Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 мая 2024 г. N Ф08-566/24 по делу N А32-20081/2023

г. Краснодар

29 мая 2024 г.

Дело N А32-20081/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н,, при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Юг-Центр" (ИНН 2315115231, ОГРН 1052309100601) - Литвинова Д.С. (доверенность от 27.12.2023), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) и третьего лица - администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу N А32-20081/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Юг-Центр" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление, уполномоченный орган), в котором просило:

- признать незаконными действия территориального управления, выраженные в письме от 15.02.2023 N 23-09/3260, по отказу в постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386, в соответствии с подготовленным межевым планом; во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в сведения об основных характеристиках образованного земельного участка, в части изменении вида разрешенного использования земельного участка; заключении договора аренды на вновь образованный участок;

- обязать территориальное управление обратиться в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386, в соответствии с подготовленным межевым планом, а именно: земельного участка 23:37:1003000:ЗУ1, площадью 9 524 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" код 2.6 согласно Правилам землепользования и застройки (далее - Правила).

- обязать территориальное управление в течение 10 дней с момента постановки образованного участка на государственный кадастровый учет заключить с обществом договор аренды на вновь образованный земельный участок с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" код 2.6 согласно Правилам сроком до 23.04.2059.

Заявление основано на положениях статей 198, 201 Кодекса, статей 11.8, 30.2, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 1, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и мотивировано следующим. Действия территориального управления незаконны, поскольку не учитывают изменения, внесенные в документ территориального планирования и проект планировки территории, они нарушают права (интересы) общества как действующего арендатора земельных участков.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023, требования общества удовлетворены в полном объеме.

Суды установили, что между территориальным управлением (арендодатель) и ОАО "Кубаньагростройкомплект" (арендатор; далее - акционерное общество) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 24.12.2010 N 7700001629. По условиям договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:29 площадью 1 186 787 кв. м с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен на основании итогового протокола от 23.04.2010 N 2 комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков, по результатам аукциона, проведенного в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 N 19-з. Пунктом 4.1.2 договора предусмотрена обязанность арендатора по обеспечению в соответствии с документацией по планировке территории в границах данного участка проведение кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков внесение изменений в записи ЕГРН применительно к образованным участкам, в том числе, в части видов разрешенного использования земельных участков. Пунктом 6.1.4 договора установлены обязанности арендатора по разработке и обеспечению в установленном порядке утверждения в уполномоченном органе документации по планировке территории. Договор действует в течение 49 лет - до 23.04.2059 (пункт 10.2). Постановлением администрации от 29.02.2012 N 477 утверждена документация по планировке территории (включающей в себя проект планировки и проект межевания территории). На основании распоряжения территориального управления от 20.08.2013 N 448-р в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории произведен раздел земельного участка кадастровый номер 23:37:1003000:29. Из данного участка образовано 36 земельных участков, в том числе, участки с кадастровыми номерами: 23:37:1003000:492 (местоположение: г. Анапа, бульвар Босфорский, 12, - "для размещения объектов образовательных учреждений") и 23:37:1003000:493 (местоположение: г. Анапа, ул. Адмирала Пустошкина, 16 - "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"). В связи с принятием распоряжения от 20.08.2013 N 448-р между территориальным управлением и акционерным обществом заключено соглашение о расторжении договора 21.08.2013 N 7700001629 (пункт 1 соглашения; пункт 3.1 распоряжения от 20.08.2013 N 448-р). При этом в пункте 2 распоряжения от 20.08.2013 N 448-р предусмотрено, что за акционерным обществом сохраняется право аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе, на участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:493. Между территориальным управлением (арендодатель) и акционерным обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013 N 01-09/79, в отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:492. Вид разрешенного использования земельного участка установлен - "для размещения объектов образовательных учреждений". В последующем акционерное общество уступило обществу права и обязанности по договору от 03.10.2013 N 01-09/79 в соответствии с договором перенайма от 12.01.2021. Между территориальным управлением (арендодатель) и АО "Краснодарский завод железобетонных изделий N 1" (арендатор; далее - завод) заключен договор от 04.06.2018 N 01-09/3327 аренды федерального земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:3386, образованного в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:493. Вид разрешенного использования земельного участка установлен - "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". На основании договора перенайма от 12.01.2021 завод уступил обществу права и обязанности по договору аренды от 04.06.2018 N 01-09/3327. В соответствии с договорами аренды N 01-09/79 и N 01-09/3327 срок аренды земельных участков установлен до 23.04.2059. Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.12.2021 N 262 "О внесении изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 N 404 "Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа"" в границах участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386 предусматривается размещение объекта "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка, код 2.6 согласно Правилам). С целью приведения в соответствие с новой редакцией документа территориального планирования выполнена корректировка документации по планировке территории, утвержденной в 2012 году. Постановлением администрации от 18.04.2022 N 848 внесены изменения в постановление администрации от 29.02.2012 N 477 "Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства". Внесенные изменения предусматривают, в том числе, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:492 с "для размещения объектов образовательных учреждений" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6. согласно Правилам). Изменяется и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:3386 с "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6 согласно Правилам). Общество обратилось в территориальное управление за внесением изменений в вид разрешенного использования и объединением земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386, а также о заключении договора аренды на вновь образованный земельный участок. Уполномоченный орган отказал обществу в изменении вида разрешенного использования и объединении земельных участков (письмо от 15.02.2023 N 23-09/3260), что и послужило основанием для обращения заявителя в суд. При разрешении спора суды руководствовались статьями 11.8, 30.2, 39.6 Земельного кодекса, положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Суды учли, что договор аренды исходного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен 24.12.2010, поэтому отношения, связанные с реализацией договоров, образованных из исходного земельного участка, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015. Утвержденная в установленном порядке документация по планировке и межеванию территории предусматривает изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:492 с "для размещения объектов образовательных учреждений" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" код 2.6 согласно Правилам. Эта же документация предусматривает изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:3386 с "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", а также объединение данных участков в единый земельный участок 23:37:1003000:ЗУ1, площадью 9 524 кв. м с видом разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" код 2.6 согласно Правилам. Таким образом, утвержденная в установленном порядке документация по планировке и межеванию территории предусматривает изменение вида разрешенного использования указанных земельных участков. Использование этих участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает необходимость внесения изменений в договор аренды (пункты 5.1.1, 5.1.7, 5.1.19, 10.1 договоров). Таким образом, объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386 инициировано обществом в связи с произошедшей корректировкой проекта межевания территории, обусловленной изменением документа территориального планирования. Таким образом, арендатор имеет право на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным утвержденным документом по планировке и межеванию территории. Внесение изменений в договор аренды направлено на реализацию цели первоначального предоставления исходного участка и обеспечивает соответствие содержания сведений ЕГРН и документа о правах на земельный участок. Апелляционный суд отклонил доводы уполномоченного органа о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386 образованы в результате раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а договоры аренды уже были однократно заключены без проведения торгов. Следовательно, последующее (повторное) объединение земельных участков, изменение вида их разрешенного использования и заключение договоров аренды на вновь образованный участок действующим законодательством не предусмотрены. Территориальное управление необоснованно не учитывает, что арендатор имеет право на использование участка в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным документом по планировке и межеванию территории. Внесение требуемых обществом изменений направлено на реализацию цели первоначального предоставления исходного участка и обеспечивает соответствие содержания сведений ЕГРН, документа о правах на земельный участок документации по планировки территории и документу территориального планирования (Генеральному плану муниципального образования город-курорт Анапа). Запрета на объединение земельных участков, находящихся у общества на праве аренды, законодательство не содержит. Однако такое объединение возможно при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса и нормативам градостроительных регламентов. В настоящее время земельные участки не застроены, срок их аренды не истек, существенных условий договоров арендатор не нарушал, в связи с чем, обществу (действующему арендатору) должно быть обеспечено право пользования земельными участками в соответствии с их разрешенным использованием посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Таким образом, общество, являясь арендатором земельных участков, правомерно обратилось в территориальное управление о постановке на государственный кадастровый учет вновь образованного участка и о заключении договора аренды этого участка. Довод территориального управления о том, что суд первой инстанции своим решением нарушил принцип разделения властей, подменив орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение государственной собственностью, апелляционным судом также не принят. Надлежащей мерой по устранению нарушенных незаконным отказом прав (интересов) заявителя является возложение на территориальное управление обязанности обратиться в управление Росреестра с заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка, образованного путем объединения участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386. В соответствии с подготовленным межевым планом земельный участок 23:37:1003000:ЗУ1 имеет площадь 9 524 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" код 2.6 согласно Правилам. На уполномоченный орган правомерно возложена и обязанность по заключению с обществом договора аренды в отношении образованного земельного участка с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" код 2.6 согласно Правилам сроком до 23.04.2059 после постановки его на кадастровый учет. Иного способа восстановить нарушенные права общества, кроме как обязав территориальное управление совершить указанные действия, не имеется, поскольку только последнее может обратиться с таким заявлением. После установления вида разрешенного использования и объединения земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территории возможно заключение договора аренды и начало освоения образованного участка. Доводы уполномоченного органа о том, что отсутствуют правовые основания для изменения вида разрешенного использования и возложения на территориальное управление обязанности по изменению вида разрешенного использования образованного участка, отклонены апелляционным судом. Согласно положениям статьи 15 Закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляется по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости. В случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, принадлежащий Российской Федерации, от ее имени при подаче заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав выступает уполномоченный орган государственной власти. Поскольку корректировки проекта планировки и межевания территории утверждены постановлением администрации от 18.04.2022 N 848, общество не может осуществить застройку земельных участков в соответствии со старым проектом планировки и старыми видами разрешенного использования, которые противоречат документу территориального планирования, Правилам и актуальному проекту планировки и межевания территории. Следовательно, общество, являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386, без совершения территориальным управлением действий, на которых оно настаивает, не имеет реальной возможности осваивать арендуемые им земельные участки.

Территориальное управление обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386 образованы в результате раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а договоры аренды уже были однократно заключены без проведения торгов. Поэтому последующее (повторное) объединение земельных участков, изменение вида их разрешенного использования и заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки действующим законодательством не предусмотрено. Также следует учитывать, что решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения. Данное положение закрепляет принцип исполнительности судебного решения. Учитывая указанный принцип, основываясь на процедуре подготовки земельного участка к выставлению на аукционе, можно сделать вывод, что решение неисполнимо, так как сотрудникам территориального управления необходимо установить множество фактов, касаемо земельного участка, выставляемого на аукционе. Учитывая данные обстоятельства, отсутствует гарантия получения обществом права собственности или пользования земельным участком по результатам торгов, так как любой другой участник может выдвинуть ставку выше, чем предложит общество. Основываясь на этом, проведение аукциона не восстановит права и законные интересы общества, что не учтено судом первой инстанции. Также суд не вправе подменять функции уполномоченного органа исполнительной власти, в ведении которого находится принятие решения о распоряжении спорными земельными участками. В соответствии с Положением, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.06.2023 N 131, территориальное управление распоряжается земельными участками, находящимися в федеральной собственности, расположенными на территории Краснодарского края и Республики Адыгея. Суд не должен подменять своим решением осуществление государственными органами полномочий по распоряжению государственными земельными участками, в том числе, принимать за указанные органы решения о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков. Исходя из доводов, приведенных в заявлении обществом, и принимая во внимание, что их разрешение требует учета ряда факторов, которые находятся в сфере компетенции уполномоченного органа, в том числе, относительно конкретных условий, суд не вправе был обязывать территориальное управление к совершению каких-либо действий. Судом первой инстанции не в полном объеме дана оценка, законности и правомерности требований общества. Дополнение вида разрешенного использования земельного участка при наличии заключенного договора аренды, изначально определившего вид разрешенного использования участка как существенного условия договора, противоречит требованиям действующего земельного и градостроительного законодательства. Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Порядок предоставления земельных участков для целей строительства жилых домов и коммерческих объектов до 01.03.2015 регламентировался статьями 30.1 и 38.1 Земельного кодекса. Этот порядок предусматривал процедуру проведения аукциона, для целей, не связанных со строительством, категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Недопустимо изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях обхода процедур, предусмотренных законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Не могут быть приняты доводы территориального управления о незаконности требований заявителя. Уполномоченный орган полагает, что поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386 образованы в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а договоры аренды уже были однократно заключены без проведения торгов, последующее (повторное) объединение земельных участков, изменение вида их разрешенного использования и заключение договоров аренды на вновь образованный участок не предусмотрено действующим законодательством. Однако в материалах дела имеется выписка из Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа в отношении земельных участков с кадастровым номером 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386. Из содержания данной выписки следует, что земельные участки относятся к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж4), в соответствии с материалами к Правилам они также относятся к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж4). Не могут быть приняты и доводы о том, что отсутствуют правовые основания для изменения вида разрешенного использования земельных участков и возложения на территориальное управление обязанности по изменению вида разрешенного использования образуемого участка. Корректировки проекта планировки и межевания территории утверждены постановлением администрации от 18.04.2022 N 848. Следовательно, общество не может осуществлять застройку арендуемых земельных участков в соответствии со старым проектом планировки и прежними видами разрешенного использования, которые противоречат действующим документам территориального планирования, функционального зонирования и актуальному проекту планировки (межевания) территории. Необоснованно территориальное управление ссылается в жалобе и на то, что суд первой инстанции своим решением нарушил принцип разделения властей, подменив орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение государственной собственностью. Действия суда первой инстанции в полной мерке соответствуют положениям пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса.

Суд округа не располагает сведениями о направлении администрацией отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Территориальное управление и администрация явку представителей не обеспечили.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2024 производство по рассмотрению кассационной жалобы территориального управления откладывалось до 29.05.2024, обществу предложено направить письменные пояснения по вопросам, возникшим у председательствующего.

От общества в суд округа 22.05.2024 поступили дополнения к отзыву (письменные пояснения по существу вопросов, которые выяснялись в судебном заседании 28.03.2024).

Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2024 произведена замена судьи Мещерина А.И. в связи с нахождением его в трудовом отпуске на судью Драбо Т.Н.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы территориального управления по основаниям, изложенным в отзыве (с учетом поступивших в суд округа письменных пояснений).

Иные участники спора явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений, дополнений), а также поступивших письменных пояснений, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между территориальным управлением (арендодатель) и акционерным обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 24.12.2010 N 7700001629. По условиям договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:29 площадью 1 186 787 кв. м с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен на основании итогового протокола от 23.04.2010 N 2 комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков, по результатам аукциона, проведенного в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 N 19-з. Условиями договора (пункт 4.1.2) предусмотрена обязанность арендатора по обеспечению в соответствии с документацией по планировке территории в границах участка проведения кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, внесение изменений в записи ЕГРН применительно к образованным участкам, в том числе, в части видов разрешенного использования земельных участков. Также установлена обязанность арендатора по разработке и обеспечению в установленном порядке утверждения в уполномоченном органе документации по планировке территории (пункт 6.1.4). Договор действует в течение 49 лет - до 23.04.2059 (пункт 10.2).

Постановлением администрации от 29.02.2012 N 477 утверждена документация по планировке территории (включающей в себя проект планировки и проект межевания территории).

На основании распоряжения территориального управления от 20.08.2013 N 448-р в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории произведен раздел земельного участка кадастровый номер 23:37:1003000:29. Из данного участка образовано 36 земельных участков, в том числе участки с кадастровыми номерами: 23:37:1003000:492 (местоположение: г. Анапа, бульвар Босфорский, 12, - "для размещения объектов образовательных учреждений"); 23:37:1003000:493 (местоположение: г. Анапа, ул. Адмирала Пустошкина, 16 - "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"). В связи с принятием распоряжения от 20.08.2013 N 448-р между территориальным управлением и акционерным обществом заключено соглашение о расторжении договора 21.08.2013 N 7700001629 (пункт 1 соглашения; пункт 3.1 распоряжения от 20.08.2013 N 448-р). При этом в пункте 2 распоряжения от 20.08.2013 N 448-р предусмотрено, что за акционерным обществом сохраняется право аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе, на участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:493. Между территориальным управлением (арендодатель) и акционерным обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013 N 01-09/79, в отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:492. Вид разрешенного использования земельного участка установлен - "для размещения объектов образовательных учреждений".

В последующем акционерное общество уступило обществу права и обязанности по договору аренды от 03.10.2013 N 01-09/79 в соответствии с договором перенайма от 12.01.2021. Между территориальным управлением (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор от 04.06.2018 N 01-09/3327 аренды федерального земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:3386, образованного в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:493. Вид разрешенного использования земельного участка установлен - "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". На основании договора перенайма от 12.01.2021 завод уступил обществу права и обязанности по договору от 04.06.2018 N 01-09/3327. В соответствии с договорами аренды N 01-09/79 и N 01-09/3327 срок аренды земельных участков предусмотрен до 23.04.2059.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.12.2021 N 262 "О внесении изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 N 404 "Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа"" в границах участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386 предусматривается размещение объекта "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка, код 2.6 согласно Правилам).

С целью приведения в соответствие с новой редакцией документа территориального планирования выполнена корректировка документации по планировке территории, утвержденной в 2012 году. Постановлением администрации от 18.04.2022 N 848 внесены изменения в постановление администрации от 29.02.2012 N 477 "Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства". Внесенные изменения предусматривают, в том числе, изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:492 с "для размещения объектов образовательных учреждений" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6. согласно Правилам). Изменяется и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:3386 с "для размещения многоэтажных многоквартирных жилых домов с размещением объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6 согласно Правилам).

Общество обратилось в территориальное управление за внесением изменений в вид разрешенного использования и объединением земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386, а также о заключении договора аренды на вновь образованный земельный участок. Уполномоченный орган отказал обществу в изменении вида разрешенного использования и объединении земельных участков (письмо от 15.02.2023 N 23-09/3260), что и послужило основанием для обращения заявителя в суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из которых является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону (абзац тринадцатый).

При рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, использование которых допускается только при наличии прямого указания закона.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту; нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона или после дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с частью 2 названной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона).

Суды установили, что договор аренды исходного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен 24.12.2010 и образованный за счет его территории земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:493 предоставлены в аренду 03.10.2013. Следовательно, отношения, связанные с реализацией договоров аренды в отношении указанных земельных участков, образованных из исходного участка, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015. В этой связи судами не применялись к спорным правоотношениям положения пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса.

В пункте 1 применяемой к отношениям сторон статьи 30.2 Земельного кодекса предусмотрено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Статьей 45 Градостроительного кодекса предусмотрено осуществление подготовки документации по планировке территории на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с программами комплексного развития социальной инфраструктуры (часть 10). Если для реализации решения о комплексном развитии территории и (или) договора о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, подготовка такой документации осуществляется одновременно с подготовкой соответствующих изменений (часть 10.2). Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утвержденная документация по планировке этой территории признается утратившей силу (часть 10.3).

Суды при разрешении спора установили, что раздел исходного земельного участка, образование новых участков осуществлялись для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. После образования земельных участков в границах такой территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключается новый договор (договоры) аренды в отношении образованных земельных участков, что направлено на реализацию утвержденной документации по планировке и межеванию территории, а также цели предоставления в аренду исходного участка. В данном случае утвержденная в установленном порядке документация по планировке и межеванию территории предусматривает изменение вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:1003000:492 и 23:37:1003000:3386. Использование названных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает необходимость внесения изменений в договоры аренды (в редакции договоров о перенайме).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии предусмотренных часть 2 статьи 201 Кодекса условий для удовлетворения требований, заявленных обществом. Возражая, уполномоченный орган не учитывает, что общество в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса имеет право на использование арендуемых участков в соответствии с видом их разрешенного использования, предусмотренным документом по планировке и межеванию территории. Внесение требуемых изменений в договор аренды направлено на реализацию цели первоначального предоставления исходного участка и обеспечивает соответствие содержания сведений ЕГРН и документа о правах на земельные участки.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 2 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы, которые территориальное управление приводило в обоснование возражений на заявление общества и в апелляционной жалобе, эти доводы проверены и мотивированно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. Исходя из установленных при разрешении спора обстоятельств и представленных в дело доказательств, у суда округа отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судебных инстанций, признавших требования заявителя правомерными и подлежащими удовлетворению. Судебная коллегия не может не учитывать и постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по ряду ранее разрешенных споров с участием территориального управления со схожими фактическими обстоятельствами (дела N А32-39459/2022, N А32-13566/2023, N А32-13560/2023). Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Территориальное управление освобождено от уплаты пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу N А32-20081/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо