Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2024 г. N Ф08-2274/24 по делу N А32-40506/2022

г. Краснодар

21 июня 2024 г.

Дело N А32-40506/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от истца - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330) - Бескоровайной Н.С. (доверенность от 05.02.2024), от ответчика - акционерного общества "Совхоз "Восход" (ИНН 2317062641, ОГРН 1122367001448) - Гордиенко И.В. (доверенность от 10.10.2023), от Генеральной прокуратуры Российской Федерации - Богаченко А.М. (удостоверение), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственность "Олимп" (ИНН 9729302542, ОГРН 1207700452618), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 по делу N А32-40506/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Олимп" (далее - общество) и АО "Совхоз "Восход" (далее - совхоз) о признании недействительными (ничтожными) договора от 24.03.2020 N 23-09/5279 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 и дополнительного соглашения от 07.05.2020 N 1 к нему; о признании недействительным (ничтожным) договора от 21.01.2021 N 2900 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5279. Истец просил возложить на общество обязанность возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта в законную силу, а также указать в решении, что данный судебный акт служит основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве аренды N 23:49:0407006:2900-23/235/2021-6, восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 "для сельскохозяйственного использования".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При производстве в суде апелляционной инстанции в дело вступила Генеральная прокуратура Российской Федерации (далее - прокурор).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024, в удовлетворении искового заявления отказано.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в иске со ссылкой на ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суды не приняли во внимание, что земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования. Изменение вида его разрешенного использования противоречит закону.

Поступивший в суд округа отзыв совхоза на кассационную жалобу не учитывается при ее рассмотрении в связи с нарушением ответчиком правил части 4 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В судебном заседании представители управления и прокурор на удовлетворении жалобы настаивали. Представитель совхоза полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, приказом по Сочинскому тресту совхозов "Главкурортторг" Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 N 29 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза N 11 образован совхоз "Восход", преобразованный на основании приказа Плодопрома РСФСР от 05.03.1974 N 46 в овощеводческий совхоз "Восход".

Постановлением администрации города Сочи от 09.01.1997 N 5/1 за совхозом на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплено 210,16 га земель для сельскохозяйственного использования с указанием на ограничение этого права режимом второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Правообладателю выдан государственный акт от 09.01.1997 серии КК-2 N 426001767 по форме, установленной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493.

В соответствии с приказом Минсельхозпрода России от 16.10.1997 N 429 совхоз преобразован в ФГУП "Совхоз "Восход", которое зарегистрировано на основании приказа Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 26.11.1997 N 1254, о чем выдано свидетельство серии АДГ N 1530.

На основании распоряжений управления от 31.12.2010 N 1379-р и от 10.11.2011 N 644-р ФГУП "Совхоз "Восход" приватизирован путем преобразования в АО "Совхоз "Восход" с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объекта.

Распоряжением управления от 11.03.2020 N 23-199-р АО "Совхоз "Восход" в аренду предоставлены земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 из земель населенных пунктов площадью 9000 кв. м и видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". На основании указанного распоряжения управление и совхоз заключили договор аренды от 24.03.2020 N 23-09/5279.

Распоряжением от 20.04.2020 N 23-304-р управление с учетом обращения совхоза изменило вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 на "постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)" (т. 1, л. д. 40 - 45).

Управление и совхоз заключили дополнительное соглашение от 07.05.2020 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2020 N 23-09/5279, в котором указали измененный вид разрешенного использования спорного земельного участка. Соответствующие изменения внесены в ЕГРН (т. 1, л. д. 46 - 48).

По договору от 21.01.2021 N 2900 права и обязанности арендатора спорного земельного участка переданы обществу (т. 1, л. д. 221 - 232).

Управление, полагая, что договор аренды, дополнительное соглашение к нему, а также договор от 21.01.2021 N 2900 заключены с нарушением закона, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил возможность квалификации как ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований управления, не приняли во внимание следующее.

В данном случае земельный участок предоставлен в аренду совхозу для сельскохозяйственного использования. Дополнительным соглашением к договору аренды стороны изменили цель предоставления участка в аренду - "постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)" (т. 1, л. д. 50).

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельный участок предоставлен арендатору для определенной цели (пункт 1.1 договора аренды от 24.03.2020 N 23-09/5279), обусловленной, в том числе нахождением на участке объектов недвижимости определенного назначения (распоряжение от 11.03.2020 N 23-199-р). Согласно представленным в дело доказательствам на участке находятся нежилое здание - склад минеральных удобрений и нежилое сооружение - ограда склад оборудования (т. 2, л. д. 51 - 75). Право собственности в отношении названных объектов принадлежит обществу (т. 1, л. д. 233 - 240).

При разрешении требований управления суды не установили соответствие измененного вида разрешенного использования участка назначению находящихся на нем объектов. Ссылаясь на изменение градостроительных регламентов, суды не учли, что в отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, сами по себе не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Обстоятельства, определяющие наличие оснований для изменения вида разрешенного использования, не соответствующего назначению находящихся на нем объектов, суды не установили.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Кроме того, оставлены без надлежащей судебной оценки доводы управления о том, что совокупность действий ответчиков, связанных с безосновательным изменением вида разрешенного использования публичного участка, направлена на вывод из хозяйственного оборота сельскохозяйственных угодий в целях их дальнейшей застройки. Иск заявлен в защиту публичных интересов, что исключает правомерность ссылки судов на положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса.

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы, сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам истца об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения изменений в договор аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 по делу N А32-40506/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Р.Г. Калуцких