Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2024 г. N Ф08-1341/24 по делу N А32-13052/2023

г. Краснодар

11 марта 2024 г.

Дело N А32-13052/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николюк О.В., при участии в судебном заседании, проведенном с помощью систем веб-конференции, от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Талан-Регион-5" (ИНН 1841073697, ОГРН 1171832021680) - Романовой В.Э. (доверенность от 09.01.2024), в отсутствие заинтересованного лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу N А32-13052/2023, установил следующее.

ООО "Талан-Регион-5" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать недействительным уведомление Адлерского отдела города Сочи управления от 19.01.2023 N КУВД-001/2022-45691491/6 об отказе в государственной регистрации прав;

- обязать управление зарегистрировать договор аренды частей здания от 04.10.2022, заключенный между обществом и ООО "Талан-Сервис".

Решением от 18.09.2023, оставленным без изменения постановлением от 06.12.2023, требования общества удовлетворены; распределены судебные расходы: с управления в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что представленный обществом для регистрации пакет документов позволяет идентифицировать передаваемые по договору аренды объекты и подтверждают волеизъявление собственников объектов недвижимости на передачу его в аренду. Общество уполномочено действовать в интересах собственников помещений, на основании решения общего собрания собственников помещений от 04.10.2022.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 18.09.2023 и постановление от 06.12.2023, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.

В обоснование кассационной жалобы управление привело следующие доводы. На государственную регистрацию представлен договор аренды общего имущества собственников здания (холл первого этажа, фасады здания), которое не пригодно для самостоятельного использования, и, следовательно, не может выступать предметом договора аренды. Данный тезис подтверждается разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64. В связи с изложенным, оснований для признания незаконным решения управления об отказе в регистрации и обязании управления устранить допущенные нарушения у судов не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель общества изложил свои возражения на жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как установили суды, нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0420013:1091, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа 120/3 2 (далее - здание), разделено на помещения и машино-места, собственниками которых на праве общей долевой собственности являются индивидуальный предприниматель Федяй А.А., ООО "Винная столица", ООО "Специализированный застройщик "ТаланСочи" и общество (далее - собственники).

Согласно протоколу общего собрания от 04.10.2022 N 1 собственники помещений в здании единогласно решили передать в аренду ООО "Талан-Сервис" часть общего имущества собственников здания, а именно:

- холл первого этажа (199,2 кв. м);

- фасад здания с западной стороны (1118 кв. м);

- лицевой фасад здания со стороны ул. Защитников Кавказа (283 кв. м);

- фасад здания с восточной стороны (1120 кв. м).

04 октября 2022 года собственники помещений в здании на общем собрании заключили соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании, которым определены места общего пользования (пункт 1.3 указанного соглашения и приложение N 4 к соглашению "План здания с обозначенными местами общего пользования").

Согласно условиям названного соглашения, холл первого этажа и фасады также относятся к общему имуществу всех собственников.

Собственники помещений в здании определили условия договора аренды, а также лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор аренды частей здания - общество.

По результатам проведения собрания собственники помещений в здании подписали договор аренды частей здания от 04.10.2022, а также передаточный акт.

Согласно пункту 2.1 договора аренды частей здания срок аренды составляет 10 лет с даты подписания акта приема-передачи имущества от арендодателя к арендатору по форме, установленной приложением N 2 к договору.

04 октября 2022 года общество (арендодатель) передало, а ООО "Талан-Сервис" (арендатор) приняло имущество по акту приема-передачи объекта в аренду.

12 октября 2022 года общество обратилось в управление в лице Адлерского отдела с заявлением о государственной регистрации договора аренды частей здания от 04.10.2022.

25 октября 2022 года общество получило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 19.10.2022 N КУВД-001/2022-45691491/2, в связи с тем, что общество не является собственником здания и не вправе сдавать имущество в аренду.

15 ноября 2022 года общество направило в управление заявление от 10.11.2022 N 0084-22-ТР5 об устранении причин и условий, явившихся основаниями для приостановления государственной регистрации права, с приложением протокола общего собрания собственников здания от 04.10.2022 N 1 и соглашения о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании от 04.10.2022.

Управление в лице Адлерского отдела направило обществу уведомление от 17.11.2022 N КУВД-001/2022-45691491/4 о не устранении причин и условий приостановления государственной регистрации прав.

По результатам рассмотрения представленных обществом документов, принято решение от 19.01.2023 N КУВД-001/2022-45691491/6 об отказе в государственной регистрации прав, в связи с тем, что общество не является собственником здания с кадастровым номером 23:49:0420013:1091 и не имеет полномочий для распоряжения вышеуказанным объектом недвижимого имущества, являющимся предметом договора аренды частей здания.

Общество, полагая, что решение от 19.01.2023 N КУВД-001/2022-45691491/6 является незаконным, обратилось в арбитражный суд с данным иском.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (пункты 2 и 3 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В силу части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами.

Исследовав материалы дела и доводы заявления, суды установили, что действия регистрирующего органа противоречат законодательству в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем в данном случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решений или действий незаконными. Кроме того в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

При исследовании обстоятельств дела суды установили, что в договоре аренды частей здания от 04.10.2022 стороны указали все необходимые условия, имеющие значение для сторон и позволяющие осуществить государственную регистрацию договора аренды. Собственники помещений в здании определили условия договора аренды, а также лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор аренды частей здания - общество.

Судами установлено, что представленный на регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован. Поскольку срок договора более одного года, то он подлежал государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект аренды (часть здания, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016 указал, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Положения статей 607, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Указанная позиция также отражена в пункте 9 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой, положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации, в связи с чем обоснованы выводы судов о том, что оспариваемое решение управления является незаконным.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов не допущено.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу N А32-13052/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

В.В. Аваряскин Е.Л. Коржинек