Тайны кадастрового учета (Ю. Савицкая, "Расчет", N 2, февраль 2004 г.)

Тайны кадастрового учета

     Право на землю                                                      

     Работы по межеванию                                                 

     Есть ли у вас план?                                                 

Кадастровый учет предстоит пройти всем фирмам, которые решили выкупить землю под своей недвижимостью. Как пережить эту процедуру без лишних проблем, недавно обсуждали на одном из столичных семинаров.

Право собственности на землю, а также ограничение этого права (например, аренда или ипотека) необходимо зарегистрировать. Это требования статьи 131 Гражданского кодекса.

Для такой регистрации нужен кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (п.1 ст.17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Чтобы получить план, участок надо поставить на кадастровый учет. Пройти его придется не только тем фирмам, которые выкупают землю под своими зданиями и сооружениями, но и тем, которые решили разделить, объединить или перераспределить земельный участок либо выделить из него какую-либо часть (например, чтобы сдать ее в аренду).

Как показал семинар, кадастровый учет - дело не из легких. Главные бухгалтеры и юристы фирм - счастливых обладателей недвижимости то и дело прерывали выступление лектора многочисленными вопросами.

Право на землю

- Чтобы поставить участок на учет и получить вожделенный кадастровый план, фирма должна подготовить и принести в кадастровую палату всего три документа, - начал семинар начальник отдела правового обеспечения Земельной кадастровой палаты по Московской области Алексей Лащенов. - Первый документ - заявка о постановке участка на кадастровый учет, второй - правоустанавливающий документ на земельный участок, третий - документ о межевании.

Заполняя заявку, не надо ничего придумывать от себя: ее типовая форма есть в приказе Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115. Но если вы хотите провести с участком какие-либо работы (например, слияние или разделение), обязательно напишите об этом в заявке.

Сложнее обстоят дела с правоустанавливающими документами. В земельном и гражданском законодательстве нет точного определения правоустанавливающего документа на земельный участок. Отсюда все сложности, так как понятие правоустанавливающего документа используется во многих законах (например, в законах о государственном земельном кадастре, о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о плате за землю, в Земельном кодексе).

Федеральная служба земельного кадастра в информационном письме от 11 апреля 2003 г. N СС/272 предложила свое определение правоустанавливающего документа для процедуры кадастрового учета: документ, который закрепляет или ограничивает имущественные права фирмы на участок или его часть. Это может быть решение региональных или местных властей о предоставлении фирме земли в пользование, договор, судебное решение и т. д. (ст.8 ГК).

Правоустанавливающие документы нужны вам не только для кадастрового учета земли, но и для последующей госрегистрации сделок с земельными участками. Проверять эти документы будут совершенно по-разному. Кадастровую палату интересует информация, которая необходима для описания участка как объекта учета. Регистрационную палату - юридическая сила документов, то есть имеет ли фирма право распоряжаться земельным участком и совершать с ним сделку.

Один из участников семинара поинтересовался, какие сведения должны быть в правоустанавливающем документе, чтобы его приняли в кадастровой палате. Лектор объяснил, что такой документ должен содержать два вида информации. Прежде всего это данные о земельном участке, который будет объектом кадастрового учета: категория, разрешенное использование, площадь, местоположение, ссылка на описание границ земельного участка. Еще нужна информация об источниках образования данного участка, то есть сведения о другом земельном участке, из которого был образован ваш. Если документ содержит все эти сведения, то при его проверке никаких проблем быть не должно.

Однако не исключена ситуация, когда участок пройдет кадастровый учет, а регистрационная палата в регистрации сделки откажет. Например, они скажут, что лицо, которое выдало правоустанавливающий документ, не имело права распоряжаться данным земельным участком. К такому повороту событий тоже надо быть готовыми.

Лектор предложил еще один вариант толкования правоустанавливающего документа - решение собственника участка, оформленное в простой письменной форме. Это допустимо, если собственник земли хочет совершить с ней какие-либо односторонние сделки, например разделить или объединить свои участки.

Работы по межеванию

С документами о межевании на практике также возникает очень много проблем.

- Действующее законодательство содержит два определения межевания земельного участка, - продолжил семинар Алексей Лащенов. - Одно есть в законе о государственном земельном кадастре, второе - в законе о землеустройстве. Эти определения отличаются, но на самом деле все довольно просто.

Чтобы провести межевание по закону о землепользовании, фирма должна установить границы участка на местности, закрепить их межевыми знаками и определить координаты.

Работы по межеванию проводят многочисленные коммерческие фирмы, у которых есть лицензия на картографическую и геодезическую деятельность (землеустроители). Раньше при выполнении работ по межеванию земельные комитеты предварительно утверждали техническое задание. Сейчас такое задание готовит фирма-исполнитель работ, а утверждает заказчик.

Основная проблема межевания - согласование границ с соседями. Единственная цель этой процедуры - узнать, есть ли споры по границам земельного участка.

- Для этого землеустроитель должен сообщить всем смежникам дату, когда он будет проводить работы по межеванию, пояснил лектор. - Если они не явятся, границы считаются согласованными. Если пришли, но не подписали акт согласования, то проводится так называемое предварительное межевание. Землеустроитель посылает своему соседу повторное уведомление и предлагает высказаться о наличии споров о границах. Если сосед не ответит, границы считаются согласованными. Если же смежник "заявит спор о границах", межевание должно быть приостановлено до разрешения спора.

Закон о государственном земельном кадастре не столь строг. Он не требует закреплять границы участка межевыми знаками и определять их координаты. Достаточно оформить описание земельного участка по правилам, прописанным в приказе Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327.

Таким образом, описать участок можно двумя способами: на основании документов о межевании и на основании других картографических материалов с менее точными характеристиками участка. Например, материалов инвентаризации земли или плана земельного участка, ранее выданного земельным комитетом, и т. д.

Ответственность за полноту информации о земельном участке несет не кадастровая палата, а фирма. Именно она решает, в каком объеме в земельном кадастре появятся сведения об изменяющихся характеристиках земельного участка. Поэтому сотрудникам палаты абсолютно безразлично, с каким описанием участка работать. Главное, чтобы оно было составлено на основании правильно оформленных картографических материалов.

Один из участников семинара поинтересовался, отразится ли это в кадастровом плане, который в итоге получит фирма? Как оказалось, да.

- В кадастровой палате, выдавая план участка, оформленный не по материалам межевания, вам укажут, что площадь участка ориентировочная, ее нужно уточнить при межевании, сведений о границах земельного участка недостаточно для описания его как объекта сделки, - пояснил лектор. - Дальше вы идете в регистрационную палату и занимаетесь регистрацией сделки.

Но не так все просто, как кажется на первый взгляд. Совершая сделку с таким земельным участком, фирма берет на себя ответственность за все споры, которые будут связаны с его границами. Например, если владелец соседнего участка в суде докажет, что часть проданной земли на самом деле самовольно у него захвачена.

Кто-то из зала возмущенно пожаловался, что в кадастровой палате требуют справку из налоговой инспекции о наличии задолженности по земельным платежам.

- Такие требования незаконны, - сразу ответил лектор. - Как я уже сказал, для кадастрового учета необходимо всего три документа. И ничего больше.

Есть ли у вас план?

Земельный участок поставят на учет в течение месяца с того момента, как фирма подала документы. Правда, в некоторых случаях ей могут отказать. Чаще всего это происходит из-за того, что документы о межевании оформлены в нарушение приказа Росземкадастра N П/327.

После постановки на учет фирма получит долгожданный кадастровый план. В нем указаны все сведения о земельном участке, в том числе ее нормативная цена и ставка земельного налога.

Алексей Лащенов обратил внимание участников семинара на то, что состав кадастрового плана земельного участка определяет сама фирма в заявлении о выдаче сведений. Максимально план содержит шесть разделов. Первый раздел - общие сведения о земельном участке, второй - чертеж границ участка, третий - текстовые сведения о частях и обременениях участка, четвертый - чертеж границ частей участка (при условии, что они не отражены во втором разделе), пятый - описание границ участка и шестой - описание поворотных точек границ.

Первый раздел выдается обязательно, остальные - по желанию. Например, для госрегистрации права или сделки с земельным участком фирме нужны лишь первые четыре раздела.

Важно, что в регистрационную палату кадастровый план земельного участка нужно принести всего один раз. При последующих сделках с этим же участком повторно приносить план не нужно, сотрудники палаты возьмут его из своего архива.

Многих на семинаре интересовало, можно ли получить кадастровый план части земельного участка (например, фирма хочет передать его в аренду или в залог). По словам лектора, ничто не мешает это сделать. Принесите в кадастровую палату документы о межевании части земельного участка, ей присвоят отдельный учетный кадастровый номер и выдадут кадастровый план.

Участники семинара в один голос утверждали, что регистрационная палата требует, чтобы в кадастровом плане отражались объекты недвижимости.

- Это сделать несложно, - успокоил лектор. - Мы работаем с теми документами, которые приносит фирма-заявитель. Представьте описание земельного участка с информацией о его части, на которой расположен объект недвижимости. После этого вам выдадут новый кадастровый план с указанием частей, обремененных недвижимостью.

В заключение Алексей Лащенов напомнил, что после того, как фирма поставила участок на учет, получить сведения о земельном участке может любой заинтересованный человек или фирма, сделав запрос в кадастровую палату. Причем доказывать свою заинтересованность не надо.

- Но нам отказывают в такой информации! - пожаловались сразу несколько участников семинара.

- В таком случае обратитесь с жалобой в вышестоящую инстанцию, например в областную кадастровую палату, - посоветовал лектор.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материалов НИИ земельных отношений и землеустройства.

Ю. Савицкая

"Расчет", N 2, февраль 2004 г.