Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2024 г. N Ф08-1763/24 по делу N А32-37497/2021

г. Краснодар

06 мая 2024 г.

Дело N А32-37497/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Рудь К.А. (доверенность от 26.12.2023), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Амбарцумяна Грачика Григорьевича (ИНН 230210584011, ОГРНИП 304230117600210), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Амбарцумяна Грачика Григорьевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 по делу N А32-37497/2021, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Амбарцумяну Г.Г. (далее - предприниматель) о расторжении договора от 11.12.2014 N 3700006592 аренды земельного участка площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0101050:291, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Лермонтова, 83а, с видом разрешенного использования - многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки. Истец также просил указать, что судебный акт служит основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении права в виде аренды в отношении данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2022 исковое заявление удовлетворено.

На основании определения от 25.12.2023 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку ответчик не извещен надлежащим образом о рассмотрении дела судом.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 решение от 01.06.2022 отменено по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). По делу принят новый судебный акт о расторжении договора аренды от 11.12.2014 N 3700006592. Суд указал, что постановление служит основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:0101050:291, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Лермонтова, 83а, с видом разрешенного использования - "многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки". С предпринимателя в доход федерального бюджета взысканы 6 тыс. рублей государственной пошлины. Судебный акт мотивирован следующим. Арендатор нарушил существенные условия договора аренды, поскольку не использовал участок, предоставленный для строительства, в течение длительного периода. Данное обстоятельство влечет расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Доказательства, свидетельствующие о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик не представил.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. Податель жалобы указывает, что земельный участок не мог быть использован для строительства без получения проектной и разрешительной документации. Арендодатель не рассмотрел заявление арендатора об изменении вида разрешенного использования участка. Истец не представил доказательства соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Земельный участок невозможно использовать без изменения вида его разрешенного использования. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В заседании представитель управления просил отказать в удовлетворении жалобы.

Предприниматель представителя в суд округа не направил, поэтому жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и Степанов И.Ю. (арендатор) 11.12.2014 заключен N 3700006592, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 800 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: г. Анапа, ул. Лермонтова, 83а, в квартале N 23:37:01010500, кадастровый номер 23:37:0101050:291, с видом разрешенного использования: для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома. Срок действия договора установлен до 05.11.2024 (пункт 7.1 договора). Договор прошел процедуру государственной регистрации. Пунктом 4.3.6 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии целевым назначением и разрешенным использованием (т. 1, л. д. 14 - 21).

19 ноября 2019 года Степанов И.Ю. и предприниматель (новый арендатор) заключили договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого предприниматель принял права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 N 3700006592 (т. 1, л. д. 22, 23).

Управление 13.02.2020 и 17.02.2020 в ходе осуществления проверки по факту целевого использования спорного земельного участка выявило, что арендатор земельный участок с видом разрешенного использования "многоквартирные жилые дома средней этажности, для иных видов жилой застройки" не использует, по периметру участок не огорожен, строения отсутствуют.

Управление направило в адрес арендатора уведомление от 18.02.2020 N 2705-1271 о необходимости устранения нарушений.

Управление направило в адрес арендатора уведомление от 18.08.2020 N 27-05-5401/20 с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

При проведении проверки 18 января 2021 года установлено, что арендатор земельный участок не использует, по периметру участок не огорожен, строения отсутствуют (т. 1, л. д. 34, 35).

Поскольку арендатор допущенные нарушения не устранил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 N 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, установив, что в данном случае земельный участок предоставлен для строительства, а арендатор не приступил к строительству объекта на нем, приняв во внимание, что ответчик не представил доказательств того, что длительное не освоение земельного участка вызвано объективными обстоятельствами, а также принятия им мер по устранению допущенных нарушений условий договора аренды, их устранения в разумный срок, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. В данном случае допущенные арендатором нарушения являются существенными и влекут расторжение договора в судебном порядке. Ссылка подателя жалобы на приобретение прав арендатора в только в 2019 году в данном случае не свидетельствует о наличии условий для отмены постановления, поскольку к предпринимателю перешли в полном объеме, как права, так и обязанности прежнего арендатора. Изменение субъектного состава лиц, выступающих на стороне арендатора, не исключает предусмотренную законом обязанность приступить к строительству на участке в определенные сроки.

Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. В то же время арендодатель названный результат заключения договора аренды для строительства не получил. В этой связи суд апелляционной инстанции признал обоснованными требования управления о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на наличие препятствий в использовании участка, предприниматель не учитывает, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид использования участка, приведенный в договоре аренды. Кроме того, в отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на последующие изменение правил землепользования и застройки (редакция от 28.07.2022), предприниматель не учитывает, что такие изменения внесены фактически через год после предъявления управлением искового заявления о расторжении договора аренды в арбитражный суд.

Аргумент ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора следует отклонить. Как видно из материалов дела, управление направило соответствующую корреспонденцию по адресу, указанному предпринимателем в договоре от 19.11.2019 (т. 1, л. д. 22), а также в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (т. 1, л. д. 66).

Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" при составлении и направлении обращения применяются правила, установленные статьей 165.1 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзаце втором данного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Таким образом, при направлении управлением уведомления о необходимости устранения нарушений и соглашения о расторжении договора аренды соблюдены установленным законом требования.

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд округа относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 по делу N А32-37497/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов