенное свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 103 Земельного кодекса. Поскольку договор аренды земельного участка от 07.06.2008 N 302 является недействительной (ничтожной сделкой), распоряжение министерства от 26.07.2022 N 1672, которым прекращено действие договора аренды земельного участка от 07.06.2008 N 302, не нарушает права и законные интересы общества. Требование о признании договора аренды действующим удовлетворению не подлежит в связи с признанием договора аренды от 07.06.2008 N 302 недействительной (ничтожной) сделкой.

Общество обжаловало апелляционное постановление в соответствии с правилами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Податель жалобы указывает на отсутствие оснований для квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделкой. Договор аренды заключен в 2008 году, зарегистрирован и исполнялся сторонами. Ошибочное исключение общества из реестра юридических лиц не означает, что арендные правоотношения прекратились.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия (статья 153.1 Кодекса).

Общество направило в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе. Изучив доводы ходатайства, с учетом мнения представителей участвующих в деле лиц, суд отказал в отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием уважительных причин.

В судебном заседании представитель министерства просил отказать в удовлетворении жалобы. Представитель налоговой службы предоставил пояснения относительно фактических обстоятельств рассматриваемого спора.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела, комиссией Правительства Республики Ингушетия по земельным вопросам принято решение поручить администрации г. Назрань (далее - администрация) передать в министерство копии постановлений и кадастровые планы для выделения в арендное пользование обществу земельного участка площадью 15 га из земель запаса поселений г. Назрань под строительство коттеджного городка и торговой базы (протокол от 20.10.2005 N 19).

Постановлением администрации от 22.04.2006 N 155 предписано передать обществу в арендное пользование через министерство земельный участок площадью 15,0 га из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы.

Пунктом 1 постановления администрации от 27.10.2007 N 795 утверждены фактически сложившиеся границы земельного участка общей площадью 150 023 кв. м, расположенного в Центральном округе г. Назрань, в 400 м от перекрестка пр. им. Базоркина и ул. Картоева, по направлению на юго-восток, выделенного обществу в арендное пользование из государственных земель запаса под строительство коттеджного городка и торговой базы.

Общество (арендатор) и министерство (арендодатель) 07.06.2008 заключили договор N 302, по условиям которого обществу предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 площадью 150 023 кв. м под строительство коттеджного городка, находящийся по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, ул. Картоева.

Общество 22.08.2022 направило министерству письмо в целях заключения дополнительного соглашения к договору аренды в связи с изменением юридического адреса.

В письме от 31.08.2022 N 4944 министерство указало, что распоряжением от 26.07.2022 N 1672 прекращено действие договора аренды земельного участка от 07.06.2008 N 302 и соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Общество, указывая, что распоряжение от 26.07.2022 N 1672 не соответствует закону, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества, исходил из того, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

Суд округа полагает, что при исследовании и оценке доводов арендатора об отсутствии оснований для прекращения договора аренды в связи с ошибочным исключением заявителя из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1, л. д. 76; т. 3, л. д. 6 - 18), суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.

В соответствии с договором от 07.06.2008 N 302 обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 06:05:0100008:0221 (т. 1, л. д. 20 - 22).

Согласно пункту 2 статьи 103 Земельного кодекса (в применимой редакции) использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172-ФЗ) установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений.

В силу приведенной нормы перевод считается завершенным в момент установления или изменения границ населенных пунктов, а также включения земельных участков в границы населенных пунктов либо исключения земельных участков из границ населенных пунктов. Закрепленные в статье 8 Закона N 172-ФЗ особенности перевода для земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов состоят в том, что установление или изменение границ населенных пунктов само по себе является переводом, информация о котором направляется в орган кадастрового учета для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

В материалы дела представлена кадастровая выписка от 02.11.2007, согласно которой земельный участок относился к землям населенных пунктов (т. 1, л. д. 22).

Таким образом, для правильной квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки в связи с предполагаемым нарушением правил пункта 2 статьи 103 Земельного кодекса необходимо установить обстоятельства, связанные с включением спорного участка в черту населенного пункта на момент его предоставления арендатору. Соответствующие обстоятельства суд апелляционной инстанции не установил.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В договоре от 07.06.2008 N 302 указано, что он заключен министерством во исполнение постановлений администрации от 22.04.2006 N 155, от 27.10.2007 N 795 и распоряжения министерства от 07.06.2008 N 106.

В постановлении администрации от 22.04.2006 N 155 указано, что земельный участок подлежит предоставлению обществу через министерство (т. 2, л. д. 87).

Таким образом, для вывода об отсутствии у министерства полномочий на заключение договора аренды требовалось исследовать действующий в рассматриваемый период порядок предоставления земельных участков на территории г. Назрань. В случае, если будет установлено, что действовавший (нормативно утвержденный) порядок для неразграниченных земель предусматривал наличие распорядительного акта администрации и последующее заключение договора министерством, основания для вывода о нарушении правил статей 209 и 608 Гражданского кодекса отсутствуют.

Поскольку содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы о нарушении норм применимого законодательства при предоставлении в аренду спорного земельного участка сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам общества о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка в аренду, проверить обоснованность соответствующих возражений ответчика, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов принять судебный акт в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Расходы общества по уплате государственной пошлины при обращении в суд округа распределить по результатам нового рассмотрения спора.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу N А18-2592/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В удовлетворении ходатайства ООО "Ландыш-1" об отложении судебного разбирательства отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов