Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июля 2003 г. N КГ-А40/4807-03 Переход прав арендатора к покупателю недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, осуществляется в силу статьи 522 Гражданского кодекса РФ с сохранением условий заключенного продавцом договора аренды. В связи с этим для изменения условий договора аренды не достаточно одного факта перехода прав арендатора к другому лицу

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 июля 2003 г. N КГ-А40/4807-03

Общество с ограниченной ответственностью "Текнодом" (далее - ООО "Текно-дом") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московскому земельному комитету (далее - Москомзем) о понуждении к заключению долгосрочного договора аренды земельного участка площадью 4.539 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Электролитный пр-д, вл. 3Г.

Иск заявлен на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В обоснование исковых требований ООО "Текнодом" ссылается на то, что в связи с приобретением недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Электролитный пр-д, д. 3Г, стр. 1, 2, 3, истец обратился в Москомзем с заявлением о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, на котором расположено указанное имущество, представив все необходимые документы для оформления договора, однако Москомзем неправомерно отказался от заключения договора.

Решением от 24.03.2003 г. иск удовлетворен. Решение мотивировано тем, что согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобреет право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Поскольку земельный участок является муниципальной собственностью, и Открытое акционерное общество "Мосвторцветмет" (далее - ОАО "Мосвторцветмет") - продавец недвижимости арендовало его по договору N М-05-504054 от 31.01.2001 г., то в соответствии с Федеральным законом N 154 от 28.08.1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в российской Федерации" Москомзем не вправе отказывать новому собственнику в перезаключении договора аренды.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2003 г. указанное решение отменено, в иске отказано. При этом суд исходил из того, что в силу ст. 552 ГК РФ право пользование земельным участком приобретается покупателем недвижимого имущества на тех же условиях, которые были у продавца. Поскольку доказательств прекращения договора аренды N М-05-504054 от 31.01.2001 г., заключенного между ОАО "Мосвторцветмет" и Москомземом на срок 3 года, не представлено, то к ООО "Текнодом" на основании ст. 552 ГК РФ перешло право на аренду по данному договору. При этом обязанность Москомзема заключить с истцом договор аренды на иных условиях законом не установлена.

Не согласившись с указанным постановлением, ООО "Текнодом" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом ст. ст. 445, 552 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ.

Москомзем отзыв на кассационную жалобу не представил.

В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Текнодом" поддержали доводы жалобы, представители Москомзема возражали против ее удовлетворения, полагая обжалуемое постановление законным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом было установлено, что ООО "Текнодом" приобретено у ОАО "Мосвторцветмет" по договору купли-продажи N 0504/КП от 05.05.2002 г. недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, Электролитный пр-д, д. ЗГ, стр. 1, 2, 3. Переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрирован, в связи с чем истец обратился в Москомзем с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, на срок 49 лет.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что между ОАО "Мосвторцветмет" и Москомземом заключен договор N М-05-504054 от 31.01.2001 г. на аренду земельного участка площадью 4.539 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Электролитный пр-д, вл. 3Г., на срок 3 года. Поскольку указанный договор в установленном порядке зарегистрирован и доказательств его прекращения не представлено, то суд пришел к выводу что к ООО "Текнодом" на основании ст. 552 ГК РФ перешло право на аренду земельного участка на условиях указанного договора, в связи с чем требования истца о понуждении заключить договор на иных условиях - со сроком аренды 49 лет неправомерны.

Доводы кассационной жалобы о том, что положения ст. 552 ГК РФ о переходе условий пользования земельным участком на нового собственника недвижимости не распространяются на срок аренды, суд кассационной инстанции находит не основанными на законе, поскольку к условиям права пользования земельным участком относятся требования установленные законом и условия, согласованные собственником и пользователем в соответствующем договоре.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Установив, что Окружной комиссией по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству ЮАО г. Москвы ООО "Текнодом" отказано в оформлении земельно-правовых отношений на вышеназванный земельный участок сроком на 49 лет и указанное решение не признано в установленном порядке недействительным, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у Москомзема обязанности заключить с истцом договор аренды на срок 49 лет.

Доводы кассационной жалобы о том, что комиссия по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству не уполномочена принимать решения о сдаче в аренду земельных участков, и такие решения не являются нормативными актами, не соответствуют утвержденному Распоряжением Мэра Москвы от 14.08.1996 г. N 240/1-РМ Положению о городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию.

Довод кассационной жалобы о том, что обязанность Москомзема заключить с истцом договор аренды установлена ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем судом неправильно применена ст. 445 ГК РФ, несостоятелен. В ст. 36 ЗК РФ урегулирован порядок приобретения прав на земельные участки и не установлена обязанность Москомзема предоставить истцу земельный участок в аренду на 49 лет, в связи с чем ст. 445 ГК РФ не подлежит применению.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены постановления от 23.05.2003 г., предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 276, 284-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление от 23.05.2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-4301/03-22-43 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.