Вопрос: Субъекты Российской Федерации своими правовыми актами утверждают ежегодные поправочные коэффициенты, которые применяются для определения стоимости объектов недвижимости (жилых домов, квартир и иных строений, помещений и сооружений), принадлежащих гражданам на праве собственности, для целей налогообложения, что приводит к значительному ежегодному увеличению налога на имущество физических лиц, в то время как рост реальных трудовых доходов большей части населения остается без изменения. Правомерен ли такой порядок определения стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения и будут ли вноситься в него изменения? ("Налоговый вестник", N 11, ноябрь 2003 г.)

Субъекты Российской Федерации своими правовыми актами утверждают ежегодные поправочные коэффициенты, которые применяются для определения стоимости объектов недвижимости (жилых домов, квартир и иных строений, помещений и сооружений), принадлежащих гражданам на праве собственности, для целей налогообложения, что приводит к значительному ежегодному увеличению налога на имущество физических лиц, в то время как рост реальных трудовых доходов большей части населения остается без изменения. Правомерен ли такой порядок определения стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения и будут ли вноситься в него изменения?

Порядок исчисления налога на имущество физических лиц в отношении строений, помещений и сооружений (далее - строения) установлен Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 2003-1).

После введения в действие с 21 июля 1999 года Федерального закона от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"" налог на имущество начисляется собственникам строений по ставкам, установленным представительными органами местного самоуправления в зависимости от их суммарной инвентаризационной стоимости, а также от типа использования этих объектов.

Исчисление налога на строения производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Организации технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговые органы сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, необходимые для исчисления налога.

Инвентаризационная стоимость строений определяется организациями технической инвентаризации в соответствии с Порядком оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.1992 N 87 (далее - Порядок оценки).

На основании п.3.2.1 Порядка оценки инвентаризационная стоимость объекта недвижимости определяется как его восстановительная стоимость с учетом износа и применения повышающих коэффициентов, утверждаемых исполнительными органами субъектов Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного следует, что в настоящее время налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость строений. Применение порядка определения инвентаризационной стоимости, рекомендованного Госстроем России как установление восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом износа, приводит к следующему:

- инвентаризационная стоимость большей части строений значительно занижена и в редких случаях завышена по сравнению с реальной (рыночной) стоимостью недвижимости, что приводит к искажению налоговой базы для исчисления налога на имущество физических лиц;

- оценка недвижимости осуществляется органами технической инвентаризации по устаревшим сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости объектов с ее последующим пересчетом в цены 1991 года; в результате этого более старые объекты имеют стоимость большую, чем такие же новые объекты;

- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждаются коэффициенты, определяющие уровень цен года для переоценки недвижимости различными методами, что приводит к колебаниям стоимости одинаковых объектов в разных регионах в десятки раз.

Эти проблемы могут быть решены посредством разработки и утверждения постановлением Правительства РФ методики массовой оценки недвижимости и предельных (рекомендуемых) повышающих коэффициентов для определения уровня цен года оценки.

С этой целью МНС России инициировало поручение Правительства РФ от 30.08.2000 N ХВ-П13-24276, во исполнение которого, а также в соответствии с постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" Госстроем России подготовлены проекты Методик оценки объектов недвижимости для целей налогообложения и Положения об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения.

Для сведения сообщаем, что налогоплательщик в соответствии со ст.6 и 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы имеет право обратиться к независимому оценщику с целью проведения оценки объекта и результаты оценки обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

С.В. Жукова,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

1 ноября 2003 г.

"Налоговый вестник", N 11, ноябрь 2003 г.