Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 марта 2004 г. N КГ-А41/516-04 Отказывая в признании незаконным решения регистрационной палаты по регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости), суд исходил из того, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, а в данном случае согласие арендодателя было получено

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 марта 2004 г. N КГ-А41/516-04

Конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Жемчуг" (далее - ЗАО "Жемчуг") обратился в арбитражный суд с иском в признании незаконным решения Московской областной регистрационной палаты (далее - МОРП) по регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 18 июня 1999 года, договора залога нежилого помещения от 12 ноября 1999 года и недействительной записи регистрации, как не соответствующих закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также об обязании МОРП погасить регистрационную запись об ипотеке от 03 ноября 1999 года за N 50-01.00-7.1999-72.1 и от 20 декабря 1999 года за N 50-01.00-7.1999.255.1

До рассмотрения дела по существу конкурсный управляющий ЗАО "Жемчуг" уточнил исковые требования и просил отменить государственную регистрацию договора об ипотеке (залоге недвижимости от 18.06.1999 г.; отменить государственную регистрацию договора о залоге нежилого помещения от 12.11.1999 г.; погасить (аннулировать) регистрационные записи N 50-01.00-7.1999-721 от 03.11.1999 г. и N 50-01.00-7.1999-255 от 20.12.1999 г.; обязать МОРП выдать истцу положенное по закону свидетельство о праве собственности на здание "супермаркет", расположенное по адресу: Московская область, г.Пушкино, ул. Тургенева, д.10 (N объекта 50:13:01:00641:001) без записи об ипотеке (т.1, л.д.107).

Конкурсным управляющим должника также было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока для подачи искового заявления. При этом, истец указал на то, что 29.05.2003 г. МОРП выдала ему свидетельство о гос.регистрации права собственности на имущество ЗАО "Жемчуг", расположенное по вышеназванному адресу, в котором существующие ограничения (обременения) не были зарегистрированы, и только 09.07.2003 г. им было получено письмо МОРП N 1233 от 04.07.2003 г., в котором указывалось об обнаружении в Едином государственном реестре прав записи о регистрации договора об ипотеке вышеназванного объекта (супермаркета) (т.1, л.д.43). Указанное ходатайство арбитражным судом было удовлетворено, срок на подачу иска был восстановлен.

Решением арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2003 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме (т.1, л.д.129-131).

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 10 декабря 2003 года вышеназванное решение суда первой инстанции было отменено и в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего ЗАО "Жемчуг" было полностью отказано (т.2, л.д.109-110).

В кассационной жалобе истец просил отменить постановление апелляционной инстанции, оставив решение первой инстанции без изменения, поскольку считает обжалуемый акт незаконным и необоснованным. В жалобе указывается на то, что вывод суда со ссылкой на п.4 ст.6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, п.5.3 договора аренды между Администрацией Пушкинского района и ЗАО "Жемчуг" и письмо Администрации Пушкинского района Московской области от 21.09.1999 N 1894/23 о том, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, является неправомерным; по мнению заявителя, указанный вывод противоречит установленным в суде первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. В судебном заседании представители заявителя настаивали на удовлетворении своей жалобы в полном объеме.

Представители МОРП и 3-го лица - ООО Банк "Русские финансовые традиции", - как и в представленном отзыве, возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемое постановление суда законным и обоснованным.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей сторон по существу заявленного иска, находит принятое по делу постановление законным и обоснованным, в связи с чем оснований к его отмене не усматривает, ибо считает, что при рассмотрении заявленных требований по существу суд апелляционной инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

Как видно из материалов дела, между ЗАО "Жемчуг" и Администрацией Пушкинского района Московской области был заключен договор аренды земельного участка N 1360 от 05 октября 1998 года, согласно которому ЗАО "Жемчуг" приняло в аренду земельный участок под магазин, площадью 3175,4 кв.м., сроком на 49 лет, расположенный по адресу: Московская область, г.Пушкино, ул. Тургенева д. 10 (т.1, л.д.13-14). Указанный договор аренды был зарегистрирован МОРП 09 июня 1999 года (т.1, л.д.25). 09 июня 1999 года МОРП было зарегистрировано за ЗАО "Жемчуг" право собственности на 3-х этажное здание "супермаркет", общей площадью 2526,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Пушкино, ул. Тургенева, д. 10 (на арендуемом участке) (т.1, л.д.28). Впоследствии между ЗАО "Жемчуг" и ООО Банк "Русские финансовые традиции" были заключены договоры об ипотеке от 18 июня 1999 года (т.1, л.д.7), и от 12 ноября 1999 года (т.1, л.д.9-12), которые были зарегистрированы МОРП 03.11.1999 г. и 20.12.1999 г. (т.1, л.д.98).

В соответствии с указанными договорами об ипотеке, ЗАО "Жемчуг" предоставило ООО Банк "Русские финансовые традиции" вышеназванные здание "супермаркета" и право аренды земельного участка площадью в качестве обеспечения в виде залога по кредитным договорам N 02/10-06-99 от 18.06.1999 (т.1, л.д.65-67) и N 02/33-11-99 от 12.11.1999 (т.1, л.д.79-80). Указанные кредитные договора были заключены между Осиповым А.В. и ООО Банк "Русские финансовые традиции".

В связи с невозвратом кредита, решением Пушкинского городского суда от 22 ноября 2001 года с Осипова А.В. была взыскана в пользу банка задолженность по кредиту в сумме 35.846.447 руб. 07 коп., однако, выданный на основании указанного судебного решения исполнительный лист не был исполнен в связи с невозможностью взыскания. Конкурсный управляющий ЗАО "Жемчуг" считая, что МОРП незаконно зарегистрировала вышеназванные договоры об ипотеке, обратился в арбитражный суд с требованиями об отмене государственной регистрации указанных договоров и аннулированием регистрационных записей, а также об обязании МОРП выдать ему свидетельство о праве собственности на здание супермаркета без записи об ипотеке. Решением суда первой инстанции указанные требования были удовлетворены в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение было отменено.

С данным постановлением согласна и кассационная инстанция. В подтверждение вышеизложенного следует указать о том, что суд апелляционной инстанции правомерно указал о том, что в соответствии с п.4 ст.6 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором аренды иное не предусмотрено. Принимая во внимание вышеизложенное, коллегия приходит к обоснованному выводу в той части, что судом при принятии обжалуемого постановления правомерно было указано и о том, что в материалах дела имеются надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что согласие арендодателя на залог права аренды было получено (т.1, л.д.13, 41). Доводы в жалобе о том, что данное согласие было дано лицом с нарушением им своих полномочий, кассационная инстанция находит несостоятельными, поскольку они заявителем объективными доказательствами не были подтверждены.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований к отмене обжалуемого постановления не имеется, хотя об обратном и было указано заявителем в жалобе, все доводы которой были проверены кассационной инстанцией в настоящем судебном заседании в полном объеме.

Резолютивная часть настоящего постановления в порядке ст.176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была объявлена судом 09 марта 2004 года.

А поэтому, руководствуясь ст.ст.284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 10 декабря 2003 года по делу N А41-К2-11692/03 арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Жемчуг" - без удовлетворения.