Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2014 г. N Ф07-4267/14 по делу N А56-48380/2013

25 июня 2014 г.

Дело N А56-48380/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Полюс" Кравчук И.В. (доверенность от 23.10.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Асмыковича С.А. (доверенность от 17.02.2014 N 4186-42),

рассмотрев 18.06.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-48380/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Полюс", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 11, лит. А, ОГРН 1127847618690 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным уведомления Комитета по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), от 16.07.2013 N 3862-21/13 об отказе от договора от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 аренды земельного участка N 65 площадью 120 кв.м с кадастровым номером 78:13:7408:1024, расположенного в зоне N 6 у дома 5 по Будапештской улице в Санкт-Петербурге.

Решением от 30.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.03.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Как указывает податель жалобы, пунктом 7.4 договора аренды закреплено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения арендатором установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности; оспариваемое уведомление является уведомлением об отказе от договора аренды в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дива" (далее - ООО "Дива"; арендатор) 20.10.2008 заключили договор N 21-ЗД03435 аренды земельного участка N 65 площадью 120 кв.м с кадастровым номером 78:13:7408:1024, расположенного в зоне N 6 у дома 5 по Будапештской улице в Санкт-Петербурге, сроком до 08.10.2018 для использования под магазин пешеходной доступности.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2008.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.10.2008.

Порядок и сроки внесения арендных платежей установлены в разделе III договора.

В соответствии с пунктом 7.3 договора арендатор обязан соблюдать установленные в приложение N 4 к договору требования к магазину пешеходной доступности.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора определены в разделе VI договора.

Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае невыполнения арендатором установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности.

По соглашению от 06.03.2009, заключенному ООО "Дива" и обществом с ограниченной ответственностью "Элайн" (далее - ООО "Элайн"), к последнему перешли права и обязанности по договору аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435.

На основании названного соглашения Комитет (арендодатель), ООО "ДИВА" (арендатор) и ООО "Элайн" (правопреемник) 23.04.2009 заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 о замене стороны (арендатора) на ООО "Элайн".

В связи с реорганизацией в форме слияния общества с ограниченной ответственностью "Нева-Альянс" и ООО "Элайн" создано Общество (протокол от 02.11.2012 N 1/2012 общего собрания участников Общества).

По результатам проверки 25.06.2013 Комитет установил, что на момент обследования магазина пешеходной доступности из утвержденного перечня товаров, необходимых к предложению, отсутствуют мясопродукты и рыба, о чем составлен соответствующий акт.

Письмом от 16.07.2013 N 3862-21/13 Комитет, сославшись на пункт 7.4 договора аренды, статьи 610, 622 ГК РФ уведомил Общество об отказе от договора и предложил в срок до 16.10.2013 освободить занимаемый земельный участок.

Общество, полагая, что спорное уведомление является незаконным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды пришли к выводу о том, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку расторжение договора аренды по основаниям, указанным в иске, возможно только в судебном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды правильно применили статьи 450, 452, 619 ГК РФ, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали, что расторжение договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а следовательно, спорное уведомление не соответствует закону.

Доводы жалобы отклоняются кассационной инстанцией как основанные на неверном толковании норм права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу N А56-48380/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева