Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2004 г. N КГ-А40/875-04 При рассмотрении иска о признании недействительной регистрации права собственности на имущественный комплекс, являющийся предметом инвестиционного контракта, заключенного с целью реконструкции и выкупа комплекса в порядке приватизации, следует установить, сохранился ли в натуре имущественный комплекс, находившийся в хозяйственном ведении истца и переданный для реконструкции, а также оценить возможность применения к спорным правоотношениям законодательства о приватизации и выяснить действительную волю сторон на заключение договора купли-продажи, являющегося приложением к контракту

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 марта 2004 г. N КГ-А40/875-04

Государственное предприятие "Московский производственный комбинат автообслуживания" (далее - ГП "Московский производственный комбинат автообслуживания") обратилось в арбитражный суд к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (далее - Мосрегистрация), закрытому акционерному обществу "Фирма Би-Газ-Си" (далее - ЗАО "Фирма Би-Газ-Си") с иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" на имущественный комплекс - автозаправочную станцию (АЗС) N 126, расположенную по адресу: г.Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.40, удостоверенной записью в ЕГРП за N 77-01/02-256/2001-4620 от 18.01.2002 г., а также о признании за ГП "Московский производственный комбинат автообслуживания" права хозяйственного ведения на комплекс АЗС N 126, расположенный по адресу: г.Москва, ул. Сельскохозяйственная, д.40 (далее - АЗС N 126).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

Исковые требования заявлены по основаниям статей 12, 214, 218, 294 Гражданского кодекса Российской Федерации статей 17, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что собственником АЗС является город Москва; с ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" был заключен договор аренды данного имущественного комплекса и Инвестиционный контракт с целью его реконструкции и последующего выкупа в порядке приватизации на основании договора купли-продажи, однако до момента обращения в суд договор купли-продажи не заключен; государственная регистрации права ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" на АЗС нарушает права и законные интересы истца, как обладателя права хозяйственного ведения на данный объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 11 августа 2003 года, оставленным без изменения постановлением от 20 ноября 2003 года апелляционной инстанции того же суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебные акты мотивированы тем, что Инвестиционный контракт на реконструкцию АЗС N 126, представленный ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" в Мосрегистрацию, не является основанием для возникновения у данного общества прав собственности на объект недвижимого имущества, являющийся государственной собственностью; ответчиками не представлены доказательства заключения договора купли-продажи имущественного комплекса и изъятия имущества, принадлежащего истцу на праве хозяйственного ведения, в порядке, установленном законодательством о приватизации.

Суд обеих инстанций посчитал, что ответчик - ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" - не доказал возведения им нового объекта недвижимости на месте передававшегося в аренду и по инвестиционному контракту АЗС N 126 и не представил итогового Акта государственной приемки объекта недвижимого имущества, а значит, Инвестиционный контракт нельзя признать исполненным.

В кассационной жалобе ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" просит решение и постановление отменить, как принятые с нарушением (неправильным применением) норм материального права: статей 209, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалованных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и прости вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит, в частности, следующие доводы. Суды обеих инстанций не дали надлежащей правовой оценки обстоятельству о том, что на месте АЗС N 126 в том виде, в котором станция передана ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" по договору аренды, ответчиком за свой счет и собственными средствами фактически возведен новый объект недвижимого имущества; стоимость реконструированного комплекса АЗС значительно превышает стоимость объекта, ранее находящегося в хозяйственном ведении истца; признание на новый объект АЗС прав хозяйственного ведения истца нарушает права ответчика как собственника вновь созданного недвижимого имущества в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор купли-продажи в отношении АЗС N 126 заключен, так как, он в качестве приложения, содержащего все существенные условия, является неотъемлемой частью Инвестиционного контракта.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ЗАО "Фирма Би-Газ-Си", Мосрегистрации и ДИГМ поддержали вышеизложенные доводы кассационной жалобы, представитель истца, считая решение и постановление законными, против удовлетворения жалобы возражал.

В отзыве на кассационную жалобу истец, считая ее доводы необоснованными, ссылается, в частности, на то, что Инвестиционный контракт не исполнен, так как до настоящего не подписан итоговый Акт государственной приемочной комиссии; Инвестиционный контракт в отсутствие договора купли-продажи АЗС N 126 не является основанием возникновение у ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" прав собственности на данный объект; на необходимость заключения договора купли-продажи указано в Постановлении Правительства N 1197-ПП от 25.12.2001 г.; регистрируя права собственности ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" на АЗС N 126 Мосрегистрация нарушила положения статей 17, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей участвующих в деле лиц и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит решение и постановление подлежащими отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу названной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации.

Поэтому при рассмотрении настоящего дела суду обеих инстанций следовало учесть, что возник спор о праве на комплекс АЗС N 126 между лицом, считающим свои права нарушенными, и лицом, чье право зарегистрировано, и, исходя из этого, исследовать те обстоятельства, на которые ссылаются истец и ответчик (ЗАО "Фирма Би-Газ-Си") в обоснование наличие у них вещных прав на спорный объект недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом обеих инстанций, в отношении комплекса АЗС N 126 между Правительством Москвы в лице комитета по управлению имуществом и ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" заключен договор аренды от 25.07.1996 г. N 0-398/96; предметом данного договора является техническое перевооружении, реконструкция и выкуп ответчиком комплекса станции (том 1, л.д.22-29).

Согласно пункту 1.2.10 договора аренды условия проведения реконструкции объекта и его выкупа определяются инвестиционным Контрактом, подлежащим заключению с арендатором, - ЗАО "Фирма Би-Газ-Си".

В свою очередь, предметом инвестиционного Контракта от 22.07.1997 является создание нового имущественного комплекса на базе реконструкции и модернизации АЗС N 126, арендованной Инвестором согласно договору аренды N 398/96 от 25.07.1996 г. (том 1, л.д.38-46).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права основанием для государственной регистрации прав собственности ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" на комплекс АЗС N 126 послужили Инвестиционный контракт, Акт государственной приемочной комиссии от 11.02.1997 г. N 61-28-22/0.

Согласно Акту государственной приемочной комиссии от 11.02.1997 г. N 61-28-22/0 осуществлена проверка и приемка в эксплуатацию АЗС N 126, которая была передана ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" по договору аренды от 25.07.1996 г. N 0-398/6 с целью ее технического перевооружения, реконструкции и строительства комплекса сервисных услуг.

Таким образом, как установлено судами, и предметом договора аренды, предметом Инвестиционного контракта, заключенных с ЗАО "Фирма Би-Газ-Си, выступало осуществление определенных работ по реконструкции (модернизации) станции АЗС N 126, при этом только в предмете Инвестиционного контракта имеется ссылка на создание инвестором нового имущественного комплекса.

Следовательно, строительные работы на АЗС N 126 велись, в том числе после заключения договора аренды и подписания Акта государственной приемочной комиссии от 11.02.1997 г. N 61-28-22/0, в процессе реализации инвестиционного Контракта.

В данной связи суду необходимо было выяснить, право собственности в отношении какого объекта недвижимого имущества было зарегистрировано Мосрегистрацией за ЗАО "Фирма Би-Газ-Си", и в частности, соответствует ли данный объект по своим объективным характеристикам фактически существующему ныне комплексу АЗС N 126, учитывая, что в основу госрегистрации права положен акт приемочной комиссии, подписанный в рамках реализации договора аренды, то есть до заключения инвестиционного Контракта.

Право хозяйственного ведения, являясь ограниченным вещным правом, может распространять свое действие в отношении индивидуально-определенного объекта.

Однако суд обеих инстанций, признавая недействительной государственную регистрацию прав собственности ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" на комплекс АЗС N 126 и наличие права хозяйственного ведения на этот комплекс у истца, не дал оценку представленным ответчиком доказательствам о том, что в результате работ по реконструкции объективные характеристики переданного ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" по договору аренды комплекса АЗС N 126 существенно изменились в площади АЗС.

Так, из содержания договора от 25.07.1996 г. N 0-389/96 аренды имущественного комплекса АЗС N 126 усматривается, что общая площадь переданного ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" комплекса составляет 45,4 кв.м; в состав комплекса вошли следующие помещения: операторская, подсобное помещение, санузел, коридор.

В то же время согласно Акту государственной приемочной комиссии от 11.02.1997 г. площадь помещений АЗС N 126 увеличена до 73,4 кв.м, возведен магазин сопутствующих товаров, установлен навес площадью 396 кв.м., произведен полный демонтаж старых топливных трубопроводов и проложены новые, заменено асфальтовое покрытие.

В Акте рабочей комиссии от 22.07.1998 г., согласованного с Заместителем Префекта Северо-Восточного АО г.Москвы, указано, что в состав комплекса АЗС N 126 включены сооружения автомастерских, слесарного отделения, павильона шиномонтажа, бытовых помещений (том 2, л.д.9-13).

Истцом не представлено доказательств выполнения работ по реконструкции АЗС N 126 за счет государственных средств.

Следует также отметить, что суд первой и апелляционной инстанций оставил без внимания довод ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" о многократном увеличении рыночной стоимости комплекса АЗС с момента его передачи ответчику в аренду до момента рассмотрения настоящего дела.

Без учета данных обстоятельств и их надлежащей правовой оценки, в том числе с учетом положении статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод суда обеих инстанций о наличии у истца права хозяйственного ведения в отношении ныне существующего комплекса АЗС N 126 не может быть признан обоснованным.

При рассмотрении дела суду необходимо было выяснить, сохранился ли в натуре комплекс АЗС N 126 как объект недвижимого имущества, ранее находившийся в хозяйственном ведении истца, не возник ли на его месте новый имущественный комплекс, и если возник, то установить - за чьей счет.

В зависимости от установления этого обстоятельства - сохранения или несохранения государственного имущества - следовало решить вопрос о возможности применения законодательства о приватизации в отношении определения порядка выкупа спорного объекта недвижимости ответчиком.

Оценка судом первой и апелляционной инстанций договора купли-продажи имущественного комплекса АЗС N 126, являющегося приложением к инвестиционному Контракту, как не заключенного сделана без учета факта оплаты ЗАО "Фирма Би-Газ-Си" денежных средств по данному договору на счет Фонда имущества г.Москвы и установления действительной воли сторон данного договора (том 1, л.д.113).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты нельзя признать обоснованными, в связи чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует надлежащим образом выяснить, в отношении какого объекта недвижимости возник спор, сохранился ли в натуре имущественный комплекс АЗС N 126, находившийся в хозяйственном ведении истца и переданный для реконструкции ЗАО "Фирма Би-Газ-Си"; в зависимости от установленного дать надлежащую оценку возможности применения к спорным правоотношениям законодательства о приватизации, а также выяснить, действительную волю сторон на заключение договора купли-продажи, являющегося приложением к инвестиционному Контракту, принимая во внимание мнение продавца.

На основе собранных доказательств, при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права вынести законное, обоснованное и мотивированное решение.

Руководствуясь ст.ст.274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ст.ст.288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение от 11 августа 2003 года и постановление апелляционной инстанции от 20 ноября 2003 года Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-25391/03-121-268 отменить, дело передать на новое рассмотрение в перовую инстанцию того же суда.