Комментарий к Федеральному закону от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (А.О. Диков, "Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 12, декабрь 2003 г.)

Комментарий к Федеральному закону от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении
изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Основные существенные изменения, внесенные Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (далее - Закон N 69-ФЗ), касаются места регистрации прав на такое недвижимое имущество, как предприятие. Если до внесения изменений государственная регистрация предприятия как имущественного комплекса осуществлялась в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица, то в настоящее время этот порядок изменен, а именно: регистрация предприятия осуществляется по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего предприятие в собственность, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия, то есть собственника (ст.22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)).

Другие изменения, внесенные Законом N 69-ФЗ, имеют в основном уточняющий характер.

Так, определен порядок, при котором государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие вышеуказанного Закона перехода данного права, его ограничения или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

Это означает, что если права на недвижимое имущество возникли до 1 января 1998 года, то они признаются юридически действительными (п.1 Закона N 69-ФЗ). Однако если это имущество продается или приватизируется уже после 1 января 1998 года, то оно должно быть зарегистрировано. При этом регистрируется не только право на имущество, возникшее до 1 января 1998 года, но и переход данного права (купля-продажа имущества, приватизация и т.д.).

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в течение одного месяца.

Законом N 69-ФЗ устанавливается, что если регистрация прав на недвижимое имущество после 1 января 1998 года осуществляется в связи с переходом данных прав или в связи со сделкой с имуществом, то оплата за такую регистрацию не взимается. Если, например, лицо изъявило желание зарегистрировать свое право на имущество, возникшее до 1 января 1998 года, в добровольном порядке, то будет взиматься плата, равная половине установленного субъектом Российской Федерации размера платы.

В целях защиты юридических и физических лиц пунктом 2 ст.1 Закона N 69-ФЗ устанавливается, что если какое-либо лицо изъявило желание узнать информацию об объекте недвижимости, то наряду с прочей информацией ему будут предоставлены сведения и о существующих на момент выдачи информации правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении этого объекта недвижимости (все сведения предоставляются в течение десяти рабочих дней). Кроме того, в течение семи рабочих дней правообладателю могут быть предоставлены сведения о лицах, которые интересовались его имуществом.

Пунктом 6 ст.1 Закона N 69-ФЗ вносятся уточняющие поправки в отношении земельных участков, которыми устанавливается следующее:

земельным участкам присваивается кадастровый номер органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

документы, изъятые из Единого государственного реестра прав различными правоохранительными органами, должны возвращаться ими в установленном порядке;

записи о подлежащих регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости заносятся в подраздел 2 Единого государственного реестра прав.

Законом N 69-ФЗ уточняется, что государственная регистрация перехода прав на объект имущества обязательна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

При представлении документов на государственную регистрацию необходимо, чтобы уполномоченные лица имели подтверждение своих полномочий, удостоверенное нотариусом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления лиц.

Теперь в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является кадастровый план земельного участка. Однако если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, то при перерегистрации прав на недвижимое имущество представления плана не требуется.

К документам, представляемым для регистрации сделок с недвижимым имуществом, предъявляются следующие требования:

достоверность; наличие соответствующих отметок государственных органов (справки бюро технической инвентаризации и т.д.);

отсутствие подчисток и помарок;

представление документов в двух экземплярах.

Если данные требования не выполняются, у регистратора прав на недвижимое имущество появляются основания для приостановления регистрации или для отказа в регистрации (любое решение регистратора выносится в письменной форме).

При этом введено новое правило, согласно которому если документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество поданы, но в регистрирующий орган поступает решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества (например, решение следственных органов), то регистратор немедленно приостанавливает процедуру регистрации до снятия ареста или запрета в отношении данного имущества.

Установлено также еще одно условие для государственной регистрации прав на недвижимое имущество: если собственник имел в собственности имущество до 1 января 1998 года, то регистрировать это имущество согласно Закону N 122-ФЗ не обязательно. Однако если с имуществом осуществлялись после 1 января 1998 года какие-либо действия правоустанавливающего характера, то регистрируются отдельно и эти действия, и право собственности на имущество. Законом N 69-ФЗ установлено, что если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для государственной регистрации перехода данного права, то в регистрации последующих сделок правоустанавливающего характера может быть отказано. Основаниями для отказа в государственной регистрации является также наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Таким образом, по нашему мнению, необходимо подавать документы на регистрацию прав на недвижимое имущество даже по правоотношениям, возникшим до 1 января 1998 года, поскольку в дальнейшем отсутствие такой регистрации окажет негативное влияние на выполнение сделок с данным имуществом (например, произойдет задержка по времени).

Пример.

Организация имеет право собственности на недвижимое имущество, возникшее до 1 января 1998 года. По общему правилу это право собственности регистрации в обязательном порядке не подлежит. Однако владелец организации решил сдать это недвижимое имущество в аренду на срок более одного года (то есть на срок, который подлежит обязательной регистрации). В этом случае вместе с документами по аренде недвижимости в регистрирующий орган необходимо представить заявление о регистрации самого права собственности и сопутствующие документы.

Если в государственной регистрации прав на недвижимое имущество будет отказано, плата за государственную регистрацию прав не возвращается.

При сдаче в аренду объекта недвижимого имущества необходимо иметь в виду, что обязательной регистрации подлежит аренда недвижимого имущества, которая заключается на срок более одного года. В целях минимизации времени и средств, связанных с регистрацией прав аренды, рекомендуем заключать полугодовые договоры аренды (согласно главе 25 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) организации, сдающие помещения в аренду, относят прибыль на внереализационные доходы, а организации, берущие в аренду помещения, относят затраты на расходы, уменьшающие прибыль).

В отношении недвижимого имущества также необходимо иметь в виду, что встречаются ситуации, при которых организации в целях расширения уже действующего производства достраивают помещения, делают надстройки и т.д.

От способа оформления соответствующих документов по осуществленной реконструкции основных средств (здания и сооружения относятся к основным средствам) будет зависеть необходимость обязательной регистрации этих основных средств в органах регистрации недвижимого имущества и порядок возмещения (зачета) сумм НДС.

Так, согласно п.6 ст.171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным ими для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства. В соответствии с п.5 ст.172 НК РФ вычеты производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств), то есть осуществить зачет или возврат НДС по основным средствам налогоплательщики могут только при введении данных основных средств в эксплуатацию.

При решении вопроса о введении основных средств в эксплуатацию необходимо учитывать, что введение пристроенного здания в эксплуатацию возможно только после приемки нового производственного помещения государственной комиссией.

На основании соответствующих нормативных документов (территориально-строительных норм, правил пожарной безопасности, СНИП и т.д.) актом государственной комиссии принимается помещение и неотделимые от производственного помещения коммуникации (холодное и горячее водоснабжение; канализация; теплоснабжение; газоснабжение; энергоснабжение связи).

Это означает, что, к сожалению, введение в эксплуатацию отдельных элементов основного средства, например канализации, без принятия государственной комиссией пристроенного здания в целом невозможно.

Таким образом, поскольку введение в эксплуатацию части основных средств осуществляется на основании акта приемки государственной комиссии, в целях скорейшего получения оборотных средств в виде возвращенных (зачтенных) сумм НДС следует, по нашему мнению, вводить в эксплуатацию основные средства поэтапно. Данные условия введения в эксплуатацию приводятся в соответствующих договорах, а государственная комиссия приглашается отдельно для приемки вводимых в эксплуатацию основных средств (например, отдельно по каждому цеху, подсобному помещению и т.д.).

В целях обоснования осуществления реконструкции здания, а не постройки отдельно стоящего здания, которое подлежит обязательной государственной регистрации, необходимо учитывать письмо Госплана СССР N НБ-36-Д, Госстроя СССР N 23-Д, Стройбанка СССР N 144, ЦСУ СССР N 6-14 от 08.05.1984 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий".

В соответствии с этим письмом к реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения. При реконструкции действующих предприятий может осуществляться расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случае, если новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим характеристикам оборудование не может быть размещено в существующих зданиях.

Достройка основных помещений предприятия должна полностью соответствовать определению реконструкции, установленному данным письмом. Например, в акте выполненных работ и в иных документах должно указываться, что осуществлена пристройка дополнительного цеха, а не строительство отдельно стоящего здания (пристройка посредством слома внешней стены основного цеха и достройка дополнительных площадей). Данная достройка произведена в целях размещения более совершенного по техническим характеристикам оборудования - печи, оборудования к ней и т.д., поскольку его размещение в основном помещении цеха невозможно.

Кроме того, к реконструкции в соответствии с данным письмом относятся строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций, то есть увеличение производственной мощности предприятия за счет устранения диспропорций в технологических звеньях, повышения производительности труда, повышения фондоотдачи и улучшения других технико-экономических показателей.

Установка нового оборудования полностью соответствует выполнению целей устранения диспропорции по вышеуказанным показателям производства.

Это также подтверждается и письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий".

Таким образом, в результате произведенной реконструкции не возникает нового объекта недвижимости, а происходит увеличение производственных площадей уже существующего объекта недвижимости - основного здания. Согласно ст.4 Закона N 122-ФЗ обязательной регистрации подлежит вновь созданный объект недвижимого имущества. Поскольку в данном случае не произошло возникновения нового объекта недвижимого имущества, произведенная реконструкция, по нашему мнению, не подлежит обязательной государственной регистрации.

В данном случае при представлении пакета документов по возмещению НДС на рассмотрение в налоговые органы последние не вправе запрашивать документ о государственной регистрации объекта недвижимого имущества. Соответственно, при решении вопроса о возмещении сумм НДС по произведенным работам срок фактического возмещения сумм НДС сокращается от 3 до 6 месяцев, поскольку не тратится время на фактическое рассмотрение органами регистрации недвижимого имущества соответствующих документов.

А.О. Диков,

директор ЗАО "ВАЛ-АУДИТ"

"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 12, декабрь 2003 г.