Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2024 г. N Ф08-12501/23 по делу N А53-12096/2023

г. Краснодар

29 января 2024 г.

Дело N А53-12096/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Пипник Т.Д.), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Саркисовой Л.С. (доверенность от 15.01.2024), в отсутствие заявителя - индивидуального предпринимателя Химиченко Андрея Владимировича (ИНН 616833607361, ОГРНИП 306616830700019) и третьего лица - комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу N А53-12096/2023, установил следующее

Индивидуальный предприниматель Химиченко Андрей Владимирович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просил:

- признать незаконным отказ от 19.01.2023 N 59.30-761/17;

- обязать департамент направить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 820 кв. метров с кадастровым номером 61:44:0030914:617.

Заявление основано на положениях статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивировано незаконностью отказа департамента в предоставлении в собственность предпринимателя (без проведения торгов) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617. Отказ уполномоченного органа нарушает права (интересы) заявителя как собственника нежилого здания, расположенного на данном участке (статьи 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023, требования удовлетворены. Суд обязал департамент в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617.

Суды установили, что предприниматель является собственником нежилого здания площадью 1144,9 кв. м с кадастровым номером: 61:44:0030914:370, расположенным на земельном участке площадью 820 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030914:617, с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 21.04.2022 N 6566/59.30 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617 в соответствии с фактическими видами использования помещений нежилого здания на "деловое управление, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, магазины, склады". Письмом от 19.05.2022 N 59.30-10154/4 департамент отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указав на то, что документами градостроительного зонирования для данной функциональной зоны не предусмотрен вид разрешенного использования "амбулаторно-поликлиническое обслуживание". Предприниматель 22.12.2022 обратился в департамент с заявлением о приобретении в собственность (без торгов) земельного участка площадью 820 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030914:617, необходимого для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания площадью 1144.9 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030914:370. Уведомлением от 19.01.2023 N 59.30-761/17 департамент отказал в заключении договора купли-продажи в связи с несоответствием разрешенного вида использования земельного участка цели его использования, указанной в заявлении: "для эксплуатации нежилого здания - административно-бытовой корпус производственной базы". Заявитель оспорил решение уполномоченного органа по правилам главы 24 Кодекса, ссылаясь на его незаконность и нарушение незаконным отказом его прав (интересов) как собственника недвижимого имущества. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 7, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20, 85 Земельного кодекса, статей 1, 30, 34, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). Суды исходили из того, что земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории. Согласно статье 35 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону для указанной функциональной зоны в качестве основных установлены следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: Р.3.09.00 - бытовое обслуживание; Р.3.11.00 - стационарное медицинское обслуживание; Р.4.21.00 - деловое управление; Р.4.22.00 - объекты торговли; Р.4.24.00 - магазины; Р.6.39.00 - производственная деятельность; Р.6.51.00 - склады. Следовательно, в данном случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617 "для эксплуатации производственной базы" не противоречит реальным целям его использования, указанным в заявлении о его предоставлении. Довод департамента о невозможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617, расположенного в границах территории объекта археологического наследия федерального значения "Некрополь городища "Кобяково"" (далее - объект археологического наследия), судами отклонен. Данный объект археологического наследия состоит на государственной охране на основании постановления Главы Администрации Ростовской области от 06.10.1997 N 352 "Об отнесении памятников, исключенных из Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, к категории памятников истории и культуры областного значения". Границы территории объекта археологического наследия утверждены постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 28.01.2021 N 20/01-01/358 "Об утверждении границ территории объекта археологического наследия федерального значения "Некрополь городища "Кобяково". Исходя из норм Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Следовательно, предприниматель имеет право осуществлять сделки с указанным земельным участком, предусмотренные гражданским законодательством, при условии соблюдения требований, установленных статьей 48 Закона N 73-ФЗ. Комитетом проведена работа по подготовке охранного обязательства в отношении земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия. Данное охранное обязательство после утверждения размещено на официальном сайте комитета в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Копия приказа с копией утвержденного охранного обязательства 18.11.2022 N 20/4344 вручены собственнику земельного участка под роспись. Также комитет в суде первой инстанции пояснил, что земельный участок расположен вне зон охраны, вне защитных зон объектов культурного наследия (памятников архитектуры). Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе заявителю в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030914:617 имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. Таким образом, разрешенное использование участка, испрашиваемого предпринимателем в собственность, не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении, что является самостоятельным основанием для отказа на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса. Также земельный участок полностью расположен в границах территории объекта археологического наследия, то есть является ограниченным в обороте. По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

От предпринимателя и комитета отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

Представитель департамента, присутствовавший в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа, либо в арбитражный суд, организующий сеанс видеоконференц-связи, не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником нежилого здания площадью 1144,9 кв. м с кадастровым номером: 61:44:0030914:370, расположенным на земельном участке площадью 820 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030914:617, с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 21.04.2022 N 6566/59.30 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617 в соответствии с фактическими видами использования помещений нежилого здания на "деловое управление, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, магазины, склады". Письмом от 19.05.2022 N 59.30-10154/4 департамент отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указав на то, что документами градостроительного зонирования для данной функциональной зоны не предусмотрен вид разрешенного использования "амбулаторно-поликлиническое обслуживание".

Предприниматель 22.12.2022 обратился в департамент с заявлением о приобретении в собственность (без торгов) земельного участка площадью 820 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030914:617, необходимого для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания площадью 1144.9 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030914:370. Уведомлением от 19.01.2023 N 59.30-761/17 департамент отказал в заключении договора купли-продажи в связи с несоответствием разрешенного вида использования земельного участка цели его использования, указанной в заявлении: "для эксплуатации нежилого здания - административно-бытовой корпус производственной базы".

Заявитель оспорил решение уполномоченного органа по правилам главы 24 Кодекса, ссылаясь на его незаконность и нарушение незаконным отказом его прав (интересов) как собственника недвижимого имущества.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, в собственность за плату на основании договора купли-продажи (подпункт 2 пункта 1).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, заявленных предпринимателем. Суды проанализировали Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону и применительно к установленным градостроительным регламентом для данной функциональной зоны основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков установили, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617 "для эксплуатации производственной базы" не противоречит целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении. Довод департамента о том, что препятствием для приобретения заявителем земельного участка является расположение в его границах объекта археологического наследия, также проверен судами и отклонен со ссылкой на положения Закона N 73-ФЗ. Кроме того, из пояснений комитета следует, что испрашиваемый земельный участок расположен вне зон охраны, вне защитных зон объектов культурного наследия (памятников архитектуры). Не установив действительных оснований, препятствующих предоставлению предпринимателю земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, судебные инстанции удовлетворили требования заявителя, обязал департамент направить ему проект договора купли-продажи участка с кадастровым номером 61:44:0030914:617.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 2 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы, которые департамент приводил в обоснование возражений на заявление и в апелляционной жалобе, эти доводы проверены и мотивированно отклонены судами. Исходя из установленных при разрешении спора обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций, признавших оспариваемое решение департамента незаконным, а требования заявителя - обоснованными. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых им решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по делу N А53-12096/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова