Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2024 г. N Ф08-11382/23 по делу N А32-43809/2022

г. Краснодар

22 марта 2024 г.

Дело N А32-43809/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Калуцких Р.Г. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея - Кеды И.И. (доверенность от 22.12.2023), от прокуратуры Краснодарского края по поручению Генеральной прокуратуры Российской Федерации - Богаченко А.М. (удостоверение), в отсутствие представителей ответчиков: акционерного общества "Совхоз "Восход"", индивидуального предпринимателя Выдрякова Юрия Андреевича, общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Ремстройсервис "Миндаль"", третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по делу N А32-43809/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП Выдрякову Ю.А. (далее - предприниматель), АО "Совхоз "Восход"" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 25.03.2020 N 23-09/5292 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229;

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 07.05.2020 N 1 к договору от 25.03.2020 N 23-09/5292 аренды названного участка;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 11.01.2021 N 1229 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.03.2020 N 23-09/5292;

- обязать предпринимателя возвратить земельный участок территориальному управлению в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- считать решение основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о праве аренды N 23:49:0402048:1229-23/050/2020-2 и дополнительном соглашении в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229;

- восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования данного земельного участка - "для сельскохозяйственного использования".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра), ООО Специализированный застройщик "Ремстройсервис "Миндаль"" (далее - застройщик).

Определением от 01.11.2022 застройщик привлечен к участию в деле в качестве соответчика, администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 13.07.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.09.2023, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что договор аренды земельного участка от 25.03.2020 N 23-09/5292 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 на основании распоряжения территориального управления от 11.03.2020 N 23-199-6, из содержания которого следует прекращение права постоянного (бессрочного) пользования общества, подтвержденного государственным актом от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767. Территориальное управление не доказало факт нарушения земельного или гражданского законодательства при заключении договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования общества на право аренды, основания для признания договора аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 мнимой сделкой отсутствуют. Сделка по изменению вида разрешенного использования земельного участка и договоры передачи прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка, заключенные в связи с отчуждением расположенных на участке объектов недвижимости, не порочат договор аренды, заключенный территориальным управлением во исполнение изданного им распоряжения от 11.03.2020 N 23-199-р о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок. В отсутствие оснований для признания недействительной сделкой договора аренды земельного участка не могут быть признаны недействительными последующие сделки по передаче прав и обязанностей арендатора, заключенные с предпринимателем, а также с застройщиком. Аннулирование всех сделок в отношении спорного земельного участка повлечет восстановление права постоянного (бессрочного) пользования, перешедшего к обществу в порядке правопреемства от ФГУП "Совхоз "Восход"". С учетом расположения земельного участка на территории города Сочи, отнесения него к категории земель населенных пунктов, приобретения права аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования сельскохозяйственного предприятия (совхоза), установление дополнительным соглашением вида разрешенного использования земельного участка исходя из видов, которые предусмотрены в качестве основных для данной территориальной зоны муниципального образования, не может рассматриваться как предоставление земельного участка для застройки в обход установленной публичной процедуры. Управление не обосновало подлежащий судебной защите публичный интерес.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение от 13.07.2023 и постановление апелляционного суда от 14.09.2023, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, настаивая на том, что оспариваемые сделки заключены под влиянием заблуждения, направлены на обход публичных процедур, установленных законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Действия общества направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за предпринимателем на максимально выгодных условиях. Суды оставили без внимания факт неиспользования обществом земельного участка в сельскохозяйственных целях. Законодательством установлен запрет на изменение видов разрешенного использования государственных земель, минуя публичную процедуру, что явилось основанием для отмены управлением в рамках самоконтроля изданных ранее распоряжений.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Определением и.о. председателя третьего судебного состава от 18.12.2023 произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Мещерина А.И. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), дело рассмотрено с самого начала.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании от 19.12.2023 представитель территориального управления поддержал доводы кассационной жалобы, а также ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Адлерским районным судом города Сочи искового заявления Генеральной прокуратуры Российской Федерации (дело N 2-7892/2023).

Представитель общества, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, поддержал позицию своего доверителя.

Определением от 22.12.2023 ходатайство истца о приостановлении производства по делу принято к рассмотрению, судебное разбирательство отложено на 17.01.2024.

Определением от 17.01.2024 удовлетворено заявление Генеральной прокуратуры Российской Федерации о вступлении в дело; судебное разбирательство по кассационной жалобе отложено до 14 часов 40 минут 13.03.2024; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено с использованием системы веб-конференции.

Определением председателя третьего судебного состава от 11.03.2024 произведена замена судьи Мещерина А.И. на судью Анциферова В.А. (статья 18 Кодекса), дело рассмотрено с самого начала.

В соответствии со статьей 153.2 Кодекса удовлетворено ходатайство общества об участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции.

При исправности системы связи и обеспечении судом округа технической возможности представитель общества - Гордиенко И.В., заявившая ходатайство об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции, в телефонном режиме сообщила суду о невозможности участия в данном судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (судебные онлайн-заседания); против рассмотрения кассационной жалобы в ее отсутствие не возражала.

Иные лица, участвующие в деле, явку не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Территориальное управление в судебном заседании поддержало заявленное ранее ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Адлерского районного суда города Сочи по делу N 2-7892/2023, пояснив, что в рамках названного дела удовлетворен иск прокурора об оспаривании договора аренды, а также всех последующих сделок со спорным земельным участком.

Генеральная прокуратура Российской Федерации поддержала доводы кассационной жалобы, а также ходатайство о приостановлении производства по делу.

Рассмотрев данное ходатайство, коллегия полагает, что безусловные основания для приостановления производства по делу, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса, отсутствуют.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав управление и прокурора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, приказом по Сочинскому тресту совхозов "Главкурортторг" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 N 29 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 образован совхоз "Восход", преобразованный на основании приказа Плодопрома РСФСР от 05.03.1974 N 46 в овощеводческий совхоз "Восход" (далее - совхоз).

Постановлением администрации города Сочи от 09.01.1997 N 5/1 за совхозом на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплено 210,16 га земель для сельскохозяйственного использования с указанием на ограничение этого права режимом второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Правообладателю выдан государственный акт от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 по форме, установленной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 (т. 1, л. д. 50).

В соответствии с приказом Минсельхозпрода России от 16.10.1997 N 429 совхоз преобразован в ФГУП "Совхоз "Восход"" (далее - предприятие), которое зарегистрировано на основании приказа Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 26.11.1997 N 1254, о чем выдано свидетельство серии АДГ N 1530.

На основании распоряжений управления от 31.12.2010 N 1379-р и от 10.11.2011 N 644-р предприятие приватизировано путем преобразования в общество с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлением в аренду без проведения торгов 24 земельных участков, образованных путем раздела исходного участка.

Распоряжением от 10.11.2011 N 644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 за совхозом, перешли в порядке правопреемства от предприятия к обществу, которому предписано заключить договоры аренды земельных участков путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования после завершения реорганизации.

В ЕГРН 23.03.2010, 10.11.2010, 30.01.2011 и 25.04.2011 внесены регистрационные записи о праве собственности Российской Федерации на образованные земельные участки (выписки из ЕГРН).

На основании обращений общества территориальное управление издало распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р о предоставлении обществу в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков, в частности, земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 площадью 9954 кв. м с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" (т. 4, л. д. 89 - 96).

Во исполнение распоряжения от 11.03.2020 N 23-199-р управление (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 сроком до 10.03.2069 (т. 4, л. д. 80 - 86).

В письмах от 01.04.2020, 16.04.2020 общество предложило территориальному управлению подготовить дополнительное соглашение к договору аренды ввиду необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1229 на: "постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); временное проживание (гостиница, мотель, хостел, отель, апартотель); курортно-рекреационное обслуживание; торговля (универсам, универмаг, магазин, оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов), рыночный комплекс, объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки); общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); воспитание, образование, подготовка кадров;

культура, искусство, информатика; физическая культура, спорт в здании; спорт, отдых; здравоохранение, соцобеспечение согласно действующим Правилам землепользования и застройки города-курорта Сочи.

Территориальное управление издало распоряжение от 20.04.2020 N 23-304-р о выборе испрашиваемых обществом видов разрешенного использования земельных участков, включая спорный, с обеспечением внесения изменений в сведения ЕГРН.

7 мая 2020 года территориальное управление и общество заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292, которым изменили вид разрешенного использования спорного земельного участка, установленный упомянутым распоряжением (изменения внесены в ЕГРН, дополнительное соглашение к договору зарегистрировано в установленном законом порядке).

В дальнейшем общество и предприниматель заключили договор от 11.01.2021 N 1229 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (изменения внесены в ЕГРН).

В ходе проведения контрольных мероприятий территориальное управление усмотрело нарушение действующего законодательства при изменении разрешенного использования земельного участка, мнимый характер договора аренды, дополнительного соглашения к нему, что и послужило основанием обращения в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил возможность квалификации ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, под которыми следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 216, пункт 3 статьи 268 Гражданского кодекса).

Возникшее до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в публичной собственности земельными участками сохраняется. Юридические лица обязаны были переоформить это право на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (пункты 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 137-ФЗ).

Разрешая спор, судебные инстанции установили, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Договор аренды, заключенный без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сторонами исполнен, повлек соответствующие правовые последствия, поэтому основания считать его мнимой сделкой отсутствуют.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (часть 6 статьи 1). Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (части 3, 4 статьи 37).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Суды установили, что дополнительным соглашением стороны привели условия договора аренды в части вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствие распоряжению территориального управления от 20.04.2020 N 23-304-р, изданному этим органом для приведения характеристик земельного участка в соответствие действующему генеральному плану и Правилам землепользования и застройки города Сочи, подчеркнув, что при заключении дополнительного соглашения стороны не преследовали цель нарушения условий договора аренды в части целевого использования земельного участка.

Коллегия кассационного суда считает необходимым указать следующее.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора аренды от 25.03.2020 N 23-09/5292). В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования объекта аренды.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Нарушение публичной процедуры влечет признание спорного дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой с исключением соответствующих сведений из ЕГРН (пункт 1 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 отражено, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Само по себе включение земельного участка в границы населенного пункта (в результате чего на него распространяется действие градостроительного регламента конкретной территориальной зоны), не является для арендатора, получившего земельный участок в аренду с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, достаточным основанием для выбора и установления в договоре другого вида разрешенного использования. Такие действия свидетельствуют о нарушения установленных законом правил (особенностей) предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. При этом факт заключения сторонами договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования значения не имеет.

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о правовой квалификации договора аренды, дополнительного соглашения к нему, действий сторон по внесению изменений в договор аренды о виде разрешенного использования спорного земельного участка, сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, а также возможности использования земельного участка в целях первоначального предоставления, решение суда и постановление апелляционного суда следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить представленные в дело доказательства и доводы об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения изменений в договор аренды, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Также необходимо принять во внимание, что судом общей юрисдикции рассмотрены и удовлетворены аналогичные исковые требования Генерального прокурора Российской Федерации по делу N 2-2412/2024 (2-7892/2023), в целях недопущения пересечения предметов заявленных требований и конкуренции судебных актов.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 по делу N А32-43809/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких