Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июня 2024 г. N Ф08-2975/24 по делу N А32-37751/2023

г. Краснодар

10 июня 2024 г.

Дело N А32-37751/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Колотовкиной Ксении Ивановны (ИНН 231847185666, ОГРНИП 316236600059380) - Попаденко А.Э. (доверенность от 27.07.2023), от ответчика - открытого акционерного общества "Кубаньавтосервис" (ИНН 2310004351, ОГРН 1022301616700) - Гришиной В.С. (доверенность от 21.22.2023) и Лукьянова А.А. (директор), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Кубаньавтосервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 по делу N А32-37751/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Колотовкина Ксения Ивановна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с открытого акционерного общества "Кубаньавтосервис" (далее - общество) 1 800 тыс. рублей - задатка в двойном размере по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 15.02.2020 (далее - договор от 15.02.2020).

Решением суда от 19.12.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.02.2024, исковые требования удовлетворены в полном объеме; с общества в пользу предпринимателя взыскан задаток в двойном размере, что составляет 1 800 тыс. рублей, и 31 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждено надлежащее исполнение предпринимателем обязательств по договору от 15.02.2020 с обществом, в свою очередь, не исполнившим принятые на себя обязательства. Общество не представило доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности исполнения обязательств по договору с предпринимателем, что свидетельствует о виновном бездействии общества как продавца имущества в соответствии с договором от 15.02.2020. Суды указали на незаконное уклонение общества от ответственности и непредставление обществом доказательств предпринятых им мер по выполнению условий договора от 15.02.2020.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, суды неверно истолковали содержание договора от 15.02.2020. Так, в пункте 3.3 договора от 15.02.2020 стороны согласовали, что арендатор в течение 36 месяцев, начиная с 15.02.2020, обязуется внести на собственный депозитный счет 50% от выкупной стоимости имущества. Таким образом, в указанном пункте согласован не срок выкупа имущества, как указывает суд первой инстанции, а обязанность предпринимателя по внесению денежных средств на свой депозитный счет в качестве гарантии платежеспособности покупателя при совершении будущей сделки купли-продажи, которая не была исполнена по вине предпринимателя. В пункте 3.4 договора от 15.02.2020 стороны согласовали, что внесение денежных средств арендодателю в размере 50% от выкупной стоимости имущества является обязательным условием для перехода имущества в собственность арендатора посредством заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, а не расчеты посредством безотзывного открытого аккредитива, для раскрытия которого сначала необходимо зарегистрировать переход права собственности на предпринимателя. Однако суд апелляционной инстанции иначе истолковал этот пункт договора и указал, что договор сторонами не заключен, общество не отказалось от заключения договора, но потребовало внести 50% выкупной цены имущества на свой счет. При этом суд не учел, что предприниматель предложил заключить договор, по которому расчеты должны быть произведены посредством безотзывного открытого аккредитива, что противоречит условиям пункта 3.4 договора от 15.02.2020. Суды не приняли во внимание довод общества о том, что предприниматель предложил подписать не договор купли-продажи с рассрочкой платежа и, как указано судом апелляционной инстанции, внесения 50% выкупной цены имущества на счет арендодателя как условие, установленное для перехода права собственности, а проект договора купли-продажи (с ипотекой в силу закона) с оплатой посредством безотзывного открытого аккредитива. Суды не учли, что подтверждением платежеспособности предпринимателя может быть либо наличие денежных средств на его депозитном счете, либо заключенный в письменной форме кредитный договор, что в материалы дела не представлено. Пунктом 3.3 договора от 15.02.2020 регламентирована обязанность предпринимателя внести 50% выкупной стоимости имущества на свой депозитный, но не кредитный счет. Письмо ПАО "Сбербанк России" от 17.01.2023 не подтверждает ни платежеспособность предпринимателя, ни предоставление ему кредита. Суды неправомерно отклонили ходатайство общества об истребовании банковской выписки по указанному в договоре от 15.02.2023 расчетному счету предпринимателя (р/с 40802810630000009465 в Краснодарском отделении N 8619 в ПАО "Сбербанк") в целях проверки платежеспособности предпринимателя как гарантию общества в том, что за реализованное предпринимателю имущество общество получит денежные средства от покупателя. Суды не учли, что именно предприниматель допустил односторонний отказ от исполнения обязательства, предусмотренного договором от 15.02.2020. В ответ на обращение от 21.12.2022 N 025 предприниматель направил в адрес общества письмо, указав на невозможность согласования подготовленного обществом проекта предварительного договора купли-продажи и сообщив о подготовке договора купли-продажи с учетом положений о внесении денежных средств арендодателю в размере 100% от выкупной стоимости объекта сделки. Однако такой договор предприниматель также не направил, что свидетельствует об уклонении предпринимателя от заключения договора купли-продажи, а также от исполнения условий договора от 15.02.2020. Суды не учли, что общество направляло предпринимателю свою редакцию договора купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи, однако указанные предложения предприниматель не рассмотрел, что также свидетельствует об уклонении предпринимателя от заключения договора купли-продажи. Вместе с тем, суды сделали вывод о недобросовестном поведении общества, обязав его возвратить предпринимателю задаток в двойном размере, хотя сделка купли-продажи имущества не состоялась ввиду нарушения условий договора со стороны предпринимателя: отсутствие на депозитном счете предпринимателя 50% суммы от выкупной стоимости имущества и невнесение предпринимателем на счет общества денежных средств в размере 50% от выкупной стоимости имущества. Кроме того, суды не учли, что у предпринимателя не было намерения приобретать имущество, поскольку 15.02.2023 и 16.02.2023 он похитил имущество общества из здания, которое арендовал по договору от 15.02.2020 и по условиям которого должен был приобрести в собственность, причинив тем самым имущественный вред; по данному факту возбуждено уголовное дело N 12301030049000519.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители предпринимателя и общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.02.2020 между предпринимателем (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества и материальные ценности, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Садовая, д. 120, в том числе: нежилое здание (котельная) площадью 128,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0121002:508, нежилые помещения первого этажа N 10 - 14, литеры В1, В2 площадью 117,9 кв. м с кадастровым номером 23:43:0121002:587, нежилое здание площадью 1336,4 кв. м с кадастровым номером 23:43:0121002:507, материальные ценности согласно описи (приложение 1). Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0310006:35, занятым зданием и необходимым для его использования.

Пунктом 3.1 договора от 15.02.2020 предусмотрено право арендатора выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до его истечения. Условия выкупа изложены в соглашении о намерениях (предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке).

Согласно пункту 3.2 договора от 15.02.2020 выкупная цена имущества составляет 40 млн рублей и является окончательной.

В силу пунктов 3.3 и 3.4 договора от 15.02.2020 арендатор в течение 36 месяцев (начиная с 15.02.2020) обязуется внести на собственный депозитный расчетный счет 50% от выкупной стоимости имущества. Внесение денежных средств арендодателю в размере 50% от выкупной стоимости имущества является обязательным условием для перехода здания в собственность арендатора посредством заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

В соответствии с пунктом 3.5 договора от 15.02.2020 арендатор вносит задаток в размере 900 тыс. рублей в счет купли-продажи имущества.

Соглашением о задатке подтверждено, что предприниматель передал, а общество приняло денежные средства в размере 900 тыс. рублей.

По утверждению предпринимателя, договор купли-продажи не заключен в связи с выставлением обществом дополнительных условий, обязательных к исполнению предпринимателем, то есть в связи с фактическим отказом общества от заключения договора купли-продажи.

Данное обстоятельство послужило основанием для направления предпринимателем в адрес общества претензии об уплате в двойном размере задатка, предусмотренного пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, а оставление претензии без финансового удовлетворения - основанием для обращения в суд с иском о взыскании 1 800 тыс. рублей - задатка в двойном размере.

При рассмотрении спора суды руководствовались положениями статей 5, 329, 380, 381, 421, 429, 431, 445, 446, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", указали, что предприниматель исполнил все условия договора от 15.02.2020, в том числе представив в подтверждение письмо ПАО "Сбербанк России" от 17.01.2023 о принятии положительного решения о кредитовании предпринимателя для заключения договора купли-продажи имущества, предусмотренного договором от 15.02.2020.

Суды отметили, что предприниматель (арендатор) выразил намерение на заключение основного договора (предложение о заключении основного договора купли-продажи направлено обществу 13.02.2023), и указали на отсутствие оснований для вывода об утрате сторонами взаимного интереса в исполнении предварительного договора. Вместе с тем, договор купли-продажи сторонами не заключен, в письме от 07.02.2023 общество не отказалось от заключения договора, но потребовало внести 50% выкупной цены имущества на свой счет. Однако договор от 15.02.2020 не предусматривает такого условия для заключения сторонами основного договора купли-продажи, данное условие установлено для перехода права собственности на имущество. По предварительному договору купли-продажи переход права собственности на недвижимое имущество не может быть осуществлен, такой договор лишь подтверждает намерения сторон заключить основной договор в будущем. Требование общества о внесении на его счет 50% от выкупной цены имущества на основании предварительного договора купли-продажи суды признали неправомерным.

Сославшись на письмо ПАО "Сбербанк России" от 17.01.2023 о положительном для предпринимателя решении о кредитовании для заключения договора купли-продажи с обществом, суды указали, что само по себе отсутствие личных денежных средств и использование кредитного механизма не имеет правового значения для продавца, целью которого является передача права собственности на имущество и получение денежных средств от покупателя. Получение кредитования от банка подтверждает реальную заинтересованность предпринимателя в приобретении недвижимого имущества у общества и гарантирует продавцу получение денежных средств за счет аккредитива в полном объеме. В предварительном договоре стороны не ограничили право покупателя использовать банковские способы получения денежных средств для приобретения имущества в собственность у общества.

Отклонив довод общества о направлении им предпринимателю предварительного договора купли-продажи, суды указали, что данный проект договора покупателем не принят и не подписан ввиду наличия неверных сведений в части договора аренды земельного участка, на котором расположено предполагаемое к покупке имущество общества. Направленный предпринимателем обществу проект договора, предусматривающий ипотеку в силу закона и перечисление продавцу денежных средств в размере 100% от стоимости сделки, обществом получен 09.01.2023, но не подписан. При этом общество направило предпринимателю дополнительное соглашение N 2 к договору, которым предложено внести изменения в части увеличения денежных средств до 100% и установления обязанности предпринимателя внести денежные средства на счет арендодателя до передачи имущества по договору купли-продажи.

Суды указали, что вопреки доводам общества, из переписки сторон не следует, что общество согласилось на заключение основного договора купли-продажи, поскольку во всех письмах продавца содержатся дополнительные условия, которые обязан выполнить покупатель, что свидетельствует об уклонении продавца от заключения договора, а реальные намерения заключить договор из писем общества не усматривается. Действия продавца свидетельствуют о неоднократном изменении им требований к покупателю в части передачи денежных средств за недвижимое имущество, что не соответствует принципу добросовестности участников гражданского оборота и свидетельствует о поведении общества, не подтверждающем его намерения заключить договор купли-продажи.

Указав, что общество необоснованно уклонилось от заключения договора купли-продажи, суды сделали вывод о том, что полученный им от предпринимателя задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере.

Вместе с тем, при постановке данного вывода суды неполно исследовали обстоятельства надлежащего исполнения условий договора от 15.02.2020 предпринимателем, в частности предусмотренных пунктом 3.3, согласно которому арендатор в течение 36 месяцев, начиная с 15.02.2020, обязуется внести на собственный депозитный расчетный счет 50% от выкупной стоимости имущества.

Суды не установили наличие на депозитном счете предпринимателя по состоянию на 15.02.2023 денежных средств в размере 20 млн рублей, что составляет 50% от выкупной стоимости имущества, не проверив довод общества о том, что данное условие включено в раздел договора о последующем выкупе арендованного имущества, является для общества гарантией платежеспособности предпринимателя и условием, которое предприниматель не исполнил.

Суды ограничились ссылкой на письмо ПАО "Сбербанк России" от 17.01.2023 о положительном для предпринимателя решении о кредитовании, не истребовав от предпринимателя относимые и допустимые доказательства открытия ему кредитной линии для целей приобретения арендуемого по договору от 15.02.2020 имущества по договору купли-продажи с обществом, и отклонив ходатайство общества об истребовании соответствующих доказательств.

Сделав вывод о непредставлении обществом доказательств объективной невозможности исполнения обязательств по предварительному договору и виновном бездействии, выраженном в уклонении от исполнения обязательств по договору от 15.02.2020, суды не оценили довод общества о том, что невнесение предпринимателем на собственный депозитный счет 50% от выкупной стоимости имущества свидетельствует об отсутствии у него денежных средств, невыполнении условий договора от 15.02.2020 о последующем выкупе арендованного имущества и с учетом возбужденного в отношении предпринимателя уголовного дела N 12301030049000519 - изначальных намерений приобрести это имущество.

При таких обстоятельствах преждевременен вывод судов о виновном бездействии общества как продавца имущества в соответствии с договором от 15.02.2020, повлекшем незаключение договора купли-продажи и основанием для взыскания с общества суммы задатка в двойном размере.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой или апелляционной инстанций либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 по делу N А32-37751/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова