Построил без спросу - не допусти сносу (А. Пузенков, "эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2004 г.)

Построил без спросу - не допусти сносу

     Возводим без разрешения                                             

     Объект с большой буквы                                              

     В центре внимания - земля                                           

В силу императивного указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на нее не подлежат государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Вместе с тем п.3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям. Предлагаемый обзор судебных дел позволит учесть нюансы, которые необходимы для того, чтобы избежать неблагоприятных последствий, связанных с юридическим понятием "самовольная постройка", и, возможно, подскажет правильный путь к приемлемому для вас выходу из сложившейся ситуации.

Возводим без разрешения

Строительство любого объекта согласно ФЗ от 17.11.95 "Об архитектурной деятельности в РФ" должно вестись при наличии двух условий:

- разрешения собственника земельного участка и (или) здания,

сооружения и

- соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Оно достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство.

Перечень объектов, для которых не требуется разрешения на строительство, определяется органами государственной власти субъектов РФ (ст.62 Градостроительного кодекса РФ, ст.3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ"). Данное разрешение не нужно, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.

К примеру, администрация города Петрозаводска обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском об обязании ООО "Колос" снести самовольную постройку - третий этаж в здании, ссылаясь на то, что была произведена реконструкция здания без получения на это необходимых согласований и разрешений.

Решением от 19.03.2002, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2002 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что в результате перепланировки второго этажа путем перекрытия части его пространства в здании не создано самостоятельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здания и не повлекла за собой изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города, его отдельных объектов (дело N А26-731/02-01-05/39).

Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил.

Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст.46 Конституции РФ, п.7 ст.62 Градостроительного кодекса РФ).

Объект с большой буквы

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст.219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно только в порядке искового производства. В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

Однако установления судом юридического факта владения строением на праве собственности недостаточно для пользования этим имуществом. Единственным доказательством существования и необходимым условием реализации права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права. В статье 222 ГК РФ перечислены случаи, когда самовольная постройка не подлежит госрегистрации.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Арбитражный суд апелляционной инстанции (дело N А56-15389/2000) по апелляционной жалобе АООТ "СМУ "Метро" пояснил: право на строение, сооружение как на объект недвижимости не возникает в случаях, если земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под строительство либо возведенное строение предполагалось как временное, что означает иные цели использования земельного участка и иное назначение самого объекта.

Соответственно регистрация прав собственности на спорные объекты ГУЮ "ГБР" обоснованно признана судом недействительной. При таких обстоятельствах КУГИ СПб был не вправе включать в план приватизации спорные объекты. Самовольная постройка как объект, изъятый из оборота, не может переходить от одного лица (государства) к другому (юридическому) лицу и таким способом, как приватизация.

В центре внимания - земля

Вместе с тем п.3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

В первом случае, предусмотренном п.3 ст.222 ГК РФ, истцу следует предъявить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.

Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст.32 ЗК РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 10).

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком. Например, при условии перехода к последнему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст.27 ЗК РФ).

Иск администрации города Твери к ООО "Катри" о признании торгового павильона самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенный объект на основании ст.76 ЗК РФ был удовлетворен, так как на землях общего пользования разрешается возведение капитальных сооружений в соответствии с назначением этих земель. Данный земельный участок относился к землям историко-культурного назначения и входил в водоохранную зону реки Волги (дело N 2839 ФАС СЗО).

Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы ст.8 ЗК РФ, устанавливающей отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.

Курчатовский районный суд г.Челябинска решением от 18.10.2001 удовлетворил иск П. о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом. Суд сослался на то, что местная администрация не возражает против выделения земельного участка в аренду под возведенное строение.

Указанное решение было признано вышестоящим судом ошибочным, поскольку земельный участок, где возведен жилой дом, расположен в границах санитарно-защитной зоны городских очистных сооружений. Согласно санитарным правилам, утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 17.05.2001 N 15, жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

В судебной практике возникли вопросы: как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это? В законе порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в постановлении "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" рекомендовал судам предлагать истцу предъявлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Рассмотрим спор, в котором собственник земельного участка не дал согласия на его предоставление под самовольную постройку.

ООО "Гарант" обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Великого Новгорода (далее - администрация) о признании права собственности на самовольную постройку. Постройка была возведена на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного пользования государственному учреждению.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по архитектуре и градостроительству, ГУ "Новгородавтодор", ООО "Дорзнак", ГОУП "Новавтодорсервис".

Как следует из материалов дела, ООО "Гарант" на земельном участке, арендуемом ГУ "Новгородавтодор" у администрации, без получения необходимых разрешений и согласований за свой счет построил трехэтажное кирпичное здание. Указанное здание является самовольной постройкой.

Из материалов дела усматривается, что КЗРиЗ подтвердил возможность предоставления истцу земельного участка под самовольную постройку после проведения межевания и корректировки границ земельного участка, находящегося в пользовании ГУ "Новгородавтодор", при условии его согласия. ГУ "Новгородавтодор" участком, на котором расположено самовольно построенное ООО "Гарант" здание, не пользуется, против изъятия этого участка не возражает. Истец обеспечил проведение работ по установлению и выделению в натуре границ земельного участка, занятого постройкой.

В соответствии с частью третьей п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за осуществившим ее лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, в том числе заключения Центра госсанэпиднадзора и Государственной противопожарной службы, суд пришел к выводу, что предусмотренных названной нормой обстоятельств, исключающих признание права собственности на самовольную постройку, в данном случае не имеется. С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил исковое требование.

Не менее интересны другие споры.

Спор по иску ООО "АПФ "Волна" к КУГИ СПб о признании права собственности на нежилые здания. Строительство производилось на основании распоряжения главы Зеленогорской городской администрации, согласно которому агропромышленной фирме "Волна" было разрешено строительство административного сборно-щитового дома, быстровозводимого ангара и установка двух металлических боксов.

В то же время в материалах дела отсутствовали доказательства того, что земельный участок отводился ООО "АПФ "Волна" в установленном порядке для строительства объектов недвижимого имущества. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, сделав вывод о том, что то обстоятельство, когда истец арендует земельный участок, правового значения для разрешения спора не имеет (дело N А56-23144/99).

В другом деле арендатор по договору краткосрочной аренды построил павильон, на который был изготовлен техпаспорт, проведен кадастровый учет и присвоен отдельный адрес. По иску к ГУЮ "ГБР" в регистрации права собственности на павильон было отказано в связи с тем, что возведение спорного объекта носит временный характер и неразрывно связано со сроком действия договора аренды (дело N А56-10943/00).

В заключение хочется заметить, что при признании судом права собственности на самовольную постройку у собственника постройки появляются права по приобретению земельного участка в собственность предусмотренными законом способами.

Согласно п.2. ст.43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" с даты вступления в силу указанного Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом. В силу п.3 ст.28 названного Закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять эти участки в аренду либо приобрести в собственность. Аналогичное право собственников зданий, строений, сооружений предусмотрено п.1 ст.36 ЗК РФ.

А. Пузенков,

адвокат, Петербургский Правовой Альянс

"эж-ЮРИСТ", N 3, январь 2004 г.