Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2024 г. N Ф08-2101/24 по делу N А32-39624/2023

г. Краснодар

15 апреля 2024 г.

Дело N А32-39624/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Чвикаловой Марии Андреевны (ИНН 231304275074) - Вовк А.А. (доверенность от 23.06.2023), в отсутствие ответчика - департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу N А32-39624/2023, установил следующее.

ИП Чвикалова М.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, на следующих условиях:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продал, а покупатель купил указанный участок за 1 137 532 рубля 47 копеек согласно акту расчета выкупной цены земельного участка от 31.05.2023, подготовленному муниципальным казенным учреждением муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края "Дирекция имущественного комплекса" (Приложение N 1). НДС дополнительно к сумме выкупа не применяется";

- пункт 4 Приложения N 1 к договору "Акт расчета выкупной цены земельного участка" изложить в следующей редакции: "Расчет цены земли: 1. Кадастровый номер земельного участка: 23:49:0402030:524; 2. Площадь земельного участка, м2: 364;

3. Кадастровая стоимость (КС) земельного участка (руб.): 9 479 437 рублей 24 копейки;

4. Ставка (% КС): 12; 5. Расчет выкупной цены (руб.): 9 479 437 рублей 24 копейки х 12%;

6. Выкупная стоимость земельного участка (руб.): 1 137 532 рубля 47 копеек определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), решением Городского Собрания Сочи от 30.01.2020 N 11 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, продаваемых собственникам зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи" (далее - решение N 11);

- пункт 6 Приложения N 1 к договору "Акт расчета выкупной цены земельного участка" изложить в следующей редакции: "Выкупная цена земельного участка составляет: 1 137 532 рубля 47 копеек, без учета НДС. Настоящий акт подготовлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Внесение выкупной цены в бюджет осуществляется по настоящему Акту отдельным платежным документом, с обязательным указанием в графе "Назначение платежа" кода бюджетной классификации, а также фамилии, имени, отчества плательщика (владельца участка), на расчетный счет: Южное главное управление Центрального банка Российской Федерации р/с 03100643000000011800, БИК 010349101, получатель ИНН 2320034940, КПП 232001001 Управления Федерального Казначейства по Краснодарскому краю (департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края), ОКТМО 03726000, КБК 921 1 14 06024 04 0000 430";

- взыскать с департамента в пользу предпринимателя 6000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация).

Исковые требования основаны на положениях статей 421, 422, 424, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы неправомерным определением органом местного самоуправления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 в размере 9 661 748 рублей 28 копеек (85% его кадастровой стоимости). Цена приобретения названного участка должна составлять 12% его кадастровой стоимости (1 137 532 рубля 47 копеек) согласно нормам и кадастровой стоимости, действовавшим на дату обращения предпринимателя в муниципалитет с заявлением о выкупе земельного участка, то есть на январь 2021 года.

Решением от 17.10.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.12.2023, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, между департаментом и предпринимателем, утвердив спорные пункты в редакции истца; распределены судебные расходы. При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что вступившим в законную силу решением Тбилисского районного суда Краснодарского края от 04.05.2021 по делу N 2а-442/2021 удовлетворено административное исковое заявление Чвикаловой М.А.:

признан незаконным отказ департамента от 05.03.2021 N O02.01-47/460, на администрацию возложена обязанность заключить с Чвикаловой М.А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов. На момент обращения (21.01.2021) предпринимателя за выкупом земельного участка его кадастровая стоимость составляла 9 479 437 рублей 24 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 19.03.2021 N КУВИ-002/2021-24982262. Согласно пункту 2.1 решения N 11 в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса цена таких земельных участков определяется в размере 12 процентов от кадастровой стоимости. Поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов предприниматель обратился 21.01.2021, оснований для расчета выкупной стоимости более чем 12% от кадастровой стоимости земельного участка не имелось. Правовые основания для применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 в размере 11 366 762 рублей 68 копеек, действующей на дату подготовки проекта договора от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка, отсутствуют.

В кассационной жалобе департамент и администрация просят решение от 17.10.2023 и постановление апелляционного суда от 28.12.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что вступившим в законную силу решением Тбилисского районного суда Краснодарского края от 04.05.2021 по делу N 2а-442/2021 на департамент возложена обязанность заключить с Чвикаловой М.А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, без проведения торгов; выкупная цена данного земельного участка в резолютивной части решения суда не указана. В соответствии с решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 N 92 "Об установлении порядка определения цены земельных участком, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, продаваемых собственникам зданий, сооружений, находящихся на этих земельных участках, а также определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с землями и (или) земельными участками, находящимся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" (далее - решение от 28.07.2021 N 92) в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса цена таких земельных участков определяется в размере 85 процентов их кадастровой стоимости, в случае если земельные участки находятся либо находились в аренде более 10 лет (в данный срок засчитывается время нахождения земельных участков в аренде у предыдущих арендаторов). Выкупная цена по договору от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка составляет 9 661 748 рублей 28 копеек (11 366 762 рубля 68 копеек х 85%). Письмом департамента от 05.06.2023 N О02.01-45/3270 предпринимателю направлено три экземпляра договора купли-продажи земельного участка для подписания и оплаты; до настоящего времени денежные средства на расчетный счет администрации не поступили.

В отзыве истец просит оставить решение и апелляционное постановление без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судами; способных повлиять на законность и обоснованность судебных актов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные в отзыве. Иные лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента (арендодатель) и Асатуровым Э.А. (арендатор) заключен договор от 14.09.2010 N 4900006088 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, 30-а. Земельный участок предоставлен в аренду на срок до 09.08.2059. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 25 - 27).

По договору от 08.08.2018 об уступке прав по договору аренды земельного участка Асатуров Э.А. передал предпринимателю право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова 30-а. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 28).

8 августа 2018 года стороны заключили договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого Асатуров Э.А. (продавец) обязуется продать Чвикаловой М.А. (покупатель) принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: административное здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 352,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, 30-а, кадастровый номер 23:49:0402030:2214. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л. д. 29, 30).

Здание с кадастровым номером 23:49:0402030:2214 расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:524, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

21 января 2021 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении указанного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Письмом от 05.03.2021 N O02.01-47/460 департамент отказал заявителю в выкупе земельного участка.

Решением Тбилисского районного суда Краснодарского края от 04.05.2021 по делу N 2а-442/2021 требования Чвикаловой М.А. об оспаривании отказа департамента от 05.03.2021 N O02.01-47/460 удовлетворены: на администрацию и департамент возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Адлерский, ул. Кирова, 30-а, без проведения торгов; данный судебный акт вступил в законную силу 31.05.2022 (л. д. 47 - 51).

Предприниматель обратился в департамент с заявлением об исполнении названного судебного акта. Сопроводительным письмом от 05.06.2023 N О02.01-45/3270 в адрес покупателя продавец направил проект договора от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка, который получен адресатом 14.06.2023 (л. д. 9).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка его выкупная цена составляет 9 661 748 рублей 28 копеек. Согласно акту расчета выкупной цены земельного участка (приложение N 1 к договору) указанная выкупная цена определена следующим образом: 11 366 762 рубля 68 копеек (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524, действующая на момент подготовки проекта договора от 31.05.2023 N 56) х 85% (процентная ставка, установленная пунктом 2.1 решения от 28.07.2021 N 92).

Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, покупатель письмом от 27.06.2023 направил продавцу проект договора от 31.05.2023 N 56 купли-продажи земельного участка вместе с протоколом разногласий от 27.06.2023, определив выкупную стоимость участка следующим образом: 9 479 437 рублей 24 копейки (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 на момент подачи заявления о выкупе от 21.01.2021) х 12% (процент, установленный решением N 11) = 1 137 532 рубля 47 копеек (л. д. 17, 18).

В ответ покупатель получил письмо продавца от 18.07.2023 N О02.01-45/4816 об отклонении протокола разногласий ввиду отсутствия выкупной цены в резолютивной части решения суда общей юрисдикции; цена определена продавцом на момент подготовки проекта договора купли-продажи (л. д. 20).

Неурегулирование разногласий между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка в части выкупной стоимости явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного кодекса).

Заключаемый договор должен соответствовать обязательным для его сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Цена выкупа должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим в период подачи покупателем заявления о предоставлении земельного участка, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2023 N 308-ЭС23-14302.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом вступившего в законную силу решения Тбилисского районного суда Краснодарского края от 04.05.2021 по делу N 2а-442/2021 о признании незаконным решения департамента об отказе в предоставлении в собственность предпринимателю спорного земельного участка, суды признали, что при определении цены необходимо исходить из кадастровой стоимости земельного участка (9 479 437 рублей 24 копейки) и ставки 12%, установленной пунктом 2.1 решения N 11, действовавших на момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением о выкупе участка (21.01.2021).

На указанную дату цена выкупа земельного участка составляла 1 137 532 рубля 47 копеек. Расчет выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:524 площадью 364 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Кирова, 30-а, приведенный покупателем в протоколе разногласий, суды признали обоснованным, удовлетворив исковые требования.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 по делу N А32-39624/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо