Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 февраля 2004 г. N КГ-А40/230-04 При новом рассмотрении дела о возмещении убытков, вызванных капитальным ремонтом арендуемых по договору нежилых помещений суду следует установить размер конкретных затрат арендатора и принять законное и обоснованное решение

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 5 февраля 2004 г. N КГ-А40/230-04

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2005 г. N КГ-А40/5212-05-П

Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск Ассоциации "Энергозащита" о взыскании с КБ "Энергопромбанк" (ООО) 88.671 руб., составляющих задолженность по арендной плате за период с ноября 2002 года по 01.03.03.

Ответчик обратился в суд с встречным иском о расторжении договора аренды от 23.02.01 и взыскании с истца убытков на сумму - 1.301.658 руб. 58 коп., составляющих затраты арендатора на капитальный ремонт помещений.

Решением от 27.08.03 первоначальный иск удовлетворен полностью.

Встречный иск в части взыскания убытков удовлетворен на сумму - 903.481 руб. 74 коп., договор расторгнут.

Апелляционные жалобы сторон постановлением суда от 06.11.03 оставлены без изменения.

Ассоциация "Энергозащита", считая решение и постановление в отношении взыскания с нее по встречному иску 903.481 руб. 74 коп. убытков незаконными, направила кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит их отменить в этой части, дело передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Представители истца поддержали доводы жалобы в заседании суда кассационной инстанции.

Ответчик отзывом от 25.01.04 жалобу отклонил, полагая решение и постановление в отношении удовлетворения встречного иска законными и обоснованными.

Согласно п. 3 ст. 15 АПК РФ решение, постановление, определение арбитражного суда должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Решение согласно п. 3 ст. 287 АПК РФ считается законным и обоснованным, если содержащиеся в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Принятые по делу решение и постановление не соответствуют требованиям указанной нормы в связи с чем подлежат отмене, а дело передаче в первую инстанцию арбитражного суда на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Ассоциация "Энергозащита" является собственником здания-памятника архитектуры "Жилой дом XVIII в.", расположенного по адресу: Москва, ул. Земляной вал, д. 39/1, корп. 2.

Истец по договору от 23.02.01 передал ответчику в аренду 4 помещения в здании общей площадью - 61.7 кв.м.

Пунктом 2.6 договора истец предоставил ответчику право переоборудовать и перепланировать арендуемые помещения, а также применять инженерное оборудование выше установленных мощностей по письменному согласию Арендодателя.

Согласно действующему законодательству истец заключил с ГУ "Главное управление охраны памятников г. Москвы" Охранное обязательство от 10.12.01.

Разделом I обязательства установлены определенные ограничения порядка пользования зданием, которые собственник принял на себя, подписав Охранное обязательство.

В частности работы по ремонту помещений, их перепланировке и реконструкции собственник здания может производить только по согласованию с ГУ ГУОП г. Москвы.

Однако необходимые изменения в текст договора аренды в части обязанности согласования вопросов капитального ремонта помещений с ГУ ГУОП г. Москвы истцом внесены не были.

В п. 1.2 договора аренды от 23.02.01 говорится, что нежилые помещения передаются арендатору "для ведения деятельности, предусмотренной его Уставом и лицензиями на совершение банковских операций".

Поскольку для осуществления банковских операций требуются специально приспособленные для этого помещения, КБ "Энергопромбанк" ООО вынужден был приступить к перепланировке помещений и выполнению в них работ, относящихся согласно ВСН 58-88(р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 N 312, к работам по капитальному ремонту.

В деле имеются доказательства того, что арендодатель согласовал с арендатором перечень работ (л.д. 94, т. 1) и эскиз перепланировки помещений (л.д. 75, т. 1).

Письмом от 13.06.02 N АС-1 истец сообщил ответчику о необходимости согласования работ по капитальному ремонту помещений с ГУ ГУОП г. Москвы, тогда как такая обязанность, согласно Охранному обязательству, лежит на собственнике здания.

На обращение банка к ГУ ГУОП г. Москвы по вопросу согласования проведения работ управление письмом от 20.05.03 N 16-03/1892 (л.д. 49, т. 3) сообщило, что этот вопрос может быть решен по ходатайству Ассоциации "Энергозащита".

Арендодатель, зная о необходимости проведения Арендатором соответствующих работ и их начале, не предпринял никаких мер по согласованию их с ГУ ГУОП г. Москвы чем нарушил условия Охранного обязательства от 10.12.01.

В результате арендатор понес затраты, которые им обоснованно предъявлены арендодателю по данному делу.

Суд, сделав в целом правильные выводы о наличии оснований для удовлетворения иска в отношении взыскания убытков по встречному иску, принял решение по расчету арендатора без должной проверки правильности его составления.

Стоимость работ ответчик определил математическим путем через вычисление средней цены ремонта 1-го кв. метра арендуемой площади, так как ремонт осуществлялся одновременно по разным арендуемым помещениям по самостоятельным договорам.

Поскольку иск заявлен о возмещении убытков, вызванных капитальным ремонтом арендуемых по договору от 23.02.01 нежилых помещений, истец должен был представить расчет затрат на ремонт именно этих помещений.

При новом рассмотрении дела суду следует установить размер конкретных затрат арендатора и принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 27.08.03 и постановление от 06.11.03 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-10047/03-91-88 отменить, дело передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение в части взыскания с Ассоциации "Энергозащита" по встречному иску 903.481 руб. 74 коп.