Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2024 г. N Ф08-13936/23 по делу N А32-58644/2022

г. Краснодар

19 марта 2024 г.

Дело N А32-58644/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ИНН 7727537320, ОГРН 1057746460232) - Гудкова Ю.Р. (доверенность от 15.03.2024), в отсутствие истца - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу N А32-58644/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила:

- расторгнуть договор аренды от 08.07.1998 N 4900000993 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 988 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:21, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 11 и 13;

- указать в решении, что оно является основанием для погашения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) об обременении данного участка в виде договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993.

Иск основан на положениях статей 209, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 7, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы существенным нарушением обществом условий договора аренды земельного участка, которое длительный период времени не осваивает муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:21 по целевому назначению (строительство жилого многоквартирного дома).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что между комитетом по управлению имуществом г. Сочи и жилищно-строительным кооперативом "Учитель" на основании постановления главы администрации г. Сочи от 20.11.1996 N 838/2 заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка от 08.07.2018 N 993. В аренду предоставлен земельный участок площадью 1610 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:21. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 11 и 13, с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации жилого дома по Виноградной в Центральном районе, предоставлен в аренду на срок до 01.01.2047. На основании определений Центрального районного суда города Сочи от 14.10.2005 и от 26.12.2005 по делу N 2-1764/2004 внесены изменения в указанный договор, в части площади участка (988 кв. м). В соответствии с договором об уступке права аренды земельного участка от 22.02.2006, права переданы обществу. Решением Хостинского районного суда города Сочи от 28.10.2008 по делу N 2-1411/2008 установлен вид разрешенного использования земельного участка "для строительства многоквартирного жилого дома". Заочным решением Центрального районного суда города Сочи от 12.02.2015 по делу N 2-462/2015 удовлетворено заявление прокурора Центрального района города Сочи в интересах неопределенного круга лиц к обществу. На ответчика возложена обязанность по использованию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21 в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использованием - для строительства многоквартирного жилого дома. Прокуратурой Центрального района города Сочи в 2016 году проведена проверка по вопросу неисполнения указанного судебного решения, по результатам которой администрацией был подан иск о расторжении договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 по делу N А32-15041/2016 в удовлетворении искового заявления администрации отказано, в связи с предоставлением обществом документов, подтверждающих освоение земельного участка. Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 30.05.2022 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21 и визуально установлено, что в предполагаемых границах указанного участка расположено строение (КПП) (парковка), земельный участок частично огорожен. На момент осмотра строительные работы не велись. Межевые знаки на местности отсутствуют, в связи с чем, определить границы земельного участка на местности не представляется возможным. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 18.05.2022 N ОИ-3840/22 уведомление, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:21 отсутствует. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края (далее - департамент) обществу направлено требование от 17.06.2022 N 8725/02.01-30 о предоставлении в 15-дневный срок документов, подтверждающих освоение земельного участка по целевому назначению. Ввиду непредоставления таких документов, обществу направлена департаментом претензия от 15.09.2022 N 13586/02.01-30 с предложением о расторжении договора. В установленный в претензии срок арендатор для подписания соглашения о расторжении договора от 08.07.1998 N 4900000993 в департамент не явился, что и послужило основанием для обращения администрации в суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 450, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 46 Земельного кодекса. Учтены судами также разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Обзор N 14). Материалами дела подтверждено принятие обществом мер по освоению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21. При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. С учетом наличия судебных споров о расторжении договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993, а также принятых обществом мер к освоению земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчиком не было допущено длительного ничем не обоснованного бездействия в освоении и застройке арендуемого земельного участка. Отсутствие на спорном участке строящегося многоквартирного дома обусловлено как внешними объективными факторами (решение депутатов Городского собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 о введении моратория на новое строительство в г. Сочи и т.п.), а также неоднократными и длительными судебными разбирательствами с администрацией. В этой связи судебные инстанции не усмотрели необходимости в применении такой меры защиты интересов администрации как расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса, статей 7, 42, 46 Земельного кодекса и мотивирована следующим. Одним из установленных действующим земельным законодательством оснований для расторжения договора аренды является ненадлежащее использование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Обществом не представлено надлежащих доказательств освоения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21, что подтверждается также актом его осмотра от 30.05.2022. На арендуемом обществом участке строительные работы не ведутся, что также нарушает положения договора аренды о целевом использовании земельного участка, в случае неиспользования которого в целях, не предусмотренных договором, последний может быть расторгнут по инициативе арендодателя (пункт 5.2). Досудебный порядок расторжения договора департаментом соблюден. Длительное неосвоение муниципального земельного участка обществом влечет расторжение договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что представил достаточный объем доказательств, свидетельствующих о принимаемых им мерах по освоению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21, а также привел обстоятельства, препятствовавшие началу строительства. Общество регулярно вносит арендную плату и не допускает нарушения обязательств по договору от 08.07.1998 N 4900000993. Несмотря на противодействие со стороны органов местного самоуправления, общество продолжает подготовку к строительству, вложения ответчика в подготовку и начало освоения земельного участка в рамках инвестиционного договора составили более 300 млн рублей. При этом реализация инвестиционного проекта по строительству жилого многоквартирного дома возможно только на двух смежных участках, один из которых находится в собственности общества, а второй (спорный) - в аренде. Несмотря на введенные временные ограничения и установленные запреты, земельный участок подготовлен к застройке и после отмены моратория будет застроен.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация явку представителя в суд округа не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых администрацией судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению имуществом г. Сочи и жилищно-строительным кооперативом "Учитель" на основании постановления главы администрации г. Сочи от 20.11.1996 N 838/2 заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка от 08.07.2018 N 993. Земельный участок площадью 1610 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:21. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 11 и 13, с видом разрешенного использования - для строительства и эксплуатации жилого дома по Виноградной в Центральном районе", предоставлен в аренду на срок до 01.01.2047.

На основании определений Центрального районного суда города Сочи от 14.10.2005 и от 26.12.2005 по делу N 2-1764/2004 внесены изменения в указанный договор, в части площади участка (988 кв. м).

В соответствии с договором от 22.02.2006 об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21, права арендатора переданы обществу. Решением Хостинского районного суда города Сочи от 28.10.2008 по делу N 2-1411/2008 установлен вид разрешенного использования земельного участка - для строительства многоквартирного жилого дома.

Заочным решением Центрального районного суда города Сочи от 12.02.2015 по делу N 2-462/2015 удовлетворено заявление прокурора Центрального района города Сочи в интересах неопределенного круга лиц к обществу. На ответчика возложена обязанность по использованию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21 в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использованием - для строительства многоквартирного жилого дома.

Прокуратурой Центрального района города Сочи в 2016 году проведена проверка по вопросу неисполнения указанного судебного решения, по результатам которой администрацией был подано исковой заявление о расторжении договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2016 по делу N А32-15041/2016 в удовлетворении иска администрации отказано в связи с предоставлением обществом документов, подтверждающих освоение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 30.05.2022 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21 и визуально установлено, что в предполагаемых границах указанного участка расположено строение (КПП) (парковка), земельный участок частично огорожен. На момент осмотра строительные работы не велись. Межевые знаки на местности отсутствуют, в связи с чем, определить границы земельного участка на местности не представляется возможным.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 18.05.2022 N ОИ-3840/22 уведомление, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:21 отсутствует.

Департаментом обществу направлено требование от 17.06.2022 N 8725/02.01-30 о предоставлении в 15-дневный срок документов, подтверждающих освоение земельного участка по целевому назначению. Ввиду непредоставления таких документов, обществу направлена департаментом претензия от 15.09.2022 N 13586/02.01-30 с предложением о расторжении договора аренды. В установленный в претензии срок арендатор для подписания соглашения о расторжении договора от 08.07.1998 N 4900000993 в департамент не явился, что и послужило основанием для обращения администрации в суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо существенно ухудшает имущество (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. В пункте 8 Обзора N 14 также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что по сведениям из ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21 является муниципального образование город-курорт Сочи. Договор аренды земельного участка от 08.07.1998 N 4900000993 является долгосрочным (заключен на 49 лет). Аналогичные исковые требования были предметом рассмотрения судов в рамках дел N А32-36385/2015 и N А32-15041/2016, в удовлетворении этих требований администрации было отказано. Общество в опровержение доводов администрации представило в материалы дела доказательства, подтверждающие освоение земельного участка и причины, препятствующие началу строительства, в том числе, постановление Городского совета депутатов от 28.07.2021 о запрете на выдачу разрешительных документов, в связи с чем, введен запрет на строительство объектов капитального строительства жилого назначения. Ответчик полагает, что по объективным обстоятельствам не мог получить разрешение на строительство жилого многоквартирного дома, пройти строительную экспертизу, согласовать проект, привлечь соинвесторов, до снятия ареста (запретов) с арендованного земельного участка в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения Центрального районного суда города Сочи от 12.02.2015 по делу N 2-462/2015. Также общество вынуждено было ожидать прекращения действия моратория, установившего запрет на новое строительство в городе-курорте Сочи. Ответчик представил в материалы дела акт установления на местности границы земельного участка от 17.02.2023, подготовленный кадастровым инженером Заболотным П.Н., и подтверждающим, что на арендуемом земельном участке установлены межевые знаки и отсутствует парковка. С учетом наличия судебных споров о расторжении договора аренды от 08.07.1998 N 4900000993, а также принятых обществом мер к освоению земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21, судебные инстанции признали, что ответчик не допустил длительного ничем не обоснованного бездействия в освоении и застройке данного участка. Отсутствие на этом земельного участке строящегося жилого многоквартирного дома обусловлено как внешними объективными факторами, так и неоднократными длительными судебными разбирательствами. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация ссылается на необоснованность вывода судебных инстанций об отсутствии (недоказанности) оснований для расторжения договора от 08.07.1998 N 4900000993 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:21 в связи с длительным его неосвоением обществом. Истец настаивает на том, что приведенные им в обоснование заявленных требований нарушения, допущенные ответчиком, подтверждены документально, являются существенными и влекут расторжение договора аренды в судебном порядке. Однако податель жалобы не учитывает, что заявленные им доводы являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, которые с учетом представленных сторонами в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводу о недоказанности администрацией факта, а также существенности нарушений, вменяемых ответчику истцом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что данная норма направлена на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной. Ее применение предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным (Определения от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.09.2016 N 1958-О).

Судебная практика также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших ненадлежащее исполнение арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Суд округа не усматривает противоречий между выводами судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права и установленными ими фактическими обстоятельствами. Судами правильно определен характер спорного материального правоотношения и исполнена обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации, не доказавшей существенное нарушение обществом обязательств по договору аренды от 08.07.1998 N 4900000993, основан на исследовании и оценке всех представленных в материалы дела доказательств и им не противоречит. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает, что допущена судебная ошибка, влекущая отмену обжалуемых судебных актов. Нарушений процессуальных норм, являющихся основанием для отмены решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2023 по делу N А32-58644/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Т.Н. Драбо А.И. Мещерин