Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2024 г. N Ф08-6679/24 по делу N А53-44016/2021

г. Краснодар

27 сентября 2024 г.

Дело N А53-44016/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А, и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Захарченко О.П.), от истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Дороженко А.А. (доверенность от 15.10.2023), ответчика - индивидуального предпринимателя Волосатова Дмитрия Вячеславовича (ИНН 701725325631, ОГРНИП 317619600083381) - лично, в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрации Октябрьского района города Ростова-на-Дону извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 по делу N А53-44016/2021, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Волосатову Дмитрию Вячеславовичу (далее - предприниматель) со следующими исковыми требованиями:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 от 26.10.2020 N 639, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 7-я Канатная, д. 61/64;

- признать зарегистрированное за предпринимателем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) право собственности на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 отсутствующим;

- указать в резолютивной части судебного акта, что решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

Иск основан на положениях статей 222, 285, 309, 314, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 55.30, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и мотивирован следующим. Предпринимателем не выполнено обязательство по сносу самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, право собственности на который последний приобрел на основании договора купли-продажи от 26.10.2020 N 639, заключенного с ответчиком как с победителем аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 N 2/5/П-1). Допущенное нарушение является существенным и влечет расторжение договора в судебном порядке. Поскольку предприниматель зарегистрировал в ЕГРН право собственности на самовольно возведенный объект, данное право подлежит признанию отсутствующим (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра), администрация Октябрьского района города Ростова-на-Дону (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023, исковые требования удовлетворены.

Суды установили, что в рамках гражданского дела N 2-4839/15 администрация обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к Карапетяну С.Н. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 иск удовлетворен. На Карапетяна С.Н. возложена обязанность произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести участок в первоначальное состояние. Указанное решение Карапетяном С.Н. не исполнено, поэтому администрация в рамках дела N 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением об изъятии земельного участка, проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений. Решением от 17.09.2019 иск администрации удовлетворен, суд принял решение об изъятии у Карапетяна С.Н. земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов. В этой связи в газете "Ростов официальный" от 22.07.2020 N 30 (1342) опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 департаментом публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. По итогам проведенного открытого аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 N 2/5/П-1) победителем признан гражданин Волосатов Д.В., с которым заключен договор от 26.10.2020 N 639 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. В договоре (пункт 1.2) указано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства - двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой, и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15. Покупатель обязан за свой счет снести самовольную постройку в срок, не превышающий 12 месяцев с даты подписания договора (пункт 4.2.3). В случае неисполнения данного пункта договора, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 6.4). Департамент указывает, что покупателем земельного участка обязательство по сносу объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 не исполнено. При этом предпринимателем произведена государственная регистрация в ЕГРН права собственности на этот (самовольно возведенный) объект. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 222, 309, 310, 450 Гражданского кодекса, статьей 54.1 Земельного кодекса, статьями 55.30, 55.31 Градостроительного кодекса, статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). В обоснование заявленных требований департаментом в материалы дела представлен ряд доказательств, подтверждающих, по мнению истца, факт неисполнения ответчиком обязательства по сносу объектов самовольного строительства. Возражая против заявленных требований, предприниматель представил в материалы дела ряд доказательств, опровергающих доводы департамента. В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по спору, определением от 12.10.2022 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО "КОДЭКС" Кошелеву А.И. В заключении от 19.01.2023 указано, что объект недвижимости, фактически расположенный за земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, не идентичен объекту недвижимости, согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 N 1957. По площади застройки, строительному объему, а также по остальным конструктивным элементам объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, идентичен самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 N 1957. Данное заключение признано судом первой инстанции надлежащим (относимым, допустимым и достоверным) доказательством по делу. Апелляционный суд не принял довод предпринимателя о том, что экспертное заключение, положенное в основу судебного акта, не является надлежащим доказательством по делу, поскольку выводы эксперта не соответствуют действительности. Суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством, поскольку заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется. Несогласие заявителя с выводами эксперта, а также выводами суда, сделанными по результатам оценки заключения эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, не свидетельствует о нарушении положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Апелляционный суд отклонил также довод ответчика о необоснованности отказа суда первой инстанции в назначении по делу повторной судебной экспертизы. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, предпринимателем не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не может служить основанием для назначения такой экспертизы. Ссылаясь на то, что расположенное в настоящий момент на земельном участке здание возведено после сноса самовольной постройки, предпринимателем в материалы дела не представлено доказательств заключения договора на выполнение подрядных работ на строительство объекта, закупки строительных материалов и т.д. Кроме того, за разрешением на строительство спорного объекта предприниматель не обращался, что в свою очередь также свидетельствует о самовольном характере его возведения. Ответчик осуществил регистрацию права в ЕГРН собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, с присвоением ему кадастрового номера 61:44:0081001:1972. Поскольку указанные объекты недвижимости является одним и тем же объектом (самовольно возведенным), имеются основания для удовлетворения требования департамента о расторжении договора от 26.10.2020 N 639 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. Наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности предпринимателя на здание с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 будет препятствовать департаменту в реализации его прав как представителя публичного собственника земельного участка, в том числе по его отчуждению третьим лицам. В этой связи имеются основания для удовлетворения требования истца о признании права собственности ответчика на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 (дата регистрации в ЕГРН права 10.11.2021, номер государственной регистрации права 61:44:0081001:1972-61/183/2021-1) отсутствующим. В связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 в судебном порядке, также погашена регистрационная запись в ЕГРН о праве собственности предпринимателя на указанный участок.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2024 решение от 23.05.2023 и постановление от 21.07.2023 отменены, дело отправлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд округа указал на следующее. Экспертное заключение от 19.01.2023, положенное судами первой и апелляционной инстанций в основу вывода о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, оспаривалось ответчиком, указывавшим на отсутствие обоснования в заключении вывода о сохранении спорного объекта в первоначальном виде. Предприниматель ссылался также на отсутствие со стороны судебного эксперта геодезического исследования для определения точек нахождения спорного объекта и самовольного объекта, подлежащего сносу, указывал на то, что содержание заключения свидетельствует о противоречиях в выводах эксперта. Так эксперт, проводя исследование, пришел к выводу о тождественности (идентичности) фактически расположенного объекта объекту недвижимости согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке с учетом конструктивных элементов здания. Однако, исходя из текста заключения, невозможно определить, каким образом эксперт установил тождественность существующего объекта и объекта, указанного в отчете об оценке, учитывая его собственный вывод о расхождениях площади и объема застройки. Сопоставление технических характеристик, приведенных в описании объекта капитального строительства - подлежащего сносу жилого дома сблокированной застройки, с характеристиками объекта капитального строительства, содержащимися в ЕГРН и исследованного в рамках данного дела судебным экспертом ООО "КОДЕКС", не позволяет однозначно утверждать, что указанные объекты капитального строительства являются идентичными. Ответчиком в обоснование заявленных возражений представлена в материалы дела рецензия от 09.03.2023 на заключение судебного эксперта от 19.01.2023, подготовленная специалистом СЭО "Донской центр экспертиз", которая, по мнению предпринимателя, подтверждает его довод о том, что объект, подлежащий сносу, и объект, исследованный судебным экспертом, не являются идентичными по своим техническим характеристикам. В связи с наличием выявленных ответчиком в ходе разрешения спора различий в технических характеристиках объекта капитального строительства, подлежащего сносу, и объекта капитального строительства, исследованного судебным экспертом, предприниматель ходатайствовал о проведении по делу дополнительной экспертизы, указав вопросы, подлежащие изучению. Однако представленная рецензия судами надлежаще не исследовалась и не оценивалась, а в удовлетворении ходатайства было отказано. Суд апелляционной инстанции не только не дал правовой оценки данному документу, но и указал, что предприниматель обратился с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы. При этом, как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2022 N 43-КГ22-3-К6, сторона вправе оспорить заключение эксперта, представив соответствующие доказательства или заявив о проведении повторной или дополнительной экспертизы. Иное означало бы невозможность для стороны оспорить выводы эксперта, и что заключение экспертизы с неизбежностью предопределяло бы разрешение спора. В подтверждение доводов о несогласии с заключением эксперта стороной могут быть представлены заключения других специалистов или рецензии на заключение эксперта, которые, являясь письменными доказательствами, подлежат оценке судом при разрешении ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы. Суд, который не дает оценки представленной рецензии, фактически лишает сторону возможности каким-либо образом аргументировать свою правовую позицию. Апелляционный суд, отклоняя доводы предпринимателя о том, что экспертное заключение не может быть положено в основу судебного акта, поскольку выводы эксперта не соответствуют действительности, исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств заключения договора на выполнение подрядных работ на строительство объекта, закупки строительных материалов и т.д. Однако предпринимателем представлены соответствующие доказательства в опровержение требований истца (документы на выполнение демонтажных работ в отношении самовольно возведенного объекта; акты обследования кадастрового инженера, фиксирующие снос самовольно возведенного объекта; документы о выполнении подрядных работ в отношении возводимого объекта капитального строительства и др.). Ссылаясь в подтверждение самовольного характера строительства на пояснения представителя ответчика о том, что за разрешением на строительство спорного объекта предприниматель не обращался, суд апелляционной инстанции не учел положения пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, согласно которому в случае строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется. Также предприниматель приводил доводы о том, что данный спор не подлежит разрешению арбитражным судом. Для отнесения гражданского спора к подведомственности арбитражного суда такой спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. Между тем, договор купли-продажи от 26.10.2020 N 639 заключен с Волосатовым Д.В. как с физическим лицом. Земля приобреталась для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. На земельном участке возведен жилой дом, который согласно заключению судебной экспертизы, представляет собой единый жилой автономный блок, предназначенный для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, без наличия участков общего пользования, позволяющего разделить его на самостоятельные квартиры, и не имеющие отдельные входы в другие части здания. Собственником спорного объекта в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности является ответчик как физическое лицо. При этом основным видом деятельности предпринимателя является не строительство, а производство красок, лаков и аналогичных материалов для нанесения покрытий, полиграфических красок и мастик.

При новом рассмотрении решением от 22.03.2024, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.06.2024, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции исходили из следующего. Повторно исследовав и оценив заключение эксперта, суды первой и апелляционной инстанции пришли выводу к выводу о том, что данное заключение содержит противоречивые данные. Так эксперт, проводя исследование, пришел к выводу о тождественности (идентичности) фактически расположенного объекта объекту недвижимости согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке с учетом конструктивных элементов здания. Однако, исходя из текста заключения, невозможно определить, каким образом эксперт установил тождественность существующего объекта и объекта, указанного в отчете об оценке, учитывая его собственный вывод о расхождениях площади и объема застройки. Сопоставление технических характеристик, приведенных в описании объекта капитального строительства - подлежащего сносу жилого дома сблокированной застройки, с характеристиками объекта капитального строительства, содержащимися в ЕГРН и исследованного в рамках данного дела судебным экспертом ООО "КОДЕКС", не позволяет однозначно утверждать, что указанные объекты капитального строительства являются идентичными. Заключение эксперта не содержит геодезического исследования для определения точек нахождения спорного объекта и самовольного объекта, подлежащего сносу, что свидетельствует о противоречиях в выводах эксперта. Ответчиком в обоснование заявленных возражений представлена в материалы дела рецензия от 09.03.2023 на заключение судебного эксперта от 19.01.2023, подготовленная специалистом СЭО "Донской центр экспертиз", из анализа которого следует, что объект, подлежащий сносу, и объект, исследованный судебным экспертом, не являются идентичными по своим техническим характеристикам. Таким образом, выводы эксперта опровергаются представленной ответчиком рецензией от 09.03.2023. Доказательств опровергающих выводы специалиста, изложенные в рецензии, истцом не представлено. От проведения повторной строительной экспертизы стороны отказались. Доводы предпринимателя о сносе самовольной постройки подтверждаются представленными им в материалы дела соответствующими доказательствами в опровержение требований комитета. Доказательств опровергающих представленные ответчиком доказательства истцом не представлено. Таким образом, комитетом не доказано соответствие спорного объекта, расположенного на земельном участке с объектом капитального строительства, подлежащего сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15. При таких обстоятельствах основания полагать о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2020 N 639 отсутствуют. Департаментом также заявлено требование о признании права собственности предпринимателя на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 отсутствующим. Как следует из материалов дела, предприниматель осуществил государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, с присвоением ему кадастрового номера 61:44:0081001:1972. Доказательств наличия у объекта признаков самовольной постройки истцом не представлено. Истец не доказал, что объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, а именно здание с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 и дом, подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2- 4839/15, является одним и тем же объектом. Иных оснований, предусмотренных законом или договором, для оспаривания права собственности должника на объект недвижимости истцом не указано. Изложенное исключает удовлетворение исковых требований в оставшейся части.

Департамент обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована следующим. Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что истец не доказал идентичность объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 (здания с кадастровым номером 61:44:0081001:1972) и дома, подлежащий сносу соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15. Вместе с тем, экспертом ООО "КОДЕКС" сделан вывод о том, что по площади застройки, строительному объему, а также по остальным конструктивным элементам, объект недвижимости фактически расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, идентичен объекту недвижимости самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 N 1957. Экспертом установлен факт проведения перепланировки в исследуемом объекте, что подтверждает проведение работ по переустройству внутренних помещений в уже существующем ранее самовольном объекте капитального строительства, подлежащим сносу на основании вступившего в законную силу судебного акта. Из материалов дела, в том числе из актов обследования с фотографиями строения, следует тождественность самовольной постройки и расположенного в настоящее время объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. При этом рецензия на заключение судебной экспертизы, подготовленная специалистом СЭО "Донской центр экспертиз", предоставленная предпринимателем в материалы дела, не является надлежащим доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку специалист СЭО "Донской центр экспертиз" не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суды указали также на то, что ссылка департамента на отсутствие разрешения на строительство у предпринимателя противоречит нормам статьи 51 Градостроительного кодекса, согласно которому в случае строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительства не требуется. При этом доказательств соблюдения установленного законом уведомительного порядка при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, предпринимателем в материалы дела не представлено. В связи с идентичностью объекта, расположенного на земельном участке с объектом капитального строительства, подлежащего сносу в соответствии с решением по делу N 2-4839/15, требование о признании права отсутствующим также подлежит удовлетворению.

Предприниматель в отзыве указал на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на их законность и обоснованность. Заключение эксперта не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и должно оцениваться наряду с иными доказательствами, представленными в материалы дела. В опровержение доводов департамента предпринимателем представлена совокупность доказательств (рецензия специалиста на заключение эксперта, документы, подтверждающие проведение подрядных работ на объекте и иные), которые подтверждают ошибочность выводов экспертного заключения. Доводы истца об идентичности объектов капитального строительства надлежаще проверены судами первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении дела и признаны не подтвержденными документально. Совокупность доказательств, представленная в материалы дела и оцененная судебными инстанциями, указывает на наличие оснований для отказа в удовлетворении требований департамента и необоснованность доводов кассационной жалобы.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от третьих лиц отзывов на кассационную жалобу.

На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель департамента поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Предприниматель возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Иные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя департамента и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках гражданского дела N 2-4839/15 администрация обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к Карапетяну С.Н. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 иск удовлетворен. На Карапетяна С.Н. возложена обязанность произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Указанное решение Карапетяном С.Н. не исполнено, поэтому администрация в рамках дела N 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением об изъятии земельного участка, проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений. Решением от 17.09.2019 иск администрации удовлетворен, суд принял решение об изъятии у Карапетяна С.Н. земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов.

В газете "Ростов официальный" от 22.07.2020 N 30 (1342) опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 департаментом публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. По итогам проведенного открытого аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 N 2/5/П-1) победителем признан гражданин Волосатов Д.В., с которым заключен договор от 26.10.2020 N 639 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. В договоре (пункт 1.2) указано, что на участке расположен объект капитального строительства - двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой, и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15. Покупатель обязан за свой счет снести самовольную постройку в срок, не превышающий 12 месяцев с даты подписания договора (пункт 4.2.3). В случае неисполнения данного пункта договора, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 6.4).

Департамент ссылается на то, что покупателем земельного участка обязательство по сносу объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 в установленный срок не исполнено. При этом предпринимателем произведена государственная регистрация в ЕГРН права собственности на данный (самовольно возведенный) объект. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

В случае изъятия земельного участка в связи с использованием с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов (пункт 1 статьи 54.1 Земельного кодекса). Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, также обязано исполнить обязательства по сносу такой самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц (пункт 8 статьи 54.1 Земельного кодекса). Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями - более чем три года (пункт 9 статьи 54.1 Земельного кодекса). В случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок - передаче в муниципальную собственность по правилам статьи 238 Гражданского кодекса (пункт 11 статьи 54.1 Земельного кодекса). В этом случае какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 12 статьи 54.1 Земельного кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса при повторном рассмотрении дела доказательства, представленные в материалы дела, установили, что заключение эксперта от 19.01.2023 носит противоречивый характер. Из содержания рецензии от 09.03.2023 на заключение судебного эксперта, подготовленной специалистом СЭО "Донской центр экспертиз", представленной предпринимателем следует, что объект, подлежащий сносу, и объект, исследованный экспертом, не являются идентичными по техническим характеристикам. Поскольку выводы экспертизы от 19.01.2023 поставлены под сомнение рецензией от 09.03.2023, суд первой инстанции предложил провести повторную экспертизу, от проведения которой стороны отказались. При этом предприниматель представил в материалы дела доказательства сноса самовольной постройки (документы на выполнение демонтажных работ в отношении самовольно возведенного объекта; акты обследования кадастрового инженера, фиксирующие снос самовольно возведенного объекта; документы о выполнении подрядных работ в отношении возводимого объекта капитального строительства и др.). Признав, что департамент не доказал идентичность объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 (здания с кадастровым номером 61:44:0081001:1972) и жилого дома, подлежащий сносу соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15, суды не усмотрели законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы департамента о тождественности расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 объекта недвижимости ранее существовавшему объекту самовольного строительства судом округа не принимаются. Эти доводы проверены судами первой и апелляционной инстанций при повторном рассмотрении дела и отклонены с приведением мотивов их непринятия. Суды при разрешении спора правильно установили имеющие значение для дела обстоятельства, полно и всесторонне исследованы доказательства и сделали выводы, основанные на правильном применении норм права. Исполнена судами первой и апелляционной инстанций и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами ввиду иного понимания им положений действующего законодательства и иной оценки доказательств, не может служить основанием для отмены обжалуемых им судебных актов. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке, не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Департамент (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 по делу N А53-44016/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Т.Н. Драбо