Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2024 г. N Ф08-6002/24 по делу N А53-21854/2023

г. Краснодар

02 сентября 2024 г.

Дело N А53-21854/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"" (ИНН 6148003452, ОГРН 1026102159291) - Олейник К.А. (доверенность от 16.01.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) - Музыкова Д.В. (доверенность от 08.11.2023), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Нартикоева Валерия Рубеновича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 по делу N А53-21854/2023, установил следующее.

ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении в виде аренды на основании договоров аренды от 20.10.2006 и от 01.06.2008 земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691, а также о возложении на управление обязанности зарегистрировать соответствующие обременения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Нарткашвили М.М.

На основании определения от 12.12.2023 произведено процессуальное правопреемство: Нарткашвили М.М. заменена ее правопреемником (Нартикоев В.Р.).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024, заявление удовлетворено. Признано незаконным бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в пользу общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691. Суд возложил на управление обязанность в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу внести в ЕГРН запись об обременении арендой в пользу общества земельного участка с кадастровым номером 61:24:0600014:692 на основании договора аренды от 20.10.2006 и земельного участка с кадастровым номером 61:24:0600014:691 на основании договора аренды от 01.06.2008. Суды пришли к выводу о том, что регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды образованных земельных участков должны быть осуществлены одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что Нартикоев В.Р. не является стороной договоров аренды от 20.10.2006 и от 01.06.2008. Суды не приняли во внимание, что в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся. При этом арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение с ним нового договора аренды. Принятое государственным регистратором решение соответствовало закону. Из материалов дела не следует, что общество заключило договоры аренды с наследодателем или наследником. Спор о наличии (отсутствии) права подлежит разрешению в порядке искового производства.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Заседание суда округа проведено с использованием систем видео-конференцсвязи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, участники общей долевой собственности, в том числе Нарткашвили М.М., (арендодатели) и ЗАО "Чумакова" (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков от 20.10.2006 и 01.06.2008.

По договору аренды от 20.10.2006 арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 5782,8 га (кадастровый номер 61:24:600014:0126), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "им. Чумакова", пашня.

По договору аренды от 01.06.2008 арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1098+-0,01 га пастбищ (кадастровый номер 61:24:600014:0188), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира ЗАО "им. Чумакова", расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "им. Чумакова", пастбища, в районе балок Хомуты, Чекаловский Хомутец, Соленая, Медвежка Сухая.

ЗАО "Чумакова" реорганизовано в форме присоединения к ООО Агрофирма "Топаз", наименование которого изменено на ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс"".

Нарткашвили М.М. произвела выдел земельных участков в счет принадлежащей ей доли из земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:600014:0126 и 61:24:600014:0188. Выдел земельных участков произведен с согласия арендатора при условии сохранения аренды в отношении образуемых земельных участков (л. д. 38, 51).

В результате выдела образованы: земельный участок с кадастровым номером 61:24:0600014:692 (из земельного участка с кадастровым номером 61:24:600014:126, пашня); земельный участок с кадастровым номером 61:24:0600014:691 (из земельного участка с кадастровым номером 61:24:600014:188, пастбище).

Участки поставлены на государственный кадастровый учет, зарегистрировано право собственности Нарткашвили М.М. Обременение в виде аренды в пользу общества в отношении названных земельных участков не зарегистрировано (л. д. 45 - 48; 58 - 61).

Общество, указывая, что отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (раздела).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

В силу пункта 1 части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Исключение из общего правила о сохранении ограничения (обременения) в виде аренды в отношении вновь образованного земельного участка сельскохозяйственного назначения предусмотрено пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Такие обстоятельства в рамках настоящего дела не установлены, поэтому после выдела из исходных участков земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 договоры аренды не прекратили свое действие. Одновременно с государственной регистрацией права собственности на участки за Нарткашвили М.М. следовало произвести государственную регистрацию обременения в виде аренды в пользу общества на образованные земельные участки.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирована правовая позиция, согласно которой ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение, одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что бездействие управления по невнесению одновременно с государственной регистрацией права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 записи об обременении в виде аренды в пользу общества противоречит действующему законодательству. Названные обстоятельства позволили судам удовлетворить требования заявителя.

Доводы кассационной жалобы управления суд округа отклоняет. Из представленных в дело доказательств не следует, что договоры аренды с обществом прекращены, а образованные земельные участки выбыли из владения арендатора. Условия договоров аренды и правила части 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ позволяли государственному регистратору сделать вывод об отсутствии препятствий для внесения регистрационных записей об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 правом аренды общества. Согласие арендатора на выдел участка в счет земельных долей в данном случае не означает, что он отказался от продолжения арендных отношений. Переход права собственности на земельные участки к Нартикоеву В.Р. (наследнику) не влечет прекращения договоров аренды (статья 617 Гражданского кодекса).

Несогласие управления с содержащейся в оспариваемых судебных актах оценкой доказательств не является основанием для их отмены, поскольку приведенные в жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, а также о несоответствии сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2024 по делу N А53-21854/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова