За все "уплочено" (С. Демчева, "Практическая бухгалтерия", N 1, январь 2004 г.)

За все "уплочено"

     "Все включено"                                                      

     Сколько потрачу - столько заплачу                                   

     Расчеты напрямую                                                    

Практически ни одно помещение не обходится без света, тепла и воды. При аренде подобные услуги могут либо включаться в арендную плату, либо оплачиваться отдельно. От этого зависит порядок учета доходов и расходов арендодателя.

Расходы на аренду офисных, складских и других помещений - главная статья затрат большинства фирм. Аренда давно стала для всех обычным делом. А основным источником дохода для многих организаций, располагающих "лишней" площадью, стала выручка от сдачи ее в аренду. И это неплохой бизнес, учитывая, что мало кто из фирм способен купить собственные квадратные метры. Таким образом, арендатор может по приемлемым ценам пользоваться офисом, а собственник - получать стабильную прибыль.

Предоставляя помещение, арендодатель, как правило, заботится об исправности в нем освещения и телефонной сети, рабочем состоянии розеток, теплосети, водопровода и т. д. Все это необходимо для нормальной работы арендатора. Ведь помимо самого офиса он будет нуждаться и в коммунальных услугах. Эти услуги могут быть как включены в стоимость арендной платы, так и оплачиваться отдельно.

Таким образом, есть несколько способов оплаты "коммуналки" арендатором:

- стоимость коммунальных платежей может быть учтена в арендной плате (то есть арендатор оплачивает сумму, в которую уже включены расходы по пользованию водой, теплом, электричеством и т. д.);

- в договоре аренды предусмотрена только арендная плата. Фирма-арендодатель сама оплачивает коммунальные услуги за арендатора и по его поручению. Затем он компенсирует все расходы;

- арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги снабжающим службам. Расчеты с арендатором он ведет только за пользование самим помещением.

Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

"Все включено"

Наиболее распространенный вариант расчета - коммунальные услуги включены в стоимость аренды. Просчитать примерную сумму коммунальных расходов обычно не составляет труда. Арендодатель просто предусматривает в договоре такую плату, которая покроет "коммуналку" и принесет доход. В этом случае с коммунальными службами арендодатель рассчитывается самостоятельно.

Пример 1

В феврале ЗАО "Стиль" предоставило офисное помещение в аренду ООО "Модерн". Сдача имущества в аренду является для "Стиля" обычным видом деятельности. Арендодатель определил, что расходы на электроэнергию, воду, канализацию, тепло сданного помещения примерно равны 2600 руб. (в том числе НДС - 396,61 руб.). Арендная плата без учета "коммуналки" установлена в размере 9200 руб. (в том числе НДС - 1403,39 руб.). Общая стоимость аренды составила 11 800 руб. (2600 + 9200).

В конце месяца "Стиль" получил от коммунальных служб счета-фактуры для оплаты их услуг. Затраты на "коммуналку" за февраль составили 2360 руб. (в том числе НДС - 360 руб.).

Бухгалтер "Стиля" сделал записи:

Дебет 51 Кредит 62

- 11 800 руб. - получена от "Модерна" арендная плата за месяц;

Дебет 62 Кредит 90-1

- 11 800 руб. - отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС"

- 1800 руб. (11 800 руб. х 18% : 118%) - начислен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

- 2360 руб. - перечислены деньги коммунальным службам;

Дебет 20 Кредит 60

- 2000 руб. - учтены расходы по "коммуналке";

Дебет 19 Кредит 60

- 360 руб. - учтен НДС по коммунальным расходам;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

- 360 руб. - возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20

- 2000 руб. - списаны расходы по "коммуналке";

Дебет 90-9 Кредит 99

- 8000 руб. (11 800 - 1800 - 2000) - отражен финансовый результат.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее отражают по кредиту счета 91 субсчет 1 "Прочие доходы". Расходы по оплате коммунальных услуг будут тоже операционными (дебет счета 91 субсчет 2 "Прочие расходы"). Добавим, что в налоговом учете такие доходы и расходы считаются внереализационными.

Сколько потрачу - столько заплачу

При втором варианте расчетов коммунальные платежи не входят в арендную плату. Их арендатор оплачивает отдельно. При этом в договоре должно быть указано, что по поручению арендатора все расчеты со снабжающими службами ведет арендодатель.

По итогам месяца арендодатель должен составить отчет об исполнении поручения. Оформить его можно в произвольной форме. В отчете указывается, от каких служб, по каким расчетным документам и на какие суммы арендодатель оплатил коммунальные расходы. В конце выводится общая сумма расходов, которые должен компенсировать арендатор. К отчету прикладываются первичные документы, выставленные коммунальными службами. Себе фирма оставляет лишь их копии.

Сумма компенсации не включаются в доход арендодателя и не является арендной платой. Подобное мнение высказывали суды уже давным-давно. Так, в своем постановлении от 18 июля 2000 г. N А56-639/00 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что расходы на электроэнергию, оплаченные арендодателем за арендатора, подлежат возмещению и являются "транзитным платежом". Такие суммы не должны включаться в доходы фирмы-арендодателя.

Пример 2

В январе ЗАО "Актив" предоставило здание склада в аренду ООО "Пассив".

Сдача имущества в аренду не является для "Актива" обычным видом деятельности. Арендная плата установлена в размере 9200 руб. (в том числе НДС - 1403,39 руб.).

По договору "Актив" оплачивает за "Пассив" коммунальные услуги. Затем арендатор компенсирует затраты "Активу".

Стоимость коммунальных услуг, которые оплатил "Актив" в январе, составила 2360 руб. (в том числе НДС - 360 руб.).

"Актив" считает налоги "по отгрузке". Бухгалтер "Актива" сделал проводки:

Дебет 62 Кредит 91-1

- 9200 руб. - начислена выручка от аренды;

Дебет 91-2

Кредит 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС"

- 1403,39 руб. - начислен НДС;

Дебет 91-9 Кредит 99

- 7796,61 руб. (9200 - 1403,39) - отражен финансовый результат;

Дебет 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" Кредит 51

- 2360 руб. - оплачены коммунальные услуги за "Пассив";

Дебет 76 субсчет "Расчеты с арендатором"

Кредит 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам"

- 2360 руб. - отражена задолженность "Пассива" по "коммуналке";

Дебет 51 Кредит 62

- 9200 руб. - поступила сумма арендной платы от "Пассива";

Дебет 51

Кредит 76 субсчет "Расчеты с арендатором"

- 2360 руб. - погашена задолженность "Пассива".

Расчеты напрямую

Арендатор может рассчитываться с коммунальными службами и самостоятельно. Тогда в договоре будет значиться только сумма арендной платы.

Правда, такой способ расчета применяется редко, поскольку он требует разрешений коммунальных служб. То есть фирме-арендодателю нужно получить документ, в котором будет указано, что она имеет право передать пользование этими услугами другому лицу. Только после этого счета за коммунальные услуги будут выставляться не на ваше имя, а на имя арендатора.

С. Демчева,

аудитор

"Практическая бухгалтерия", N 1, январь 2004 г.