Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2024 г. N 15АП-3833/24 по делу N А53-21854/2023

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2024 г.

дело N А53-21854/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Ефимовой О.Ю., Пименова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Каменцевой Ю.В.,

при участии:

от Управления Росреестра по Ростовской области: представитель Куницкая К.В. по доверенности от 08.11.2023;

от ООО "РЗК "Ресурс": представитель Олейник К.В. по доверенности от 16.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 14.02.2024 по делу N А53-21854/2023

по заявлению ООО "РЗК "Ресурс" (ИНН 6148003452, ОГРН 1026102159291)

к Управлению Росреестра по Ростовской области (ИНН: 6164229538 ОГРН: 1046164044156)

при участии третьего лица: Нартикоева Валерия Рубеновича

о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным бездействия, об обязании зарегистрировать обременение.

Определением суда от 27.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Нарткашвили Мария Михайловна.

Определением суда от 12.12.2023 удовлетворено ходатайство заявителя о процессуальном правопреемстве, произведена замена третьего лица Нарткашвили Марии Михайловны на Нартикоева Валерия Рубеновича.

Решением суда от 14.02.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным как противоречащее нормам Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" ИНН 6148003452 ОГРН 1026102159291. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" ИНН 6148003452 ОГРН 1026102159291 земельного участка с кадастровым номером 61:24:0600014:692 на основании договора аренды от 20.10.2006 и земельного участка с кадастровым номером 61:24:0600014:692 на основании договора аренды от 01.06.2008.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО РЗК "Ресурс" отказать в полном объеме.

В обоснование правомерности приведенных доводов управление в своей жалобе ссылается на письмо департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.11.2018 N ОГ-Д23-11218, а также на нарушение арендодателем положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая на правомерность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 без переноса аренды на образованные земельные участки из исходных земельных участков. По мнению апеллянта в настоящем случае имеет место избрание обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В канцелярию суда от ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" поступили возражения на апелляционную жалобу, общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд протокольным определением приобщил представленные возражения на апелляционную жалобу к материалам дела.

Представитель ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" в судебном заседании передал судебной коллегии возражения на апелляционную жалобу от Нартикоева В.Р.

Суд приобщил возражения на апелляционную жалобу к материалам дела.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции, между участниками общедолевой собственности, в том числе Нарткашвили Марией Михайловной, (арендодатели) и ЗАО "Чумакова" (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка от 20.10.2006 и 01.06.2008.

По договору аренды от 20.10.2006 арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок обшей площадью 5782,8 га, с кадастровым номером 61:24:600014:0126, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "им. Чумахова", пашня, сроком до 17.04.2056.

По договору аренды от 01.06.2008 арендодатели передали, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1098+-0,01 га пастбищ, с кадастровым номером 61:24:600014:0188, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира ЗАО "им. Чумакова", расположенного в границах участка, адрес ориентира Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "им. Чумакова", пастбища, в районе балок Хомуты, Чекаловский Хомутец, Соленая, Медвежка Сухая, сроком до 01.07.2057.

На основании договора о присоединении от 30.09.2015, утвержденного решением от 07.07.2015 единственного акционера ЗАО "Чумакова", последнее реорганизовано в форме присоединения к ООО Агрофирма "Топаз".

В соответствии с протоколом внеочередною общего собрания участников ООО Агрофирма "Топаз" от 09.11.2015 принято решение об изменении фирменного наименования на общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс".

Между собственниками земельных долей и ООО "РЗК "Ресурс" 16.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.06.2006, которым стороны пришли к соглашению об увеличении арендной платы, уточнив порядок се выплаты.

В последующем Нарткашвили М.М. произвела выдел земельных участков в счет принадлежащей ей долей из земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:600014:0126 и 61:24:600014:0188. Выдел земельных участков произведен с согласия арендатора при условии сохранения аренды в отношении образуемых земельных участков (согласие представлено в материалах дела).

В результате выдела земельных участков в счет долей, принадлежащих Нарткашвили М.М., образованы следующие земельные участки:

с кадастровым номером 61:24:0600014:692 (образован из земельного участка с кадастровым номером 61:24:600014:126, пашня);

с кадастровым номером 61:24:0600014:691 (образован из земельного участка с кадастровым номером 61:24:600014:188, пастбище).

Управлением Росреестра произведена постановка на государственный кадастровый вышеуказанных земельных участков и зарегистрировано право собственности Нарткашвили М.М. (выписка из ЕГРН от 07.06.2023). При этом обременение в виде аренды в пользу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" не зарегистрировано.

При этом, как следует из материалов дела, Нарткашвили Мария Михайловна, привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, умерла 04.06.2023.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 06.12.2023 наследником имущества Нарткашвили М.М., а именно земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692, 61:24:0600014:691 является сын Нартикоев В.Р.

В связи с указанными обстоятельствами, определением суда от 12.12.2023 удовлетворено ходатайство заявителя о процессуальном правопреемстве, произведена замена третьего лица Нарткашвили Марии Михайловны на Нартикоева Валерия Рубеновича.

Полагая, что отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:0600014:692 и 61:24:0600014:691 в пользу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс", на основании договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:24:600014:0126 и 61:24:600014:0188 от 20.10.2006 и 01.06.2008 соответственно, нарушает его права и интересы, общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) регламентированы Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (часть 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенное положение Гражданского кодекса (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, то в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса он подлежит государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

При этом стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок. По окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка закреплен частью 12 статьи 41 Закона N 218-ФЗ.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Более того, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16.07.2013 N 1196-О, от 29.01.2015 N 162-О, от 21.05.2015 N 1197-О, от 23.11.2017 N 2607-О, от 29.05.2019 N 1358-О и др.). Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", закрепляющем, в частности, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению без согласия арендатора земельного участка, находящегося в долевой собственности. (Определение Конституционного Суда РФ от 30.01.2020 N 70-О).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) приведена правовая позиция, в соответствии с которой согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Распорядившись принадлежавшим правом собственности на земельную долю в исходном земельном участке, участник общей долевой собственности (Нарткашвили М.М.), заключив договоры аренды от 20.10.2006 и 01.06.2008 с обществом, выразила волю на передачу земельных участков в аренду указанному лицу.

Судом первой инстанции верно установлено, что в материалы дела не представлено доказательств того, что участник общей долевой собственности Нарткашвили М.М. не участвовала в собрании или голосовала против заключения спорных договоров. При этом Нартикоев Валерий Рубенович против удовлетворения заявленных требований не возражает.

Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Данный правовой подход единообразно поддерживается Верховным судом РФ в Определении от 19.06.2020 N 310-КГ17-23737 по делу N А35-7594/2016, Определении от 18.11.2019 N 310-ЭС19-20804 по делу N А53-5259/2018, а также кассационным судом в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2020 по делу N А53-36267/2019, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2023 по делу N А53-26972/2022.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные им земельные участки.

Довод апелляционной жалобы об избрании обществом ненадлежащего способа защиты, требования которого должны рассматриваться в порядке искового производства, коллегией отклоняется с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В рассматриваемой ситуации спор о праве отсутствует, поскольку права участников долевой собственности на спорные земельные участки обществом не оспариваются. Из содержания заявления следует, что требования заявителя связаны с оспариванием бездействия регистрирующего органа по невнесению записи о существующем обременении вновь образованного земельного участка.

Апелляционная коллегия полагает, что ссылки Управления на позицию Департамента недвижимости Минэкономразвития России указанную в письме от 20.11.2018 г. N ОГ-Д23-11218 не состоятельны, так как сам текст письма содержит следующие разъяснения.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленному вопросу (Письмо Минэкономразвития России от 20.11.2018 N ОГ-Д23-11218).

Кроме того, приведенная позиция сформирована без учета специфики земель сельскохозяйственного назначения, определенной нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а потому неприменима к спорному правоотношению. В отношении земель сельскохозяйственного назначения эта позиция входит в прямое противоречие как с нормами названного закона. Так и с толкованием их высшей судебной инстанцией. При этом в силу универсального конституционного принципа разделения властей право толкования закона дано исключительно судебной власти.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводы суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о правомерности заявленного требования о признании незаконным оспариваемого заявителем бездействия Управления Росреестра и применении в отношении него правовосстановительной меры в виде возложения обязанности устранить допущенные нарушения. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 по делу N А65-21616/2014. При указанных обстоятельствах основания для отмены решения суда от 14.02.2024 отсутствуют.

Нарушения и неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024 по делу N А53-21854/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

О.Ю. Ефимова С.В. Пименов