Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2024 г. N Ф08-11385/23 по делу N А32-40339/2022

г. Краснодар

26 февраля 2024 г.

Дело N А32-40339/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демченко О.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Кеда И.И. (доверенность от 22.12.2023), от ответчика - акционерного общества "Совхоз "Восход"" (ИНН 2317062641, ОГРН 1122367001448) - Ледовская Р.Р. (доверенность от 18.11.2022), от прокуратуры Краснодарского края - Богаченко А.М. (удостоверение), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу N А32-40339/2022, установил следующее.

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) обратилось с иском к АО "Совхоз "Восход"" (далее - общество) (с учетом объединения дел N А32-40339/2022, А32-40492/2022, А32-40523/2022, А32-40525/2022 в одно производство с присвоением делу N А32-40339/2022) со следующими требованиями:

1) признать недействительными (ничтожными) договоры аренды от 24.03.2020 N 23-09/5285 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3245, N 23-09/5270 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:3250, N 23-09/5275 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3136, N 23-09/5282 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404007:1093, дополнительное соглашение от 14.05.2020 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5285, дополнительное соглашение от 19.05.2020 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5270, дополнительное соглашение от 07.05.2020 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5275, дополнительное соглашение от 14.05.2020 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5282;

2) обязать вернуть названные земельные участки;

3) указать, что решение является основанием погашения в ЕГРН записей о праве аренды с N 23:49:0407006:3245-23/050/2020-2, 23:49:0407005:3250-23/050/2020-2, 23:49:0407006:3136-23/050/2020-2, 23-23/050-3/251/802/2016-734/2 и дополнительных соглашений в отношении спорных земельных участков;

4) восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования данных земельных участков "для сельскохозяйственного использования".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю и администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Решением суда от 31.07.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.08.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемые договоры аренды земельных участков и дополнительные соглашения к ним заключены с нарушением требований закона или иного правового акта и посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц; основания для признания договоров аренды мнимыми сделками отсутствуют. Оспариваемые сделки не противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, при их совершении сторонами не был нарушен явно выраженный установленный законом запрет. Управление не обосновало подлежащий судебной защите публичный интерес.

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судебные акты вынесены с нарушением норм права, вразрез устоявшейся судебной практике. Оспариваемые сделки заключены управлением под влиянием заблуждения со стороны общества, направлены на обход процедур, установленных законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Суды оставили без внимания факты неиспользования обществом земельных участков в сельскохозяйственных целях. Законодательством установлен запрет на изменение видов разрешенного использования государственных земель минуя публичную процедуру, что явилось основанием для отмены управлением в рамках самоконтроля своего ранее принятых распоряжений.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2024 заявление Генеральной прокуратуры Российской Федерации (далее - прокуратура) о вступлении в дело удовлетворено.

Управление заявило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Адлерского районного суда г. Сочи по делу N 2-7892/2023 по иску прокуратуры об оспаривании сделки общества по передаче права аренды в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:3245.

В судебном заседании представители управления и прокуратуры поддержали доводы кассационной жалобы, а также ходатайство о приостановлении производства по делу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам, просил отказать в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство и оценив доводы, приведенные управлением, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд кассационной инстанции признал возможным не приостанавливать производство по делу, отказать в удовлетворении ходатайства управления.

Положения пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. В данном случае безусловные основания для приостановления производства, предусмотренные названной нормой, отсутствуют.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что приказом по Сочинскому тресту совхозов "Главкурортторг" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 N 29 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 образован совхоз "Восход", преобразованный на основании приказа Плодопрома РСФСР от 05.03.1974 N 46 в овощеводческий совхоз "Восход" (далее - совхоз).

Постановлением администрации города Сочи от 09.01.1997 N 5/1 за совхозом на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплено 210,16 га земель для сельскохозяйственного использования с указанием на ограничение этого права режимом второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Правообладателю выдан государственный акт от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 по форме, установленной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493.

В соответствии с приказом Минсельхозпрода России от 16.10.1997 N 429 совхоз преобразован в ФГУП "Совхоз "Восход"" (далее - предприятие), которое зарегистрировано на основании приказа Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 26.11.1997 N 1254, о чем выдано свидетельство серии АДГ N 1530.

На основании распоряжений управления от 31.12.2010 N 1379-р и от 10.11.2011 N 644-р предприятие приватизировано путем преобразования в общество с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлением в аренду без проведения торгов 24 земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка.

Согласно распоряжению от 10.11.2011 N 644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за совхозом, перешли в порядке правопреемства от предприятия к обществу. Данным распоряжением обществу предписано заключить договоры аренды земельных участков путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования после завершения реорганизации.

В ЕГРН 23.03.2010, 10.11.2010, 30.01.2011 и 25.04.2011 внесены регистрационные записи о праве собственности Российской Федерации на спорные земельные участки (выписки из ЕГРН).

На основании обращений общества территориальное управление издало распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении обществу в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на праве аренды земельных участков, в частности, земельных участков из земель населенных пунктов площадью 6812 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3245, площадью 14 715 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407005:3250, площадью 7061 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:3136, площадью 101 966 кв. м с кадастровым номером 23:49:0404007:1093 с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".

В соответствии с распоряжением от 11.03.2020 N 23-199-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договоры аренды от 24.03.2020 N 23-09/5285, 23-09/5270, 23-09/5275 и 23-09/5282 сроком до 10.03.2069.

В письмах от 01.04.2020, 16.04.2020 общество предложило управлению подготовить дополнительное соглашение к договорам аренды в целях приведения вида разрешенного использования спорных земельных участков в соответствие действующим правилам землепользования и застройки г. Сочи (материалы электронного дела - приложение к исковым заявлениям).

Управление издало распоряжения от 20.04.2020 N 23-304-р, от 30.04.2020 N 23-331-р, от 13.05.2020 N 23-345-р о выборе испрашиваемых обществом видов разрешенного использования для спорных земельных участков с предписанием об обеспечении внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Управление и общество 07.05.2020, 14.05.2020, 19.05.2020 заключили дополнительные соглашения N 1 к договорам от 24.03.2020 N 23-09/5285, 23-09/5270, 23-09/5275, 23-09/5282, в которых зафиксировали изменение вида разрешенного использования спорных земельных участков, установленного названными распоряжениями. Указанные изменения внесены в ЕГРН. Дополнительные соглашения к договорам зарегистрированы в установленном порядке.

В ходе контрольных мероприятий управление усмотрело нарушение действующего законодательства при изменении разрешенного использования земельных участков, мнимый характер договоров аренды, дополнительных соглашений к ним и их заключение без цели исполнения и использования земельных участков по назначению, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил возможность квалификации ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 216, пункт 3 статьи 268 Гражданского кодекса).

Возникшее до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в публичной собственности земельными участками сохраняется. Юридические лица обязаны были переоформить это право на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (пункты 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 137-ФЗ).

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право лиц, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от цели предоставления. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды производится в отношении всего земельного участка вне зависимости от площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на таком участке зданий.

Судебные инстанции установили, что спорные земельные участки предоставлены обществу в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данными земельными участками без торгов.

В материалы дела не представлены доказательства наличия оснований для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предусмотренных в статье 45 Земельного кодекса, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 до настоящего времени. Договоры аренды, заключенные без проведения торгов именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, реально исполнены сторонами, повлекли соответствующие им правовые последствия. Основания для признания договоров аренды мнимыми сделками отсутствуют.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (часть 6 статьи 1). Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (части 3, 4 статьи 37).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судебные инстанции посчитали, что дополнительными соглашениями стороны привели условия договоров аренды в части предусмотренного в них вида разрешенного использования спорных земельных участков в соответствие распоряжениям управления от 20.04.2020 N 23-304-р, от 30.04.2020 N 23-331-р, от 13.05.2020 N 23-345-р и сведениям об измененном на основании данных распоряжений виде разрешенного использования земельных участков, содержащимся в ЕГРН. При этом решения об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков, оформленные названными распоряжениями, приняты управлением для приведения характеристик земельных участков в соответствие действующему генеральному плану и правилам землепользования и застройки города Сочи (спорные земельные участки в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ вошли в границы населенного пункта - город-курорт Сочи, на правовой режим участков стало распространяться действие градостроительного регламента). В данном случае при заключении дополнительных соглашений стороны не преследовали цель нарушения условий договоров аренды в части целевого использования земельных участков.

Между тем судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования предоставлены для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договоров аренды). В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Нарушение публичной процедуры влечет признание спорного дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой с исключением соответствующих сведений из ЕГРН (пункт 1 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2022 по делу N А32-5131/2021.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Изменение указанного в договоре аренде вида разрешенного использования земельного участка недопустимо; само по себе включение земельного участка в границы населенного пункта (в результате чего на него распространяется действие градостроительного регламента конкретной территориальной зоны), не является для арендатора, получившего земельный участок в аренду с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, достаточным основанием для выбора и установления в договоре другого вида разрешенного использования.

Такие действия свидетельствуют о нарушения установленных законом правил (особенностей) предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. При этом факт заключения сторонами договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования значения не имеет.

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о правовой квалификации дополнительных соглашений к договорам аренды, действий сторон по внесению изменений указанного в договорах аренды вида разрешенного использования спорных земельных участков, сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, а также возможности использования земельных участков в целях их первоначального предоставления, решение суда и постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, устранить указанные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, в частности, доводы об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования земельных участков и внесения изменений в договоры аренды, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 названного Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о приостановлении производства по делу отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу N А32-40339/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин