Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2024 г. N 15АП-5230/24 по делу N А53-44016/2021

город Ростов-на-Дону

10 июня 2024 г.

дело N А53-44016/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боровковой Е.С.,

при участии:

от истца: представитель Дороженко А.А. по доверенности от 15.10.2024;

от ответчика: представитель Андрейко М.В. по доверенности от 28.05.2024;

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2024 по делу N А53-44016/2021

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Волосатову Дмитрию Вячеславовичу (ИНН 701725325631, ОГРНИП 317619600083381)

при участии третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрации Октябрьского района города Ростова-на-Дону

о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Волосатову Дмитрию Вячеславовичу (далее - предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 от 26.10.2020 N 639, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 7-я Канатная, д. 61/64; 2 А53-44016/2021 - признать зарегистрированное за предпринимателем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) право собственности на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 отсутствующим; указать в резолютивной части судебного акта, что решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

Иск основан на положениях статей 222, 285, 309, 314, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статей 55.30, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и мотивирован следующим. Предпринимателем не выполнено обязательство по сносу самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, право собственности на который последний приобрел на основании договора купли-продажи от 26.10.2020 N 639, заключенного с ответчиком как с победителем аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 N 2/5/П-1). Допущенное нарушение является существенным и влечет расторжение договора в судебном порядке. Поскольку предприниматель зарегистрировал в ЕГРН право собственности на самовольно возведенный объект, данное право подлежит признанию отсутствующим (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2023 решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 по делу N А53-44016/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2024 Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2024 по делу N А53-44016/2021 в удовлетворении иска отказано.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что вывод суда первой инстанции о том, что ссылка Департамента на отсутствие разрешения на строительство у Волосатова Д.В. противоречит нормам п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительства не требуется, является несостоятельным, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.51.1 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

При этом доказательств соблюдения установленного законом уведомительного порядка при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, ИП Волосатовым Д.В. в материалы дела представлено не было.

В судебное заседание не явились третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика в апелляционный суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в рамках дела N 2-4839/15 администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Карапетяну Саркису Николаевичу о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства.

Решением суда от 02.12.2015, оставленным без изменения апелляционным определением апелляционной инстанции от 10.03.2016, суд удовлетворил исковые требования, обязал Карапетяна С.Н. произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести земельный участок в первоначальное состояние.

В связи с тем, что указанное решение суда не исполнено, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону в рамках дела N 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Карапетяну Саркису Николаевичу об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений.

Решением от 17.09.2019 по указанному делу исковые требования администрации удовлетворены, суд решил изъять у Карапетяна С.Н. земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов.

При указанных обстоятельствах, в газете Ростов официальный N 30 (1342) 22.07.2020 опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

Как следует из протокола о результатах торгов N 2/5/П-1 от 31.08.2020 победителем признан Волосатов Дмитрий Вячеславович.

С предпринимателем как с победителем торгов заключен договор купли-продажи N 639 от 26.10.2020, согласно которому департамент передает, а Волосатов Д.В. принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

В п. 1.2 договора указано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства - двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15.

Согласно п. 4.2.3 договора покупатель обязан за свой счет снести самовольную постройку в срок, не превышающий двенадцати месяцев с даты подписания договора.

При этом в п. 6.4 договора сторонами согласовано, что в случае неисполнения пункта 4.2.3, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок - передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется.

Как указывает истец, предпринимателем не исполнены обязательства по сносу указанного в п. 1.2 договора объекта капитального строительства. Более того, ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на самовольно возведенный объект капитального строительства с присвоением кадастрового номера 61:44:0081001:1972.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 15.11.2023 указал, что суду следует дать оценку доводам ответчика о том, что выводы судебного эксперта не соответствуют действительности, с учетом представленной ответчиком рецензии от 09.03.2023 на заключение судебного эксперта от 19.01.2023, подготовленной специалистом СЭО "Донской центр экспертиз". Кассационный суд полагает, что указанные выводы требуют дополнительной проверки, рецензия соответствующей правовой оценке. При этом необходимо применить правила пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым в случае строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется.

Согласно абзацу 2 подпункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса). Расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 постановления от 29.04.20210 N 10/22).

В случае изъятия земельного участка в связи с использованием с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов (пункт 1 статьи 54.1 Земельного кодекса).

Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, также обязано исполнить обязательства по сносу такой самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц (пункт 8 статьи 54.1 Земельного кодекса).

Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями - более чем три года (пункт 9 статьи 54.1 Земельного кодекса).

В случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок - передаче в муниципальную собственность по правилам статьи 238 Гражданского кодекса (пункт 11 статьи 54.1 Земельного кодекса).

В этом случае какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 12 статьи 54.1 Земельного кодекса).

Как указано выше, решением от 02.12.2015, оставленным без изменения апелляционным определением от 10.03.2016, суд удовлетворил исковые требования, обязал Карапетяна С.Н. произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести земельный участок в первоначальное состояние.

В связи с тем, что указанное решение суда не исполнено, администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону в рамках дела N 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Карапетяну Саркису Николаевичу об изъятии земельного участка и проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений.

Решением от 17.09.2019 по указанному делу исковые требования администрации удовлетворены, суд решил изъять у Карапетяна С.Н. земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов.

При указанных обстоятельствах, в газете Ростов официальный N 30 (1342) 22.07.2020 опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

Согласно указанному извещению (т. 1, л.д. 30) на земельном участке расположен объект капитального строительства - двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15. При этом имеется ссылка на статью 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность лица, которое приобрело земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, по сносу указанных жилых домов в срок не более чем 12 месяцев со дня заключения договора купли-продажи.

Начальная цена земельного участка установлена в соответствии с отчетом об оценке N 1957 от 03.06.2020 (т. 2, л.д. 114) и составила 325 570 рублей.

В протоколе о результатах торгов N 2/5/П-1 также имеется указание на наличие на спорном земельном участке подлежащего сносу двухэтажного блокированного дома.

В п. 6 протокола указано, что в случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок - передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется.

Аналогичные положения закреплены сторонами в п. 1.2, 4.2.3 и 6.4 договора купли-продажи от 26.10.2020 N 639.

Спорный договор купли-продажи подписан сторонами 26.10.2020. Однако, как указывает, истец в настоящее время обязательство по сносу объекта, указанного в 1.2 договора предпринимателем не осуществлено.

В подтверждение чего, истцом в материалы дела представлено письмо администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 27.10.2021 (т. 1, л.д. 34), согласно которому специалистами администрации установлено, что снос объекта самовольного строительства не осуществлен.

Кроме того, в процессе рассмотрения дела, сторонами составлен акт совместного осмотра спорного земельного участка от 05.04.2022 N 737. Как следует из указанного акта, земельный участок огорожен, имеет щебеночное покрытие, свободный доступ отсутствует. На участке возведено кирпичное строение смешанной этажности. Первый этаж закрыт профнастилом с рисунком, имитирующим кирпичную кладку, и пластиковыми панелями.

Предприниматель представил договор подряда на выполнение демонтажных работ от 01.12.2020, согласно которому Волосатов Д.В. (заказчик) поручил, а ООО "Донтеплопроект" принял на себя обязательства осуществить работы по демонтажу - сносу 2-х этажного жилого дома, состоящего из пяти блоков на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, как подлежащие сносу объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0081001:1449, 61:44:0081001:1450, 61:44:0081001:1451, 61:44:0081001:1457, 61:44:0081001:1458.

О выполнении согласованных договором подряда от 01.12.2020 работ представлен акт выполненных работ от 30.12.2020.

Кроме того, ответчиком представлены акты обследования, подготовленный кадастровым инженером Цындровым А.В., согласно которым установлен факт сноса объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0081001:1449, 61:44:0081001:1450, 61:44:0081001:1451, 61:44:0081001:1457, 61:44:0081001:1458.

Указанные объекты сняты с кадастрового учета, в подтверждение чего представлены выписки из ЕГРН.

С учетом возникших разногласий сторон, предмета и основания иска, судом определением от 12.10.2022 назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Кодэкс" Кошелеву Алексею Игоревичу.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: установить идентичность объекта недвижимости фактически расположенного за земельном участке с КН 61:44:0081001:1063, 633 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 7-я Канатная, 61/64, объекту недвижимости самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 N 1957, с учетом конструктивных элементов здания: фундамент, фасадная (лицевая) часть (архитектурные элементы, укладка стен и др.), внутренняя часть: каркас, стены, перегородки, перекрытия, покрытия, окна, двери, лестницы, инженерная инфраструктура и др.

Экспертное заключение от 19.01.2023 N А53-44016/21 представлено в материалы дела.

Как следует из указанного заключения эксперта, при проведении исследования экспертом установлено, что по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 7-я Канатная, 61/64, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 располагается жилое здание разной этажности - 2-3 этажа.

При сопоставлении поэтажных планов с фактической планировкой объекта исследования экспертом установлена следующая конфигурация объемно-планировочного решения, не соответствующая данным, отраженным в поэтажных планах отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 1957 от 03.06.2020 года.

На первом 1 этаже:

между помещениями 5 и 9 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,1 м;

между помещениями 2 и 8 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,1 м;

между помещениями 10 и 14 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,1 м;

между- помещениями 14 и 20 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,1 м;

в помещении 2 произведены работы по возведению перегородки из гипсокартонных листов (далее ГКЛ) на всю высоту помещения, закрывающую лестницу на 2-й этаж;

в помещении 8 произведены работы по возведению перегородки из ГКЛ на всю высоту помещения, закрывающую лестницу на 2-й этаж;

в помещении 14 произведены работы по возведению перегородки из ГКЛ на всю высот) помещения, закрывающую лестницу на 2-й этаж;

в помещении 20 произведены работы по возведению перегородки из ГКЛ на всю высоту помещения, закрывающую лестницу на 2-й этаж;

возведена перегородка из гипсолитовых плит, размерами 66 х 50 х 8 см, между выступающими частями фасадных конструкций в зоне помещения I, высотой 1,0 м, в результате чего образуется лоджия;

возведена перегородка из гипсолитовых плит, размерами 66 х 50 х 8 см, между выступающими частями фасадных конструкций в зоне помещения 5, высотой 1,0 м, в результате чего образуется лоджия;

возведена перегородка из гипсолитовых плит, размерами 66 х 50 х 8 см, между выступающими частями фасадных конструкций в зоне помещения 13, высотой 1,0 м, в результате чего образуется лоджия;

возведена перегородка из гипсолитовых плит, размерами 66 х 50 х 8 см, между выступающими частями фасадных конструкций в зоне помещения 17, высотой 1,0 м, в результате чего образуется лоджия.

На втором этаже:

между помещениями 2 и 7 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,0 м;

между помещениями 7 и 10 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,0 м;

между помещениями 10 и 14 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,0 м;

между помещениями 14 и 19 в несущей стене выполнен проем, размерами 0,8 х 2,0 м;

граница плиты перекрытия помещения 1 выполнена в уровне верхней ступени, в результате чего, площадь помещения 1 составляет 7,5 кв. м;

граница плиты перекрытия помещения 5 выполнена в уровне верхней ступени, в результате чего, площадь помещения 5 составляет 7,0 кв. м;

граница плиты перекрытия помещения 9 выполнена в уровне верхней ступени, в результате чего, площадь помещения 9 составляет 8,8 кв. м;

граница плиты перекрытия помещения 13 выполнена в уровне верхней ступени, в результате чего, площадь помещения 13 составляет 7,0 кв. м;

граница плиты перекрытия помещения 17 выполнена в уровне верхней ступени, в результате чего, площадь помещения 17 составляет 6,8 кв. м.

Эксперт отмечает, что при данной планировке объект исследования, в соответствии с СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные", представляет собой единый жилой автономный блок, включающий в себя комплекс помещений, предназначенный для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, без наличия участков общего пользования, позволяющего разделить его на самостоятельные квартиры, и не имеющий отдельные входы в другие части здания, а также отдельные приквартирные участки. Доступ ко всем помещениям объекта исследования осуществляется с центрального входа в здание.

Согласно выводам эксперта объект недвижимости, фактически расположенный за земельном участке с КН 61:44:0081001:1063, 633 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 7-я Канатная 61/64 ввиду проведенных работ по перепланировке, возведению ограждающих конструкций из гипсолитовых плит помещений лоджий, а также устройства перегородок из ГКЛ на первом этаже - не идентичен объекту недвижимости, согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 N 1957.

По площади застройки, строительному объему, а также по остальным конструктивным элементам объект недвижимости фактически расположенный за земельном участке с КН 61:44:0081001:1063, 633 кв. м по адресу: г. Ростов-на-До ну, ул. 7-я Канатная, 61/64, идентичен объекту недвижимости самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 N 1957.

Экспертом Кошелевым Алексеем Игоревичем, вызванным в судебное заседание, даны пояснения относительно экспертного заключения, подтвердив свои выводы.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Суд, оценив заключение эксперта, исходя из требований частей 1, 2 статьи 71 Кодекса, приходит к выводу о том, что заключение содержит противоречивые данные. Так эксперт, проводя исследование, пришел к выводу о тождественности (идентичности) фактически расположенного объекта объекту недвижимости согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке с учетом конструктивных элементов здания. Однако, исходя из текста заключения, невозможно определить, каким образом эксперт установил тождественность существующего объекта и объекта, указанного в отчете об оценке, учитывая его собственный вывод о расхождениях площади и объема застройки. Сопоставление технических характеристик, приведенных в описании объекта капитального строительства - подлежащего сносу жилого дома сблокированной застройки, с характеристиками объекта капитального строительства, содержащимися в ЕГРН и исследованного в рамках данного дела судебным экспертом ООО "КОДЕКС", не позволяет однозначно утверждать, что указанные объекты капитального строительства являются идентичными.

Заключение эксперта не содержит геодезического исследования для определения точек нахождения спорного объекта и самовольного объекта, подлежащего сносу, что свидетельствует о противоречиях в выводах эксперта.

Ответчиком в обоснование заявленных возражений представлена в материалы дела рецензия от 09.03.2023 на заключение судебного эксперта от 19.01.2023, подготовленная специалистом СЭО "Донской центр экспертиз", из анализа которого следует, что объект, подлежащий сносу, и объект, исследованный судебным экспертом, не являются идентичными по своим техническим характеристикам.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2022 N 43-КГ22-3-К6, сторона вправе оспорить заключение эксперта, представив соответствующие доказательства или заявив о проведении повторной или дополнительной экспертизы. Иное означало бы невозможность для стороны оспорить выводы эксперта, и что заключение экспертизы с неизбежностью предопределяло бы разрешение спора. В подтверждение доводов о несогласии с заключением эксперта стороной могут быть представлены заключения других специалистов или рецензии на заключение эксперта, которые, являясь письменными доказательствами, подлежат оценке судом при разрешении ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы.

Таким образом, выводы эксперта опровергаются представленной ответчиком рецензией от 09.03.2023.

Доказательств опровергающих выводы специалиста, изложенные в рецензии, истцом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено.

От проведения повторной строительной экспертизы стороны отказались.

Доводы предпринимателя о сносе самовольной постройки подтверждаются представленными им в материалы дела соответствующими доказательствами в опровержение требований истца (документы на выполнение демонтажных работ в отношении самовольно возведенного объекта; акты обследования кадастрового инженера, фиксирующие снос самовольно возведенного объекта; документы о выполнении подрядных работ в отношении возводимого объекта капитального строительства и др.).

Доказательств опровергающих представленные ответчиком доказательства истцом не представлено.

Таким образом, истцом не доказано соответствие спорного объекта, расположенного на земельном участке с объектом капитального строительства, подлежащего сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15.

Ссылка истца на отсутствие у ответчика разрешения на строительство нового объекта недвижимости противоречит нормам пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, согласно которым в случае строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется.

При таких обстоятельствах оснований полагать о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2020 N 639 у суда не имеется.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи следует отказать.

Департаментом также заявлено требование о признании права собственности ИП Волосатова Д.В. на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 отсутствующим.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, а также с применением иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных прав. Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения; в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником спорной недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Исходя из вышеизложенного, необходимым условием для применения такого способа защиты является наличие вещного права у истца в силу закона или договора с одновременным наличием лишь формального права у ответчика в силу записи об этом в ЕГРН на недвижимость.

Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", иск о признании права отсутствующим относится к негаторным искам.

Аналогичные положения содержатся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности": к числу требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, относятся, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Как следует из материалов дела, ИП Волосатов Д.В. осуществил государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, с присвоением ему кадастрового номера - 61:44:0081001:1972. Доказательств наличия у объекта признаков самовольной постройки истцом не представлено.

Истец не доказал, что объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, а именно здание с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 и дом, подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда от 02.12.2015 по делу N 2-4839/15 является одним и тем же объектом.

Иных оснований, предусмотренных законом или договором, для оспаривания права собственности должника на объект недвижимости истцом не указано.

Оценив представленные доказательства в совокупности, а также учитывая вышеизложенные разъяснения, суд пришел к выводу, что Департамент не имеет права оспаривать право собственности должника на спорный объект недвижимости. Нарушений прав истца на спорный объект судом не установлено. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Департамента о признании права собственности на объект недвижимости следует отказать.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2024 по делу N А53-44016/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик