Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2004 г. N КГ-А40/418-04 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды суду необходимо установить, получены ли разрешения профильного департамента на изменение назначения арендуемого помещения и арендодателя на перепланировку и подлежит ли применению законодательство о приватизации

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 февраля 2004 г. N КГ-А40/418-04

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин в Теплом переулке" (далее - Магазин) о расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений.

Исковые требования заявлены на основании статей 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что Магазин ненадлежащим образом выполняет свои обязательства по договору в части оплаты арендной платы, на занимаемых ответчиком площадях без согласия ДИгМ располагается сторонняя организация, помещение перепланировано и используется не по назначению, определенному в докторе, без соответствующей разрешительной документации.

Определением от 8 июля 2003 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Дирекция единого заказчика района Хамовники" (далее - ГУП ДЕЗ района Хамовники).

Решением от 21 августа 2003 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что на момент подачи искового заявления Магазином устранены нарушения по оплате арендной платы и незаконной субаренде. Частичное использование помещения не по назначению и перепланировка не являются существенными нарушениями условий договора аренды и не могут служить основанием для его расторжения. Кроме того. Управой района решается вопрос об использовании части спорного помещения под пункт общественного питания и оказание бытовых услуг.

Постановлением апелляционной инстанции от 3 ноября 2003 г. решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов. Суд указал, что согласно пункту 7 приложения N 2 к Указу Президента РФ от 12.01.1992 г. N 16 Магазин не может быть выселен из него без специального разрешения Правительства г. Москвы.

На указанные судебные акты истцом - ДИгМ подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права. Так, заявитель ссылается на то, что перепрофилирование и перепланировка помещения без разрешения соответствующих компетентных органов являются существенными нарушениями условий заключенного договора и основанием для его досрочного расторжения. Судом неправильно применено законодательство о приватизации, поскольку период приватизации завершен.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на своих требованиях по доводам, изложенным в кассационной жалобе, указав, что только руководство ДИгМ полномочно принимать решение об изменении целевого назначения помещения после получения пользователем согласия префекта административного округа и заключения профильного департамента. Указанных согласований ответчиком не представлено.

Представители Магазина против удовлетворения жалобы возражали, полагая вынесенные судебные акты правильными, пояснив, что префектура Центрального административного округа города Москвы не возражает против использования части спорного помещения под предприятие общественного питания ГУП ДЕЗ района Хамовники, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 14.04.1995 г. N 1-804/95 на аренду недвижимого имущества общей площадью 186.5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Т.Фрунзе, д. 22, стр. 1 для использования под магазин со сроком действия с 15.10.1994 г. по 15.10.2019 г. Договор заключен на основании свидетельства на право собственности от 22.08.1994 N 1000456 и договора купли продажи от 12.04.1994 г. N 2895. свидетельства от 05.06.1996 г. N 029166.

Актом проверки использования нежилого помещения от 07.02.2003 г. установлены нарушения целевого использования помещения, а именно: использование арендуемого помещения под ресторан и салон-парикмахерскую, наличие перепланировок без письменного разрешения арендодателя, размещение сторонней организации на арендуемых площадях, а также наличие задолженности по арендной плате.

На момент подачи искового заявления нарушения по оплате арендной платы и незаконной субаренде устранены.

Принимая решение об отказе в иске, суд исходил из недоказанности истцом того, что перепланировка и перепрофилирование Магазином арендуемых помещений влекут убытки ДИгМ или ухудшают состояние имущества.

Суд указал, что Управой дано разрешение на использование части спорного помещения под пункт общественного питания, документы направлены на рассмотрение межведомственной комиссии.

В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения не являются существенными и оснований для расторжения договора и выселения не имеется.

Между тем, согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имуществу.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2.3 договора установлены обязанности арендатора, в том числе использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1 договора и технической документации на него; не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя и эксплуатирующей строение организации (балансодержателя).

Пунктом 5.9 постановления Правительства Москвы от 03.09.2002 г. N 712-ПП "Об утверждении приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689" установлено, что решение об изменении целевого назначения арендуемого помещения (части его) принимается руководителем Департамента имущества города Москвы после получения пользователем согласия префекта административного округа и заключения профильного департамента (комитета).

Между тем, в материалах дела не содержится и ответчиком не представлено заключения профильного департамента (комитета) по вопрос) изменения целевого назначения арендуемого помещения. Письменное разрешение арендодателя - ДИгМ на перепланировку и переоборудование арендуемого помещения также отсутствует.

В этой связи выводы суда о том, что допущенные Магазином нарушения условий договора не являются существенными, нельзя признать правильными. Суду следовало выяснить, были ли в установленном порядке согласованы арендатором вопросы изменения целевого назначения арендуемого имущества и его перепланировки и с учетом выясненных обстоятельств решить, имеются ли правовые основания для досрочного расторжения договора.

Кроме того, суду следовало проверить, завершен ли Магазином процесс приватизация и применимо ли в данном случае законодательство о приватизации.

При таких обстоятельствах решение и постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, выяснить, получены ли разрешение профильного департамента (комитета) на изменение назначения арендуемого помещения и арендодателя на перепланировку, подлежит ли применению законодательство о приватизации, проверить доводы сторон и с учетом выясненных обстоятельств и требований закона разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 21 августа 2003 г. и постановление от 3 ноября 2003 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-20741/03-64-222 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.