Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июля 2024 г. N Ф08-4706/24 по делу N А53-35308/2023

г. Краснодар

15 июля 2024 г.

Дело N А53-35308/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи с Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, от истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Кочетовой А.С. (доверенность от 12.02.2024), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Аква-Парк" (ИНН 6161037242, ОГРН 1026102904134) - Зиновьевой О.П. (доверенность от 09.10.2023), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2024 по делу N А53-35308/2023, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент ) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Аква-Парк" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 28.04.2007 N 29852 (далее - договор N 29852); о возложении на общество обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010405:2, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 23/37 (далее - спорный участок), путем демонтажа и сноса временных сооружений и объектов, расположенных на спорном участке.

Решением суда от 29.01.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2024, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Общество с момента заключения договора N 29852 использует спорный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который указан в договоре N 29852, доступ на территорию общего пользования является свободным. Доводы департамента о ничтожности договора N 29852 заявлены без учета вступивших в законную силу судебных актов по делу N А53-14089/2020. В рамках дела N А53-44872/2020 установлено, что использование обществом спорного участка соответствует предмету деятельности общества. Установленные по делам N А53-14089/2020 и А53-44872/2020 обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего спора. Департамент не доказал нарушение обществом условий договора N 29852, которые могут служить основанием для его расторжения и освобождения спорного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился департамент с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, спорный участок предоставлялся в целях выполнения работ по организации городского парка, в связи с чем возведение и размещение каких-либо объектов, в том числе вспомогательного назначения, на спорном участке не предусмотрено ни договором, ни видом разрешенного использования спорного участка. В соответствии с нормативным регулированием (СП 475.1325800.2020) вид разрешенного использования спорного участка представляет собою благоустройство территории парка, при этом такой вид деятельности отнесен к вопросам местного значения и проект такого благоустройства должен быть согласован и утвержден Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, однако такое согласование общество не получило. Как указано в постановлении суда округа от 28.05.2021 по делу N А53-14089/2020, территория городского парка является территорией общего пользования независимо от расположения красных линий в данном районе города Ростова-на-Дону, с момента их утверждения и вида ранее располагавшихся на этой территории объектов. Заключая договор N 29852 для организации городского парка, общество приняло на себя обязанность по обеспечению на спорном участке режима территории общего пользования. Поскольку спорный участок в соответствии с видом разрешенного использования относится к землям общего пользования, судам надлежало оценить правовую природу отношений сторон договора N 29852 и оценить сделку на предмет ее действительности. Так, предоставление земельного участка в целях размещения автостоянки без проведения аукциона действующим земельным законодательством не предусмотрено. Общество искусственно заменило целевое назначение находящегося у него во временном пользовании спорного участка, возведя на нем без разрешительной документации временные и капитальные сооружения.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей департамента и общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 29852, согласно которому обществу сроком до 18.04.2046 передан в аренду спорный участок в территориальной зоне общественных парков организованного отдыха, для проведения работ по организации городского парка, расположен в водоохраной зоне реки Темерник, прибрежная зона составляет 18 988 кв. м. Спорный участок передан обществу по акту приема-передачи 28.04.2007. Договор N 29852 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2007.

Пунктом 4.4.1 договора N 29852 установлено право департамента на досрочное расторжение договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Пунктом 4.4.2 договора N 29852 предусмотрена обязанность общества использовать спорный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Составленным департаментом актом обследования от 07.08.2023 N 2528 установлено, что вдоль западной и восточной границ спорный участок огорожен сетчатым металлическим забором, свободный доступ на территорию участка отсутствует. В восточной части спорного участка произрастают деревья и кустарники, частично имеется тротуарная плитка и асфальтовое покрытие, расположены строения и сооружения: раздевалки, душевые, туалеты, площадка сцены с навесом, металлическое строение администрации и кассы, летние площадки с беседками (шашлычная поляна), малые архитектурные формы, цветочные клумбы. В северо-восточной части спорного участка расположены три чаши бассейнов с вспомогательными строениями, территория, прилегающая к бассейнам, вымощена плиточным покрытием, на которой расположены площадки для отдыха, конструкции водных аттракционов, имеется грунтовый технический проезд для обслуживания бассейнов. Вдоль западной части спорного участка организована автомобильная парковка с металлическим пунктом охраны в виде прицепа.

Указав, что условия договора N 29852 запрещают обществу размещение, установление и строительство на спорном участке каких-либо сооружений, в том числе вспомогательного назначения, не соответствующих виду разрешенного использования спорного участка, который используется обществом не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования, департамент направил обществу уведомление о расторжении договора N 29852.

Соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто, в связи с чем департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора N 29852 и освобождении обществом спорного участка путем демонтажа и сноса временных сооружений и объектов, расположенных на спорном участке.

Суды отказали департаменту в удовлетворении исковых требований о расторжении договора N 29852, мотивированных существенным нарушением договора, использованием земельного участка не по целевому назначению, правильно указав, что доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд; расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, существенные нарушения условий договора.

При постановке вывода об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных департаментом исковых требований суды установили, что между администрацией города Ростова-на-Дону и ТОО "БаГИ" заключен договор аренды от 30.07.1997 N 12602 земельного участка общей площадью 12,7154 га, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 23/37, для проведения работ по организации городского парка и его дальнейшей эксплуатации сроком до 18.04.2046. Комитетом по архитектуре и градостроительству города Ростова-на-Дону выдано архитектурно-планировочное задание от 03.11.1997 N 107-А по организации городского парка, согласован проект организации городского парка (заключение от 09.03.1999 N 295-98а). Актом приемки законченного строительством объекта от 16.05.2000 объект (первая очередь городского парка - аквапарк) завершен строительством и принят в эксплуатацию. Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 29.05.2000 N 1406 утвержден акт приемки в эксплуатацию первой очереди городского парка и указано на необходимость регистрации права собственности ООО "БаГИ" на возведенные объекты. Впоследствии ООО "БаГИ" передало обществу возведенные объекты аквапарка в счет оплаты приобретаемой доли в уставном капитале общества (протокол от 21.06.2003 N 6). Письмом от 20.10.2005 N 01-20/6115 комитет по архитектуре и градостроительству города Ростова-на-Дону указал, что целевое назначение переданных обществу объектов соответствует перечню объектов, разрешенных для размещения в парковых зонах.

Распоряжением департамента от 19.04.2007 N 1363 первоначальный земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, бульвар Комарова, 23/37, разделен на четыре земельных участка, два из которых площадью 2,4255 га и 3,4878 га переданы в аренду обществу на основании договоров N 29852 и 29855 сроком до 18.04.2046. Спорный участок передан обществу на основании договора N 29852. На момент раздела первоначального участка на спорном участке располагались три водных аттракциона с балластными емкостями.

Данные обстоятельства суды оценили как опровергающие довод департамента об отсутствии согласования проекта благоустройства спорного участка путем создания на нем аквапарка.

Суды верно отметили, что в рамках дела N А53-44872/2020 преюдициально установлено, что размещение водных аттракционов, вспомогательных сооружений, малых архитектурных форм не входит в противоречие с условиями договора N 29852 и соответствует предмету деятельности парка отдыха. Бассейны являются балластными емкостями (зоной приводнения) трех водных аттракционов, располагались на спорном участке до его раздела и введены в эксплуатацию в 2006 году, то есть в период действия предыдущего договора аренды от 30.07.1997 N 12602.

Суды установили, что в соответствии с пунктом 122 постановления Правительства Российской Федерации от 20.12.2019 N 1732 "Об утверждении требований к техническому состоянию и эксплуатации аттракционов" аттракционы зарегистрированы обществом в органах Гостехнадзора Ростовской области, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации аттракциона, с присвоением государственных регистрационных знаков - 610159, 610160, 610161.

Суды обоснованно указали, что размещение аттракционов, малых архитектурных форм и вспомогательных инженерных сооружений не нарушает целевого назначения использования зоны общего пользования, деятельность парка не исключает наличие аттракционов, доступ посетителей парка на которые обеспечивается приобретением билета. В соответствии с "ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности" утвержденным Приказом Госстандарта от 31.01.2014 14-ст и "ОК 034-2014 (КПЕС 2008). Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности", утвержденным приказом Госстандарта от 31.01.2014 N 14-ст, деятельность парков культуры и отдыха и тематических парков включает такие виды деятельности как деятельность парков аттракционов, включая механизированные и водные горки, игры, шоу, деятельность, связанную с организацией ярмарок и пикниковых площадок, а также услуги населению по пользованию различными аттракционами, относятся к услугам парков (садов) культуры и отдыха и не относятся к бытовым услугам. Оказание услуг аттракционов на территории парков не противоречит закону (подпункт 20 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отклонив довод департамента о нарушении обществом разрешенного использования спорного участка, являющегося территорией городского парка, относящегося к территории общего пользования, суды указали что в соответствии с правилами землепользования разрешенное использование земельных участков в зоне общественных парков (Р-1) предполагает наличие объектов, составляющих инфраструктуру обустроенного отдыха на открытом воздухе, инфраструктуру парков культуры и отдыха (в том числе аттракционов), а услуги парков включают услуги развлекательных аттракционов, что подтверждено "Градостроительным регламентом зоны общественных парков (Р-1)" (статья 35), Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 17.06.2008 N 405 "О принятии "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону"", действовавшим до 26.04.2011; Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 N 87 "О принятии "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" в новой редакции" (статья 59), действовавшим до 01.03.2019; Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону" (статья 38), действующим в настоящее время.

В силу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данный правовой подход закреплен в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308- КГ15-7455 и от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Суды также верно отметили, что фрагментарное ограждение на спорном участке обусловлено неровностями рельефа, наличием опасных склонов и спуска к воде, необходимо в целях безопасности посетителей, соответствует своду правил СП 475.1325800.2020 "Парки. Правила градостроительного проектирования и благоустройства" и не ограничивает свободный доступ на спорный участок, а доводы департамента о наличии платной парковки на территории спорного участка не нашли документального подтверждения.

Исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суды верно заключили, что к моменту раздела исходного земельного участка на этом участке была создана инфраструктура парка отдыха и аквапарка, объединенная общими коммуникациями, при этом была соблюдена процедура необходимых согласований размещения объектов, расположенных на спорном участке. Кроме того, в рамках дела N А53-44872/2020 преюдициально установлено, что размещение объектов не нарушает целевое использование спорного участка и градостроительные регламенты парковой зоны.

Отказав департаменту в удовлетворении исковых требований, суды правильно указали, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, по смыслу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суды указали, что в данном случае департамент не представил доказательства, подтверждающие существенное нарушение обществом договора аренды спорного участка, что подтверждено и вступившими в законную силу судебными актами по делам N А53-14089/2020 и А53-44872/2020, в рамках которых установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела.

Как разъяснено в Постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П, от 21.12.2011 N 30-П, преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Этим обеспечивается соблюдение общеправового принципа определенности, а также принципов процессуальной экономии, стабильности и общеобязательности судебных решений. Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 N 36-КГ16-26 указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении соответствующего дела. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения. Не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц суды мотивированно указали на отсутствие со стороны общества нарушений условий договора N 29852, которые могут служить основанием для его расторжения и освобождения спорного участка, сделав вывод об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды спорного участка.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2024 по делу N А53-35308/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.Н. Драбо

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин