Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2024 г. N Ф08-14013/23 по делу N А32-38793/2022

г. Краснодар

24 апреля 2024 г.

Дело N А32-38793/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Капитал-Сервис" (ОГРН 1082310001124) - Абрамовой Н.Г. (доверенность 10.04.2024), заинтересованного лица - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330) - Носенко Е.А. (доверенность от 22.12.2023), рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу N А32-38793/2022, установил следующее.

ООО "Капитал-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление) со следующими требованиями:

- признать незаконными действия территориального управления по отказу в постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509, в соответствии с межевым планом, а также в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки, выраженному в письме от 19.07.2022 N 23-04/14733;

- возложить на территориальное управление обязанность обратиться в регистрирующий орган с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет двух земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509, в соответствии с межевым планом, определив виды разрешенного использования: земельного участка 23:37:1003000:ЗУ11 - "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)", площадь 34 304 кв. м; 23:37:1003000:ЗУ12 - "амбулаторно-поликлиническое обслуживание", площадь 5094 кв. м, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

- возложить на территориальное управление обязанность после постановки земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509, на государственный кадастровый учет, заключить с обществом договоры аренды на вновь образованные земельные участки с испрашиваемыми видами разрешенного использования, сроком до 23.04.2059, в течение 10 дней с момента постановки земельных участков на кадастровый учет (уточненные требования).

Решением от 10.07.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.11.2023, заявленные требования удовлетворены: признаны незаконными действия территориального управления по отказу в постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509, в соответствии с межевым планом, а также в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки, изложенному в письме от 19.07.2022 N 23-04/14733; на территориальное управление возложена обязанность по обращению в орган регистрации с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет двух земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509, в соответствии с межевым планом, определив виды разрешенного использования: земельного участка 23:37:1003000:ЗУ11 - "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)", 34 304 кв. м; 23:37:1003000:ЗУ12 - "амбулаторно-поликлиническое обслуживание", 5094 кв. м; а также по заключению с обществом сроком до 23.04.2059 договоров аренды на вновь образованные земельные участки с испрашиваемыми видами разрешенного использования, в течение 10 дней с момента постановки земельных участков на кадастровый учет; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что отказ в заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:ЗУ11, 23:37:1003000:ЗУ12 является незаконным и нарушает права общества как арендатора, поскольку не позволяет осуществлять освоение данных участков. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести эти земельные участки в собственность или аренду. Арендные отношения с обществом фактически сохранились в силу норм статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), заявитель имеет право на заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки без проведения торгов.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 10.07.2023 и постановление апелляционного суда от 02.11.2023 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на неисследованность вопроса о законности использования обществом земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509 в соответствии с его видом разрешенного использования. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:509 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:29. Согласно постановлению администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.04.2022 N 848 изменения проекта планировки территории и проекта межевания территории, в том числе, в целях размещения поликлиники, предусматривают раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509 на земельный участок 23:37:1003000:ЗУ11 - "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)" (34 304 кв. м) и земельный участок 23:37:1003000:ЗУ12 - "амбулаторно-поликлиническое обслуживание" (5094 кв. м). Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда земельный участок предоставлен в аренду для определенного вида использования. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, учитывая также, что цель использования участка является существенным условием договора аренды. Кроме того, суды не вправе подменять функции уполномоченного органа исполнительной власти, в ведении которого находится принятие решения по распоряжению земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов, пояснив, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509 инициирован заявителем в связи с корректировкой проекта планировки и проекта межевания территории. Без совершения территориальным управлением действий по постановке на кадастровый учет, установлению видов разрешенного использования вновь образованных земельных участков возможность их освоения будет утрачена.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Определением от 13.03.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 12 часов 00 минут 10.04.2024; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

В окружном суде представитель территориального управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества считает выводы судебных инстанций основанными на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав обе стороны, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании итогового протокола Комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков от 23.04.2010 N 2 по результатам аукциона, проведенного согласно приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 N 19-з, территориальное управление (арендодатель) и ОАО "Кубаньагростройкомплект" (арендатор) заключили договор от 24.12.2010 N 7700001629 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:29 площадью 1 186 787 кв. м, расположенного в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир водонапорная башня, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1, л. д. 15 - 23).

Арендатор уплачивает в соответствии с условиями договора следующие виды платежей: плату за право заключения договора, арендную плату (пункт 2.1 договора). Плата за право заключения договора в соответствии с итоговым протоколом от 23.04.2010 N 2 Комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков составляет 1 634 850 рублей (пункт 2.2 договора). Перечисленный арендатором задаток для участия в аукционе на право заключения договора засчитывается в счет платы за право заключения договора. Размер суммы задатка, внесенной арендатором в счет платы за право заключения договора, составляет 320 000 рублей. Оставшаяся сумма платежа за право заключения договора составляет 1 314 850 рублей (пункт 2.3 договора).

В силу пункта 6.1.4 договора арендатор обязан разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение в уполномоченном органе документации по планировке территории.

Согласно пункту 4.1.2 договора арендатор обеспечивает в соответствии с документацией по планировке территории в границах участка проведение кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним применительно к образованным участкам, в том числе в части видов разрешенного использования образованных участков.

На основании пункта 10.2 договора он действует в течение 49 лет (до 23.04.2059).

Суды установили, что ОАО "Кубаньагростройкомплект" выполнило мероприятия по подготовке документации по планировке территории (включающей в себя проект планировки и проект межевания территории). Подготовленная документация утверждена постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.02.2012 N 477 "Об утверждении проекта планировки территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:29, расположенный примерно в 200 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - водонапорной башни по адресу: г. Анапа, с. Супсех, и земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:150, расположенный в 94 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома по адресу:

г. Анапа, с. Супсех, ул. Аэродромная, 12" (т. 1, л. д. 52 - 59).

На основании распоряжения территориального управления от 20.08.2013 N 448-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:37:1003000:29" произведен раздел данного земельного участка, из которого образовано 36 земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:509 площадью 39 398 кв. м, местоположение: Краснодарский край, г. Анапа, с. Супсех, с разрешенным использованием - "охранная зона археологического памятника" (т. 1, л. д. 37 - 45).

21 августа 2013 года в связи с изданием распоряжения от 20.08.2013 N 448-р территориальное управление и ОАО "Кубаньагростройкомплект" заключили соглашение о расторжении договора от 24.12.2010 N 7700001629. При этом в пункте 2 данного распоряжения предусмотрено, что за ОАО "Кубаньагростройкомплект" сохраняется право аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:509.

Территориальное управление (арендодатель) и ОАО "Кубаньагростройкомплект" (арендатор-1) заключили договор от 03.10.2013 N 01-09/62 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:509, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, охранная зона археологического памятника, в границах, указанного в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Вид разрешенного использования земельного участка - охранная зона археологического памятника. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка до 23.04.2059 (т. 1, л. д. 29 - 25).

В силу пункта 5.1.7 договора арендатор обязуется обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на участке в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.

31 декабря 2015 года ОАО "Кубаньагростройкомплект" (сторона - 1, арендатор - 1) и ОАО "Краснодарский завод ЖБИ N 1" (сторона - 2, арендатор - 2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору от 03.10.2013 N 01-09/62 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого сторона - 1 уступает, а сторона - 2 принимает все права и обязанности арендатора по договору от 03.10.2013 N 01-09/62 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на основании части 5 статьи 22 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 47, 48).

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что стороне - 2 переходит право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 39 398 кв. м с разрешенным использованием: охранная зона археологического памятника, с кадастровым номером 23:37:1003000:509, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех.

26 ноября 2019 года ОАО "Краснодарский завод ЖБИ N 1" (сторона - 1, арендатор - 2) и общество (сторона - 2, арендатор - 3) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору от 03.10.2013 N 01-09/62 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого сторона - 1 уступает, а сторона - 2 принимает все права и обязанности арендатора по договору от 03.10.2013 N 01-09/62 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, на основании части 5 статьи 22 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 49 - 51).

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что стороне - 2 переходит право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 39 398 кв. м с разрешенным использованием: охранная зона археологического памятника, с кадастровым номером 23:37:1003000:509, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех.

В соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.12.2021 N 262 "О внесении изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 N 404 "Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа"" в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509 предусматривается размещение объекта местного значения - "лечебно-профилактическая медицинская организация, оказывающая медицинскую помощь в амбулаторных условиях и (или) в условиях стационара размещения", земельный участок полностью располагается в "многофункциональной общественно-деловой зоне". Для приведения в соответствие новой редакции генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа выполнена корректировка документации по планировке территории, утвержденной в 2012 году.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.04.2022 N 848 внесены изменения в постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.02.2012 N 477 "Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:29, расположенный примерно в 200 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - водонапорной башни по адресу: г. Анапа, с. Супсех, и земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:150, расположенный в 94 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома по адресу: г. Анапа, с. Супсех, ул. Аэродромная, 12" (т. 1, л. д. 69 - 71).

Согласно постановлению администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.04.2022 N 848 изменения проекта планировки территории и проекта межевания территории, в том числе, в целях размещения поликлиники, предусматривают раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:509 на следующие земельные участки: 23:37:1003000:ЗУ11 - "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)" (34 304 кв. м); 23:37:1003000:ЗУ12 - "амбулаторно-поликлиническое обслуживание".

Общество как арендатор земельного участка 23:37:1003000:509, руководствуясь статьей 11.8 Земельного кодекса, обратилось в территориальное управление с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков и заключении соответствующих договоров аренды.

Письмом от 19.07.2022 N 23-04/14733 территориальное управление отказало заявителю в постановке на государственный кадастровый учет и заключении договоров аренды земельных участков, сославшись на положения пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 87, 88), что и послужило основанием обращения общества с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона или после дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с частью 2 названной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона).

Принимая во внимание, что договор аренды исходного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен 24.12.2010 и образованный за счет его территории земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:509 предоставлен в аренду 03.10.2013, с учетом положений части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией договоров, образованных из исходного земельного участка, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015. Следовательно, судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что положения пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса к спорным правоотношениям не применяются.

В пункте 1 применимой к отношениям сторон статьи 30.2 Земельного кодекса предусмотрено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Суды установили, что раздел исходного земельного участка, образование новых участков осуществлялись для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. После образования земельных участков в границах такой территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключается новый договор (договоры) аренды в отношении образованных земельных участков, что направлено на реализацию утвержденной документации по планировке и межеванию территории, а также цели предоставления в аренду исходного участка.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, судебные инстанции сделали правильные выводы о наличии предусмотренных частью 2 статьи 201 Кодекса условий для удовлетворения заявления общества.

Территориальное управление не учитывает, что общество в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса имеет право на использование вновь образованных участков в соответствии с видами разрешенного использования, предусмотренными документом по планировке и межеванию территории. Внесение требуемых изменений в договор аренды направлено на реализацию цели первоначального предоставления исходного участка и обеспечивает соответствие содержания сведений ЕГРН и документа о правах на земельный участок.

При рассмотрении настоящего дела коллегия учитывает сложившуюся в округе судебную практику по аналогичным спорам, в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2023 по делу N А32-39459/2022.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, что не является достаточным основанием для отмены (изменения) состоявшихся судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Кодекса, суды не допустили.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу N А32-38793/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких