Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2024 г. N Ф08-310/24 по делу N А32-22616/2022

г. Краснодар

21 марта 2024 г.

Дело N А32-22616/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Шимшилашвили Марины Хаджумаровны (ИНН 2311022301606799, ОГРН 321237500121396) - Нардиной Е.А. (доверенность от 19.01.2021), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2023 по делу N А32-22616/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шимшилашвили М.Х. (далее - предприниматель) о расторжении договора от 08.09.2015 N 4300021874 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137005:6769, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить данный участок путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2023, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Арендатор принял меры к получению технических условий проведения коммуникаций на предоставленном земельном участке, осуществил комплекс мероприятий для получения исходно-разрешительной документации для строительства, в том числе на перенос коммуникаций (вынос подземного газопровода за границы земельного участка на нормативное расстояние, а также вынос кабельной линии 10 кВ). С момента принятия на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды предприниматель реализовал мероприятия, предшествующие строительству на участке. Судебные инстанции указали, что арендатор предпринимает необходимые действия для получения совокупности разрешительных документов и реализует мероприятия, которые требуются для начала строительства магазина. Изложенное исключает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что строительство на участке не осуществляется на протяжении восьми лет. Представленные ответчиком документы не свидетельствуют об устранении допущенных нарушений. Выводы судебных инстанций о том, что ответчик предпринимает меры к строительству объекта на участке, не основаны на представленных в дело доказательствах.

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ООО "Альфа" (арендатор) 08.09.2015 заключили договор N 4300021874 аренды земельного участка площадью 252 кв. м, расположенного по ул. им. Ковалева, 12/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (кадастровый номер 23:43:0137005:6769). Участок предоставлен для строительства магазина (пункт 1.3 договора). Договор действует в течение 10 лет (с 03.09.2015 по 03.09.2025).

Земельный участок передан арендатору по акту, в котором указано на наличие ограничений в использовании участка (т. 1, л. д. 28).

Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе при неиспользовании участка (его части) в течение трех лет либо в случае использования участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.3 раздела 1 данного договора (пункт 3.2.4).

В пункте 4.1.5 договора закреплена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

На основании договора уступки от 07.06.2016 арендатором участка является предприниматель (т. 1, л. д. 173).

В актах осмотра от 04.02.2020 и от 25.08.2020 указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137005:6769 площадью 252 кв. м не огражден, свободен от зданий и сооружений, на участке на момент осмотра припаркован автотранспорт.

В соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.10.2020 N 16158/29, 13.02.2020 N 1889/29 разрешение на строительство ответчику не выдавалось.

Администрация направила в адрес предпринимателя предписание от 27.04.2020 N 7497/26 об устранении нарушений в течение 14 дней со дня его получения.

После повторного осмотра администрация направила в адрес предпринимателя уведомление от 03.02.2021 N 239/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено в связи с истечением срока хранения (т. 2, л. д. 51 - 54).

Поскольку арендатор допущенные нарушения не устранил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 N 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Расторжение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности возвратить арендодателю объекта аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, установив, что в данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а арендатор не приступил к строительству объекта в связи с объективными обстоятельствами, им предпринимались и принимаются меры, направленные на перенос инженерных коммуникаций, исключающих возможность строительства на участке, пришли к верному выводу об отсутствии условий для удовлетворения искового заявления.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В данном случае суды установили наличие обстоятельств, препятствующих строительству на участке. Так в градостроительном плане от 30.01.2020 указано, что земельный участок находится, в том числе в охранных зонах теплотрассы, газопровода, ЛЭП (т. 1, л. д. 116). Изложенное требовало от арендатора получения разрешений на вынос соответствующих сетей из зоны строительства (т. 1, л. д. 129, 130, 133), подготовки документации на производство необходимых работ (т. 1, л. д. 144, 145).

При этом разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. В данном случае арендатор принимает меры к реализации цели договора, действует добросовестно, заинтересован в строительстве объекта на участке (т. 2, л. д. 16 - 22). В удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора аренды суды отказали правильно.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2023 по делу N А32-22616/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Т.Н. Драбо В.Е. Епифанов